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学習コラム「教えて!連合隊」企業インタビュー株式会社ダイムラー・コーポレーション
突撃インタビュー|不動産会社様に聞きました。成功のノウハウ大公開!

企業インタビュー

2013/03/11 2018/01/10

株式会社ダイムラー・コーポレーション

不動産投資における重要ポイントを大村昌慶氏の経験を踏まえてご説明!!

株式会社ダイムラー・コーポレーション 大村社長にお聞きしました。

― 不動産投資における重要ポイントを教えてください。

大村社長

『資産何十億円!』やら『年間家賃収入何千万円!』などの表現が多いですが、不動産投資の要素と構造を知り、不動産投資の設計図を描くことが重要です。

― 具体的にはどういったことになりますでしょうか?

私は、5年ほど前(当時29歳)から不動産投資をしております。個人としての不動産投資の経験を踏まえてご説明したいと思います。

ポイントは3つあります。

1. 不動産投資は、出口(売却など)まで終わって、はじめて利益が確定する。

投資用不動産の利益の一つは、みなさんご存知の通り、『家賃収入』です。
しかし、借り入れが多く返済額が家賃収入を上回っていれば、マイナスになってしまいます。
また空室率が高ければ、これもまたマイナスになります。
これは購入する際に分かることであり、このような物件を購入する場合は節税対策でなければならないと思います。

しかし、不動産投資でもっともっと重要なポイントがあります。
それは、出口戦略(売却など)です。
いくら家賃収入があっても出口でマイナスであれば、総収入としてあまり意味がない場合もあります。
簡単に説明しますと、

(総家賃収入+売却額)-(投資金額+売却費用+ローン残債)=利益

となり、この時に不動産投資の利益が確定となるわけです。
※実際には非常に細かい計算がありますが、ここでは割愛させていただきます。

出口戦略には色々あり、転売なのか、解体して土地として売るのか、再建築するのかなどがあります。
これをしっかりシミュレーションをして、自分自身の不動産投資の設計図を描くことが大事です。

ここで私の経験ですが、家賃収入はそこそこでしたが、出口で利益が出て、半年で1,200万円ほどの利益を確定した物件もありました。

― 2つめのポイントは何でしょうか?

それは、3分法です。

2. 最低3つの組み合わせで分散して投資する。

出口での売却費用や修繕費用、リフォーム費用など、不動産投資にかかってくる経費があります。複数の物件を持っている場合、この経費がすごい金額になります。
余裕資金があればよいのですが、まとめてきた時に大変な思いをする場合があります。
それを回避するためにも、同じ種類の不動産を購入するのではなく、3つ以上に分散することをおすすめしたいです。
種類には、アパートなのかマンションなのか、中古なのか新築なのか、地方なのか都心なのか、一棟なのか区分なのか…などなど。

私の経験では、持っている物件の大型修繕で約1,500万円程かかりましたが、この時、設計図に描いていたので、もう一つの物件(築年数が浅い物件)での家賃収入で貯めていたおかげで、特に問題なく進みました。さらに、修繕したことで、家賃も大幅に上げることに成功しました。

― ここでも設計図が重要ということですね。3つめのポイントをお願いします。

3. 不動産投資は事業である。

不動産投資は会社の経営に似ていると思います。やり方次第では収益を増やすことができますし、ファイナンス力を高めることで融資を有利に運ぶこともできます。
会社経営でも重要ですが、数字で、安全なのかどうかを判断することが大事ですね。
つまり、数字をもってリスクを把握し、リスクを分散していくことが重要です。

― リスク分散のためにも設計図が必要ということですね。

その通りです。
不動産に限らず、「投資」には設計図=リスクの分散という観点が重要になります。

先ほどもお話しましたが、分散して投資することは非常に重要です。
たとえば、円と最低2つの外貨で投資をしていくこともリスク分散の有効な方法です。

今、円高・円安などニュースでもよく話題になっていますが、為替を有利にはたらかせて投資することがもっとも資産を増やす方法ではないでしょうか。

外貨でも分散投資

簡単に説明しますと、
1ドル78円の時がありましたが、この時に1,000万円の投資をしたとします。
そうすると、ドルで約128,200ドルの投資になります。
これを年間7%の利回りで運用した場合に、2年後には146,780ドルになっています。
この2年後に、1ドル100円になっていた場合、146,780ドルは、1,467万8,000円になっています。
467万8,000円が2年間の利益になり、年間利回りは23%になります。
ここで重要になってくるのが、外貨で独立して収益を出すことです。
放っておいても勝手に外貨で外貨の利益を出しているということです。
円高の時に投資資金を増やし運用し、円安の時に利益を確定させるのです。

つまり、円高の時だけ投資をして、円安の時にはしなければいいのです。
その時は、その外貨で勝手に収益を出しています。

円で不動産投資や株などの金融商品で運用しているように、海外の外貨でも同じように運用することが究極の資産運用だと考えています。
日本の不動産投資だけではなく、グローバルな投資を是非学んでいただきたいです!

― 地球規模で投資の設計図を描いた方がいいということですね。
ただ、そうは思っても不安でなかなか踏み出せないという投資家の方も多いと思います。

そういった方には是非、弊社セミナーに気軽に足を運んでいただければと思います。
国内不動産投資に役立つ情報はもちろんのこと、海外投資に関する情報提供まで幅広いテーマでセミナーを開催しております。

お客様のために、地球規模での投資の設計図を描くため、今日も頑張って地球を支えています。

興味はあるけど個別相談とかはちょっと…という方に、まずは話をきいてみていただいて、有益な情報があるかをご自身で判断いただければと思います。

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また弊社ホームページでも随時、情報提供を行っております。
ご希望の方にはメールマガジンなどで最新情報の発信や非公開物件情報のご案内を行っておりますので、是非一度ご覧いただければと思います。

未公開物件のご案内

― 本日は貴重なお話、ありがとうございました。

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国土交通大臣(2)第8111号

株式会社ダイムラー・コーポレーション

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