投資用一棟アパートの売却はどんなタイミングが適切？

投資用アパートは、運営しながら常に売却のタイミングについて意識しておかなくてはなりません。
それはなぜなのか、そしてどんなタイミングで売却するのが適切なのか、投資用一棟アパートの売却時期について考えます。

投資用アパートの売却タイミングを考える必要性

投資用アパートは継続的に毎月の家賃収入が得られる優れた物件ですが、それも永久に続くというわけではありません。
時間の経過とともに建物は老朽化して価値が下がり、入居率は下がって収入も得にくくなっていきます。

そのためどこかの段階で売却を検討する必要性が出てきます。不動産投資では、この収益物件の売却のタイミングを見極めることが非常に重要です。

また、売却によって投資資金の回収が可能になることも見逃せないポイントです。
 
仮にアパート1棟を1億円で購入し、所有期間中にトータルで4千万円の家賃収入を得たとします。ごく単純化して言えば、このアパートを7千万円で売ることができれば、1千万円の利益が出ることになります。
一方、5千万円でしか売れなければ、投資資金を回収できなかったことになります。

売るタイミングを見誤れば、売却益（キャピタルゲイン）がもっと少なくなる可能性もあります。
 
地価の変動に気を配ることも大切ですが、他にも地震や台風による被災リスクも存在します。
急に不動産を売却して現金化しなければならないという事態に陥ったときなどは、安い価格で買い叩かれて大きな損をしてしまうといったこともあるでしょう。
 
そうしたリスクを回避するためにも、売却タイミングを常に念頭に置いておくことが求められます。

投資用アパートを売却する際に知っておくべき売却関連費用

不動産を売却するときは、売却に伴う諸経費がかかります。仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用（不動産に抵当権が設定されている場合）、登録免許税などです。
これらの費用についても事前に想定し、手元にどれくらい残るのかを計算しておきましょう。

投資用アパートの売却はどんなタイミングが適切？

では、投資用アパートはどのようなタイミングで売却すべきなのでしょうか。
目安となるタイミングの条件を挙げてみます。
 
なお、以下とあわせて、一般的にアパートを売りに出すのは引越しシーズン前の2月～3月が適していることも考慮してください。
賃貸の需要が高くなる時期には、物件を所有して不動産投資を始めたいと考える方も多い傾向にあるからです。これまでの投資用物件で引越しによる空室が増えたのを機に、新しい投資物件を探すといった時期とも重なります。

満室になっているタイミング

アパートが常に満室になっているのであれば、安定した収入が得られている状態なので売却する必要性はそれほどありません。
 
しかし、以前は満室だったのに時折、空室が生じるようになったという状況ならば事情は別です。
そのときは満室にしてから売り出したほうが評価は高くなります。

また、満室が続いている時期にあえて周辺物件よりも割高な価格で売りに出し、実際に売れた場合に売却益を得るという方法もあります。

土地の価値が上がったタイミング

これはわかりやすいタイミングでしょう。何らかの要因が作用して地価の上昇があったときを見計らって売却するというものです。
公示地価や基準地価を常にチェックをしておきましょう。仲介業者に依頼して、物件の査定価格を調べておくことも必要です。

減価償却費の計上が終わったタイミング

減価償却費期間が満了となるタイミングで売却するというのもよく見られるケースです。減価償却費がなくなれば必要経費として計上できる額が減り、節税効果が薄れてしまうためです。
 
その場合、今の投資用アパートを売却して新たに別のアパートを購入し直し、再度、減価償却費を計上するという方法を取るオーナーが多いでしょう。

また、元利均等返済のローンにより、年数が経つことで元金返済分が減価償却費分を上回る（元金返済分は経費計上できないため、手元の現金が減る状態になる）、いわゆるデッドクロスと呼ばれる状態になったタイミングも、売却のタイミングとして知られています。

売却価格が購入価格と投資額を足した金額を上回るタイミング

投資用アパートを取得した当初の購入価格と運営期間中にかかった投資額を足した額よりも、売却価格が高くなれば売却益が生まれます。
 
ただし、売却によって利益が出ると譲渡所得となり、所得税と住民税が課されるので要注意です。
税金は土地や建物を所有していた期間が5年以内だと譲渡益に対して39％（所得税30％、住民税9％）の税率となり、5年以上所有していれば20％（所得税15％、住民税5％）に下がります。
このことも配慮しておきましょう。

売却のタイミングを見極め、得をする、あるいは損をしない選択を考えることを出口戦略と呼びます。
 
最善の出口戦略を取るには、ここに挙げた以上に多くの要素を考慮する必要があります。
大事なのは信頼できる不動産会社を見つけることです。専門家に相談しながら売却時期について検討してみてはいかがでしょうか。