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学習コラム「教えて!連合隊」出口戦略オーナーチェンジ物件にはどのようなトラブルが発生する?
オーナーチェンジ物件にはどのようなトラブルが発生する?
出口戦略
2017/12/23 2018/01/17

オーナーチェンジ物件にはどのようなトラブルが発生する?

株式会社ラルズネット 編集部

一棟アパート購入トラブル失敗

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オーナーチェンジ物件にはどのようなトラブルが発生する?

不動産投資、アパート経営の対象の1つに、オーナーチェンジ物件というものがあります。オーナーチェンジ物件には多くのメリットがありますが、トラブルに発展しかねないデメリットもあります。オーナーチェンジ物件をターゲットにする際に知っておくべきトラブルについて解説します。

アパートのオーナーチェンジとは?

アパートのオーナーチェンジとは、すでに入居者がいる中古アパートをそのままの状態で購入することです。賃貸物件の諸条件はそのままで、オーナーだけが変わる形になるためこう呼ばれます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件はとくに不動産投資の初心者にとって魅力的です。新築物件のように立地の選定、建物の建築、入居者募集といった手間をかける必要がありません。また、以前のオーナーから物件を取得して引き渡されたときから、家賃収入を得る権利を手に入れられます。融資を受ける際も金融機関による審査が通りやすくなります。

賃貸物件の過去の運用状態が事前にわかることもメリットです。毎月いくらの家賃収入が得られるのか、どれくらいのサイクルで入居者の入れ替わりがあるのかといったデータを参考にしながら利回りを予測し、投資・運用計画を立てることができます。

オーナーチェンジ物件のデメリットやトラブル

一方、オーナーチェンジ物件の運用にはデメリットもあります。以下、知っておくべきデメリットや起こり得るトラブルについて見てみましょう。

空室がある場合がある

オーナーチェンジ物件だからといって必ずしも満室であるという保証はありません。もちろん、事前に確認すればすむことですが、それでも物件を購入後まもなく入居者が退去してしまう可能性もあります。空室リスクがまったくないわけではないことを意識しておきましょう。

瑕疵を見落としてしまう場合がある

満室の場合、詳細に室内を見ることができないというのも問題です。プライバシーの問題もあるため、入居者がどのような使い方をしているかを詳細に検証することは困難です。結果、物件の瑕疵を見落としてしまう場合があります。

入居者へ新しい条件を定めることができない

すでに賃貸借契約を締結している入居者に対して、なんらかの条件を新たに加えるなどの新しい契約を強要することはできません。新オーナーは契約も旧オーナーから引き継ぎます。そのため賃貸借契約に不備がないか、事前によく確認することが求められます。入居者の質なども納得できるかどうかチェックしておきましょう。

サクラの入居者がいる物件もある

中には満室であることを装うサクラの入居者がいる物件もあります。サクラの入居者は、当然、売買契約が成立すればまもなく退去してしまいます。サクラだという証拠をつかむことは難しいため、物件購入後に気づいて前オーナーにクレームを入れてもあとの祭りとなってしまうことが大半です。

オーナーチェンジで物件を購入する場合のチェックポイント

オーナーチェンジで物件を購入する場合のチェックポイント

サクラの入居者がいないかを調べるときは、入居者の入居期間を確認することがヒントになります。また、保証人、敷金の扱い、これまでの管理状況なども要チェック項目です。

ただ、オーナーチェンジ物件の中には、初心者では見分けることが難しい「優良物件のように偽装された物件」も含まれています。そうした物件に当たらないようにするには、良心的で信頼できる不動産会社、管理会社を選ぶことが有効な対策となります。

オーナーチェンジ物件はメリットとデメリット、起こり得るトラブルについて事前に把握しておくことが大切です。そもそも新しいオーナーを探しているということは、なにか問題がある物件である可能性があるということを考慮に入れておくべきです。まずは信頼できる不動産会社、管理会社を選ぶことが大前提となることを知っておいてください。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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