Interview #005

投資連合隊 × きらめき不動産株式会社

著作『ワンルームマンションは8年で売りなさい』で注目の、中古ワンルーム投資のカリスマに聞く

明るい未来の、お役にたちたい。
「中古ワンルームマンションの流通を加速する」ことで、
不透明な業界に流通革命を起こします。

後藤社長

──きらめき不動産さんは中古ワンルーム取り扱い物件数神奈川県No.1でいらっしゃいます。中古ワンルームのシェアを高められている理由をお聞かせください。

中古ワンルームに特化していることが要因にあると思います。
最近不動産投資ブームも手伝って投資不動産業者が増加していますが、一棟マンション・アパート・区分と幅広く取り扱う会社が大部分を占めています。
しかし、弊社は中古ワンルームに的を絞り、きめ細かく対応できる体制を強化することで、他社様との差別化を実施。『中古ワンルームはきらめき不動産』というブランディングに力を入れており、業者間でも既知されています。そのため、業者間でのみ流れるレアな情報を取得することが可能になりました。
一番の強みは、既存のオーナー様に対してダイレクトに売却や買い換えの提案アプローチができることです。
神奈川県下で弊社と同様の手法を用いて投資物件の発掘を行っている業者は皆無のため、お陰様で『売却物件の受託件数県下No.1(東日本不動産流通機構調べ)』を維持できています。

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中古ワンルームマンション 不動産投資の魅力
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──首都圏の中古ワンルーム投資の魅力は何ですか?

弊社は横浜に本社を構えておりますが、取り扱い案件の半数以上が東京都内になります。
神奈川では横浜、川崎が多く、千葉、埼玉の物件も扱っています。首都圏の魅力は何と言っても人口が増え続けていることに尽きます。一棟物件ですとどうしても利回りのキャッシュフローの追求から地方に視点を動かさざるを得ません。購入時の瞬間利回りだけ見るとグロスの大きい一棟物件の方が魅力的に感じるかもしれませんが、不動産投資は購入してからが本当の始まりです。長期的な視野で入居率を考えればおのずと首都圏が安全ということはわかるはずです。
また少子高齢化社会において郊外に住まいを持たれていた高齢者の方が、離別死別等の理由により、それまでのご自宅を売却し利便性の高い首都圏に移住をしてきているといった流れも増えつつあります。今後の人口動向を考えても首都圏のコンパクトマンションの需要はまだまだ伸びることが予想されるため、首都圏の中古ワンルーム投資は魅力的だと思います。

――きらめき不動産さんは不動産を安く買いたいという方のリピートも多いと伺っています。なぜ安く買えるのでしょうか?

理由の1つに弊社が仲介に特化しているというのがあります。投資用のワンルーム市場では一旦販売業者が自社で物件を買い取り、利益を乗せて転売するケースが非常に多く見受けられます。弊社は物件をオーナー様より直でお預かりしているので、弊社から購入をすればその利益分が安く買えるわけです。また中古ワンルームに特化している体質上、四方八方から中古ワンルームの情報が日々集積されております。

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情報量の圧倒的な多さが、レア物件や未公開物件を提案するチャンスとなり、リピート率につながっているのではないでしょうか。

――不動産投資は管理が重要だと言われています。なぜ、管理が重要なのでしょうか?

不動産投資は購入してからが本当のスタート、入居者様からのクレーム対応等は普段会社勤めをされているオーナー様が片手間で手に負える業務ではありません。弊社では入居から退去まで一貫して窓口対応をいたします。

――仲介業者に管理を委託するメリットはなんでしょうか?

良いタイミングがきたら、いつでも売却できるのが一番の強みです。購入から売却までのお付き合いをモットーに保有されている期間のキャッシュフローを最大限に発揮して頂くよう日々マーケットに対する研究を行っております。

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――後藤社長は不動産投資に関する本も出版されています。「中古ワンルームマンションは8年で売りなさい」という興味深いタイトルの本を出されていますが、なぜ8年で売却した方がよいのでしょうか?

弊社は新築で購入されたオーナー様やバブルの頃に中古で購入されたオーナー様等に売却提案を行っております。そのやりとりの中で20年前に長期ローンを組んで購入され、当初の採算予定と現状が全く異なっている方が非常に多いのも実状です。今から20年前は1992年、まだバブルが崩壊しつつある頃で今とは物価も金利も価値観さえも大きく異なっていた時代でした。それを考えると今から20年後の2032年に時代がどのように変化をしているかを予測することは不可能です。それにも拘らず今でも20年後の収支予測の上に物件を販売したりそれを鵜呑みにして購入されているお客様が後を絶ちません。
不動産投資も当然いくつかのリスクがありますがその中に時間リスクの存在があります。長期保有を前提に試算を組めば長期になるほど、その時間リスクが高まります。必ずしも8年で売却をする必要はありませんが、購入段階にて出口戦略を考えておくことは必要です。
極端に言えば今日買ったものが明日売って利益が確定できれば一番確実で、多くの不動産業者もそれを生業として行っています。
転売益ではなくキャッシュフロー重視の保有目的であったとしても期間を区切り、どこかのタイミングで利益を確定してその時点での環境の変化に合わせて物件を入れ替えるなどして対応していくことが大切です。

――本日は貴重なお話をして頂きまして、ありがとうございました。

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〒231-0015 
神奈川県横浜市中区尾上町5-77-2 馬車道ウエストビル7F

TEL:0800-111-1108

(お客様相談室・全国共通フリーダイヤル)

FAX:045-633-3858

#005ゲストプロフィール

きらめき不動産株式会社
代表取締役 後藤 聡志


経歴:
「金持ち父さん 貧乏父さん」(ロバートキヨサキ著)を読み、不動産業界に。「売主様はより高く売り、買主様はより安く買う」という顧客本位の営業で実績を伸ばし、設立4年で売却物件の顧客委託率・神奈川県No.1に(東日本不動産流通機構調べ)。

資格:
宅地建物取引主任者、住宅ローンアドバイザー、損害保険募集人資格、賃貸不動産経営管理士、定借プランナー

http://www.kilameki.co.jp/

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