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学習コラム「教えて!連合隊」企業インタビュー株式会社リアライズアセットマネジメント
突撃インタビュー|不動産会社様に聞きました。成功のノウハウ大公開!

企業インタビュー

2017/12/20 2018/01/10

株式会社リアライズアセットマネジメント

再現性のある勝てる投資、土地探しから始める「新築一棟投資法」

再現性のある勝てる投資、新築一棟投資法とは!?

― 御社はなぜ新築に力を入れているのでしょうか?

これまで不動産投資といえば、高利回りで、融資期間が長くとれる中古物件を買う、というのが セオリーでした。
しかし、今や不動産投資ブームの過熱がすすみ、物件価格は高騰、利回りは 急激に低下しています。 皆が望むような、大きなキャッシュフローが出る中古物件を手に入れることは、もはや非現実的 となってきているのです。しかも、最近では中古と新築の利回りが逆転する現象まで起きています。
こうなると、大規模修繕費や設備の入れ替え費用のリスクが高い中古を買うより、新築を買わない手はありません。そこでリアライズアセットマネジメントがご提案しているのは、土地から探す「新築一棟投資法」です。東京圏で土地を探し、そこに新築で収益物件を建てようという投資手法です。よく「新築は利回りが出ない」と言われますが、この投資法ならば堅実に利益を出せる、と多くのお客様にご満足いただいております。

― なるほど
中古物件と比べた時、「新築一棟投資法」の魅力を教えてください

中古物件に投資をすることが悪い、というわけではありません。長期融資が組めて値段も手ごろであれば、キャッシュフローが出やすい中古物件は魅力的です。しかし、先ほどもお話ししたように、今ではそのような物件を一般投資家が買うのは難しい状態です。

では、弊社の新築と中古の比較をしてみましょう。
まず、不動産投資をする時に気を付けていただきたいのは、「表面利回りだけで見てはいけない」ということです。

たとえば、表面利回り10%の中古物件を金利4.5%で買うと、イールドギャップ(物件利回り%-借入金利)は5.5%。表面利回り7%の新築物件を金利1.2%で購入すると、イールドギャップは5.8%となり、比較すると多少利回りが低くても、借入金利を抑えれば利益を得ていることになります。
さらに、キャッシュフローを考えるなら表面利回りではなく「実質利回り」(満室時の家賃収益から空室家賃や管理費、修繕費などの経費を引いたもの)を見なければなりません。築20年のRC物件と新築物件が同じ表面利回りだとしても、実際は、中古物件は大・小規模の修繕費や古くなった設備の入れ替え費用などの経費がかさむため、利回りはさらに下がります。中古物件は、いつどのような形で大規模修繕が発生するか、プロが見てもなかなか判断がつきません。この潜在的な修繕費は、中古物件が抱える最大のリスクといっていいでしょう。

新築物件の場合は、10年間は瑕疵担保責任が義務付けられるため、大規模修繕のリスクがほぼありません。設備も新しいので、設備費もほとんどかかりません。入居付けもスムーズです。このように、初めて不動産投資をされる方でも、安心していただけるのが「新築一棟投資法」の魅力の1つでもあります。

表面利回りと実質(NET)利回り

代表取締役 箕作 大

― 新築アパートというと、近頃、供給過多、空室リスクといったことも聞きますが…
その点に関しては、どのようにお考えでしょうか? 

全体の空室率で見るとそのように感じられるかもしれません。
しかし、そもそも問題となっているのは「賃貸需要がない場所に建てられた物件の空室率」なのです。節税対策として賃貸需要のない地主さんの土地にアパートを建てたり、
人口が少なく駅から遠い場所に大きなマンションを建てたりすると、入居者は集まりません。こうした物件が、空室率を押し上げているのです。

総務省「住民基本台帳人口移動報告」平成28年(2016年)結果

総務省「住民基本台帳人口移動報告」平成28年(2016年)結果総務省「住民基本台帳人口移動報告」平成28年(2016年)結果

総務省「住民基本台帳人口移動報告」
平成28年(2016年)結果

グラフを見てもわかるように、東京、神奈川、千葉、埼玉は全国的な人口減少のなかにあって も転入超過=人口増加しています。
進学や就職で都心に出てくる単身者は、今でも増えているのです。
弊社がご紹介する物件は、この1都3県のさらに賃貸需要の高いエリアに絞ることにより、高い稼働率を維持することができます。

いい立地に物件があれば、長期的に賃貸需要が見込めます。
新築ですので修繕費のリスクがなく、計画どおりにキャッシュフローを出すことが可能になります。しかも、条件を満たせば誰でも物件を買える「再現性」がある。
それが、「新築一棟投資法」なのです。

― 他にも、御社が取り扱う新築物件の「強み」がありましたら教えてください

これまで積み上げてきた実績と、リスクの少ない物件、利益が出る事業性があると金融機関から信頼していただいており、有利な融資条件でのご案内ができております。
また、建物仕様は入居者が本当に欲しい設備が配置された流行のプランで新築するため、最適な家賃設定で安定稼働を実現します。
また、法人を設立して物件を購入することで、節税効果も得ることができます。

― なるほど
御社が取り扱う物件の一例を教えていただけますか

これまで、弊社ではとことん単身入居者ニーズにこだわった建物づくりをしてきました。そこで 、9月にこのノウハウを生かし、都心で高利回り、高稼働率を実現するハイクオリティアパートメントブランド「グランクオール」を立ち上げました。長期にわたって資産性と収益性を維持できる、ワンランク上の建築基準を採用し、入居者にステータスを感じさせるスタイリッシュなデザイン、入居者ニーズに合った設備など、ぜひ一度見ていただきたいですね。

代表取締役 箕作 大

2015年 都道府県別 転入・転出超過数(日本人移動者)

高級感とともに、高い利回りを実現したと新型ハイクオリティアパートメントブランドの誕生です。

グランクオールイメージ外観1

エントランスから居室まで、入居者のニーズにこだわった建物作りの根源は、これまで培ってきたノウハウと徹底した市場調査にあります。

さまざまな暮らしのスタイルが増えてくるなかで、都心で暮らす単身者向けの賃貸住宅に特化してきたリアライズアセットマネジメントだからこそ、クオリティの高い建物をご提案できる。
この想いから、< グランクオール >は誕生しました。

グランクオールイメージ外観2

長期的に資産性を維持する
リアライズアセットマネジメントの建築基準

グランクオールの安全対策その1

長く保有しても安心な耐久性能

劣化対策等級3

これはおよそ75 〜90年大規模修繕が不要とされている基準です。
住宅性能表示制度では、住宅を長持ちさせるための対策が等級で決められており、「劣化対策等級3」に適合する建物にすることで、木造アパートでも長期間(最長30年)の融資が可能になります。

グランクオールの安全対策その2

火災にも強い建物構造

60分準耐火構造

通常の木造建築よりも高い防火性能を持つ建物のことを、準耐火建築物といいます。
一般的なアパートは、多くが45分間の準耐火構造なのに対し、リアライズアセットマネジメントの建物は60分間火災に耐えることができます。
入居者の安全も建物資産も守る、準耐火構造となっています。

― すぐに物件の紹介はしていただるのでしょうか?

お一人ずつ、お客様の現在のご状況に合わせた物件選定を行っております。まずは、お気軽に無料の個別相談にお越しください。

個別相談はこちら(無料)個別相談はこちら(無料)

― これから不動産投資を行われる方や、インタビューをお読みになっている方々に何か一言いただければと思います

弊社では個別の投資相談のほか、週に1回のペースでセミナー開催もしておりますので、ぜひ一度お問い合わせいただければと思います。投資家の皆様のお役に立てるよう、専門のコンサルタントが丁寧にご対応いたします。

また、今回お話しした投資ノウハウがすべて詰まった書籍「新築一棟投資法」を無料でプレゼントしておりますので、こちらもぜひお気軽にお申し込みください。

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無料セミナー無料セミナー

― 書籍もセミナーも無料なのですね!
本日は貴重なお話をしていただきまして、ありがとうございました!

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東京都知事 (2) 第93178号

株式会社リアライズアセットマネジメント

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