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突撃インタビュー|不動産会社様に聞きました。成功のノウハウ大公開!

企業インタビュー

2015/07/16 2018/01/10

ストレイトライド株式会社

長期的顧客主義を実践するために投資家目線のアドバイス

「長期的顧客主義」を実践するための「投資家目線のアドバイス」とは?

ストレイトライド株式会社 釜田取締役にお話を伺ってきました。

不動産は非常に高額な商品です。
そのため、一度投資先を見誤ってしまうとそのリスクも一緒に背負い続けなければならず、特に最もリスクとなりうる「空室」は第一に避けなければなりません。
そのため、不動産屋という営利を目的とした企業の考えを一旦捨て、投資家目線に立ち、どういった物件や情報が求められているかを徹底的に考え抜きました。
当社は別事業として、WEB制作やシステム開発を行っている利点を活かし、物件を紹介するホームページを通して投資家へ提供できる価値の創造に、日々、切磋琢磨しています。
ひと味ちがう、物件紹介サイトを是非ご覧ください。

不動産投資TOKYOリスタイル スマートフォン対応

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― 投資家が最も懸念するのは空室などの「リスク」だと思いますが、具体的にどのように考えますか?

東京23区の駅近・低価格帯の収益物件に特化した不動産屋です

23区、駅近、低価格帯に限定することで不動産投資家のリスクを最小限に抑えます。
不動産投資のリスクを回避するための3つのポイントをご紹介します。

POINT1
東京23区の人気エリアに限定

今後の少子高齢化や地方圏の人口流出などを鑑みると、自然と投資先には今もなお人口が流入し続けている、また、2020年オリンピック開催地であるといった観点から人の集まる街=東京と結びつきます。そのため、賃貸ニーズがある=空室リスクが低いという前提で考えると、

  • 東京は人が集まる
  • 企業が集まる
  • 学校が多く学生が集まる

投資先を学校や企業が集中する東京の、さらには23区内に限定することにより、起こりうるリスクを最小限に抑えることができると考えています。

POINT2
駅近に限定

東京の主な交通手段は電車です。
路線の数はJR、私鉄を含めると数十にもなり、その駅数は数百を超えます。
さらには車よりも時間に正確性があり且つ経済的なため、庶民の足として社会人・学生・その他の方のほとんどが毎日電車を利用しています。
そのため、毎日駅を利用することを考えると、当然駅から近い物件の人気が高まり空室になりにくいと考えます。

  • 駅から徒歩10分以内
  • 空室になりにくい=家賃が安定
  • 家賃が安定=資産価値も安定

上記の理由で駅近をおすすめしています。

POINT3
低価格帯に限定

不動産と切っても切れない関係にあるのが住宅ローンです。
潤沢な資金があれば別ですが、全員が全員そうとは限りません。
そこで、住宅ローンを利用する際に起こりうるリスクを考えてみました。

  • 金利変動リスク
  • 多重債務リスク

これらは価格の大小に関わらずローンを利用する際に必ず発生するものですが、1億円のローンと1,000万円のローンとではどちらが影響を受けにくいと思いますか?
また、低価格帯だからこそ多岐に渡り保有数を増やすことができ、それこそが投資全体のリスク分散につながります。

初めての方へ ~ 不動産投資TOKYOリスタイル ~

― 立地などの場所が大切という考えはわかりましたが、どういう基準で物件を選定していますか?

不動産屋である自分自身が「買いたいと思うか」を基準に思考回路を数値化しました

私、釜田 晃利(かまたあきとし)は、大学で4年間「不動産」について学んだ後、区分マンション販売の営業として10年間従事しました。
その経験で分かったことを一言で言うと、お客様のご要望は「多種多様」である、ということでした。
例えば、節税を目的としたり、安定した収入や子供の将来のためになど、お客様それぞれの目的が大きく違います。
そういった様々なご要望にお応えするには、物件選定のための「一貫した正確な情報」が必要と考えますが、残念ながら現在は存在していません。ここに不動産業界が抱える課題があると私は考えました。

初心者の投資家は経験が浅く、正しい投資判断を行うための材料は多くはありません。そのため、物件を紹介する不動産屋の影響が大きくなることもあり、もちろん不動産屋は営利企業ですので、お客様側の「物件を購入して利益を出したい」というご要望と、不動産屋側の「物件を売却・仲介して利益を出したい」という目的が衝突するのは当然のことかもしれません。

こういった課題を解決するために、私の不動産投資のノウハウをシステム化し公開に至りました。不動産投資TOKYOリスタイルは、お客様と不動産屋の中間をいく、中立的な観点でアドバイスを行う新しい不動産屋です。

目利き(めきき)が苦手な投資家もご安心ください。

当社が独自開発した収益物件選定基準MIKATA(ミカタ)イズムTM、実際に現地に行き、詳しく調査した上で、価格・立地・築年数などの情報と組み合わせ、その物件へ投資する妥当性を導きだしています。

例えば「木」を加工するプロフェッショナルである「大工さん」。彼らは建築材料である木の、木目(もくめ)や節(ふし)を見て、その木材を使いたい箇所に適しているかを判断し最適なものを選びます。

「職人」は長年の経験から直感的に物事を判断し、素早く正確に仕事をします。その判断を行うときの頭の中はどうなっているのか、それがヒントになりました。

「節が多いので反るだろう」「木目が細かいので硬くて重い」というデータベースが彼らの記憶に「過去の経験」として存在し、直感的に正しい答えを導き出しています。

不動産屋が良い物件を見つける時に「頭の中で何が起こっているのか」について詳しく紐解き数値化しました。

独自の収益物件選定基準 MIKATAイズムTMとは?

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― そこまでこだわっているのでしたら、物件の現地調査はどのように行っていますか?

投資家が実際に物件を見に行く前に、出来る限りたくさんの有益な情報を提供できるよう、徹底的に現地調査を行い公開しています。
写真撮影はマンションの外観を様々な確度から、エントランスから周辺環境に至るまで丁寧に行い、Googleストリートビューのように全方位を見渡せる特殊なカメラでも撮影しています。

例えば、「駐輪場」や「ゴミ収集場所」の整理整頓具合は、その建物の居住者の雰囲気を知ることができ、あまりにもひどい場合は、家賃の滞納や、住民同士のトラブルにより空室になってしまう事もあるかもしれません。
MIKATAイズムTM は、そうやって目に見えないリスクを数値化できるよう、公開している25項目に加え、さらに細分化した非公開調査項目から計算しています。これによって、担当営業のそれぞれの説明の違いを防ぐとともに、情報の正当性を保てるように設計されています。

「物件情報だけを大量に仕入れてその中から選んでいただく」という方法ではなく、じっくり選んだ、とっておきの物件だけを紹介しています。

物件一覧はこちら

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投資家目線で課題をヒアリングし中立的な観点でアドバイスを行います。
※お客様の状況により不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。

  • 物件をお持ちでない初心者の方
  • 中立的な相談相手がほしい方

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― 本日は貴重なお話、ありがとうございました。

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