Interview #010

投資連合隊 × 株式会社管理バンク

何度も挫折を繰り返し手にした成功ノウハウを皆様にも、と語る岡本社長。
しあわせになれる投資物件の重要ポイントを教えていただきました。

株式会社管理バンク 岡本社長にお聞きしました!

──岡本社長が起業されたのはいつですか?

岡本社長

2011年の6月、私が42歳の時です。
起業の7年前、忘れもしない2004年1月8日のことだったんですが、当時の勤務先の近くの居酒屋で、現在の弊社の専務と飲んでいました。
二人とも起業したい気持ちを持っていまして、「実現するには日付を決めなきゃダメだ!」という話しになり、ちょうど7年後の2011年1月8日に起業しようと決めたんです。
しかし、お互い家族もありますので、起業までに『給料がなくても生活できる仕組み』を作ろうと話し合っていました。

──起業までの経歴を教えていただけますか?

大学を卒業後、3年間証券会社に勤務し、その後、戸建住宅のベンチャー企業に17年間勤めました。そのベンチャー企業に「社員持ち株制度」があり、株式を上場したことで上場益を手にしたんです。この上場益を増やそうと、株やFX、商品先物など、投資と名がつくものは全てトライしました。上手くいけば株のシステムトレードで不労所得が手にできる!とか甘いことを考えていたんですね…。で、結局上場益はすべて失いました。どうしても感情が入ってしまって、利益確定は早くて損切りができないというお決まりのパターンに陥ってしまいました…。

どんどん起業の期日が迫る中、どうすれば『給料がなくても生活できる仕組み』ができるのか?寝るとき以外はずっとそのことばかりを考える日々でした。株はダメ、FXも商品先物もダメ、考え抜いた挙句にたどりついた投資が「不動産投資」だったんです。

そこから不動産投資について何十冊と本を読み漁り、参加費30万円のセミナーにも参加しました。そして、最終的に、起業予定だった2011年1月の段階では、マンション3棟(54戸)を所有して、年間家賃収入は3,000万円を超え、いつでも起業できる体制になったんです。
引き継ぎなどがいろいろあって、予定よりも多少遅れましたが、2011年7月に起業しました。ちなみに、弊社の専務もマンション3棟を所有しています。

──そのご自身の経験を活かそうと管理バンクを立ち上げたんですね?

はい。月並みな言い回しですが、本当に先行き不透明な時代です。年金も、70歳とか75歳にならないともらえない時代が来ると思います。
普通のサラリーマンだった私が3,000万円の不動産所得を得るに至ったノウハウを皆さんにお伝えすることができれば、少なくとも経済的な苦労からは解放されるのではないかと思い、この会社を立ち上げました。

──不動産投資をしたいと考えている方が、投資をされるために必要な条件とはなんでしょうか?

語弊があるかもしれませんが、必要なのはズバリ「度胸」だと思います。物件の大小はありますが、不動産投資は、まじめにお勤めの方なら、どなたでもできるものです。不動産投資をしている方と、したいのにできていない方の違いは、やはり「度胸」の違いだけだと思うんです。

一般的に自宅購入のために住宅ローンを組んでも、あまり怖いイメージはないと思います。でも、投資用の不動産を購入するためのアパートローンなどは「危ない!」と思う人が多い。 ただ、病気や怪我でご本人が働けなくなった場合、ローンが返済できなくなるのは「住宅ローン」なんです。「アパートローン」は入居者さんが家賃を払ってくれますので、返済できなくなることはありません。返済原資をだれがまかなっているかがポイントなんですね。 そういった意味で、私は「住宅ローン」の方がよっぽど「危ない!」ですよ、と声を大にしてお伝えしたいです。

そういう私も、以前は自宅用に区分マンションを購入して住んでいましたが、投資用マンション購入のためにあえて売却して築40年の賃貸マンションに引っ越したんです。
そして、マンションを3棟購入し、不動産所得が入るようになってから、もう一度住宅ローンを組んで自宅を購入しました。
あの時、自宅のマンションを売却する「度胸」がなかったら、今でもマンションは一棟も持てていなかったと思います。

──「しあわせになれる物件」のポイントとは何でしょうか?

POINT

条件はいろいろありますが、私たちがご提案する際に重視しているポイントは…
@東京都内であること。神奈川県、埼玉県、千葉県なら都心への通勤・通学時間が1時間以内であること。
A最寄駅から徒歩10分以内であること。
B住みやすい間取りであること。
Cインターネット環境が整備されていること。(インターネットが無料で使い放題にできればベストですね。)
Dデザイン性の高いファサード(外観)であること。
もちろん、ローン返済後のキャッシュフローをしっかり残せることは大前提となります。

今日は実際に岡本社長のアドバイスで不動産投資を始められた田中さん(仮名)にもお越しいただいております。

──田中さん、本日はありがとうございます。田中さんは現在どのような物件をお持ちでしょうか?

田中さん: 京成線の駅から徒歩10分、鉄骨造4階建てのマンションです。利回りは8%以上で、ローン返済後の毎月のキャッシュフローは30万円以上になります。我が家に給料を持ってきてくれる家族が、私以外にもう一人増えた感じですね。
正直、一年前まではこんな物件を自分で持てるとは思っていませんでした。区分マンションの一部屋ならまだしも、一棟マンションを新築で建てるなんて一部のお金持ちだけができることだと思っていましたから…。
  • 物件写真 物件写真
  • ご購入物件概要
    種別 一棟マンション(新築)
    エリア 東京都江東区
    構造 重量鉄骨造4階建
    ご購入者属性
    ご職業 会社員
    ご家族構成 奥様+お子様1人
    ご年齢 43歳
    ご年収 700万円
    現況収支
    用地取得費 3,500万円
    建築費+その他経費 8,200万円
    総事業費 11,700万円
    自己資金 700万円
    借入額 11,000万円
    利回り 8.16%
    年間家賃収入 約955万円
    キャッシュフロー (年間)約362万円
    (月間)約30万円

──管理バンクにご相談されたきっかけは何ですか?

田中さん: やっぱり、だれしも15年後、20年後の不安ってありますよね。私も40代半ばで年金減額世代ですし…。
将来に向けた資産形成をどうするかぼんやりと考えながら、不動産投資について書籍やインターネットで情報収集していました。そんな中、たまたま管理バンクさんのホームページを拝見しまして…
そこに「普通のサラリーマンでも土地を買って新築のマンションが建てられる」と書いてあって、最初は「本当かいな?」と疑っていました。ところが、自らの投資経験を赤裸々に語る岡本社長に徐々に興味を持ちまして、一度会って話しを聞いてみたくなりました。
社長とケタは違えど株やらFXやらで私も結構やられた口でしたから、ちょっと共感してしまったという部分もあったんですけどね…(笑)。

──田中さんの相談をうけて、岡本社長はどのようなことをご提案されたのでしょうか?

岡本社長: お客様のご意向によっては、中古の一棟マンションやアパートをおすすめする場合もあるんですが、田中様の場合は、ご年齢、属性、所有資金、投資への考え方などを総合的に判断させていただき、新築一棟マンションの建設をご提案しました。今回の物件をご紹介するまでに、おそらく5〜6件くらいの案件をご紹介したと思いますが、買付が後順位になってしまったり、土地の価格が希望に添わなかったりでなかなか決まらず「なかなかうまくいかないなー」と冗談を言ったものです。

当社では「これは!」という用地が出ましたら、そこに何戸の賃貸住戸が入るかを計算し、1時間程度でラフプランを設計します。同時に、賃料の相場を査定し、目指すべき利回りを決定して、土地、建物、諸経費の総事業費を算出します。設計した事業計画は、一目で簡単にご理解いただけるように、A4のペーパー1枚にまとめてお客様にご提出します。

──岡本社長からのご提案に田中さんはどのように思われましたか?

田中さん: 実は、最初のころ、管理バンクさんから提案を受ける前は、自分でも土地情報の収集に動いていたんです。私の方で「良さそう」だと判断して、「この物件どう?こっちは?」みたいに相談したら、「この条件ではダメですね。やめた方が良いです。」って一刀両断ですよ(笑)。

ダメ出しが続いたので「じゃあ、おたくで探してみてよ!」みたいな感じで土地探しからすべてお任せしたんです。すると提案が早い!おまけに銀行との融資交渉も下話まですでに完了していました。全てを委ねればいいんだと痛感させられました。

──実際に物件が完成するまでの流れを教えてください。

岡本社長: 土地や建物の価格、利回りなどの総合的な提案を気に入っていただきましたら、土地を確保するために買付を入れます。その後、銀行へ資料を提出して、融資が承認されましたら土地を購入します。
銀行交渉や土地の値交渉も全てこちらで行いますので、お客様は必要書類を揃えていただくだけです。土地に古家がありましたら解体工事もこちらで行います。
プランを決め、確認申請を提出し、建築許可がおりたら工事に入ります。その間の銀行とのやり取りも全てこちらで段取りさせていただきます。
完成の約2〜3ヶ月前より入居募集をスタートします。今回の田中様は完成時点ですでに満室にすることができました。

完成までの流れ:土地の買い付け→土地の購入→建築確認→着工→完成

──建物が完成した後の運営はどうなるのでしょうか?

岡本社長: 賃貸管理も当社で行わせていただきます。賃貸管理とは、ご入居者様からの家賃の回収、共用部分の掃除、クレーム・トラブル解決など、不動産賃貸業務の運営の全てです。オーナー様は毎月の精算書を確認して、通帳記帳をしていただくだけです。もちろん、役所への手続きや確定申告のご相談などにも対応させていただきます。

当社とオーナー様とのお付き合いは、建物を建てて終わりではありません。建てる前のご提案から、建てた後の管理まで、ワンストップでサービスをご提供させていただいておりますので、お客様を裏切ることは絶対にできません。ですから、自分で投資する気持ちになって、自分でも所有したいと思える物件だけをお客様にご提案しています。

──今年3月の引き渡し後の運営状況はいかがですか?

田中さん: 完成と同時に満室でスタートが切れました。土地の選定、建物の魅力、的確なプライシング、入居募集のノウハウなどの賜物だと思います。
ちなみに、ちょうど今日通帳記帳してきたところです(笑)。

──サラリーマン大家さんだからこそ利益最大化のためには、管理が重要になりますよね?

岡本社長: その通りだと思います。まず、利益最大化のための重要なファクターは「入居率」です。当社は、たくさんの仲介会社様と良好なネットワークを構築させていただいており、おかげさまで入居率も順調に推移しています。
さらに、全国的に空き家が増加する中、安定経営に欠かせないのは、入居者様にご満足いただき長期でお住まいいただくための「管理のクオリティ」だと考えています。当社では、入居者様の安心感を高めるため、コールセンターと提携し、24時間365日ご入居者様からの問合せに対応できる体制を構築しております。 また、賃貸マンション経営にかかわる経費の中で、大きなウェイトを占めるのが退去後の原状回復費用です。当社は、建設会社である強みを活かし、オーナー様の費用負担を抑えるため、原状回復費用のコストダウンも図っております。
例えば、天井や壁のクロスの貼り替え費用は、規模にもよりますが、1平方メートルあたり700円程度から施工させていただいております。これは一般的な管理会社の半額〜7割程度の価格ではないかと思います。

──田中さんから見て、ずばり!管理バンクのここはすごい!ということは何でしょうか?

田中さん: どこまでも寄り添ってくれるところだと思います。土地探しから始まり、建築中も建築後もずっと寄り添ってくれる。
不動産投資は「度胸」が大事、と岡本社長はおっしゃっていましたが、そうは言ってもやっぱり不安はありますよね。始めるまでも、始めてからも、やはり頼れるパートナーにそばにいてほしいものです。
管理バンクさんは、お客さんごとの「オーダーメイドの提案」と、建築から管理までトコトン付き合う「ワンストップのサービス」で、私たちサラリーマン投資家に安心感を提供してくれているのだと思います。

──今の田中さんのご意見を聞いていかがでしょうか?

岡本社長: 本当にありがたく思います。今後も自身の経験を活かしながら、より多くのお客様に不動産投資の機会をご提供し、資産形成のお手伝いができるよう頑張ってまいります。

お客様おひとりおひとりに、最適なご提案をしたいという思いから、毎週1組のお客様に限定させていただいておりますが、無料の個別相談会も実施しています。実は、田中様もこの相談会にお越しいただいたのが最初のきっかけだったんです。
不動産投資にご興味のある方は、ぜひ一度お話しだけでも聞きにいらしてください。ちなみに、しつこい営業などは一切ありませんので(笑)。

最後になりますが、当社では、投資家のみなさまに安心してお任せいただけるパートナーでありたいとの想いから、国土交通大臣より「不動産投資顧問業」の登録を受けております。不動産投資に関わるどんな些細なことでもお問い合わせいただければ幸いです。
不動産投資は、「投資」とは言いますが、実際は「事業」なのだと思います。事業を成功させるためには、「外注先」や「仕入先」など優良な協力会社が必要であるように、「不動産事業」の成功にも良質なパートナーが必要不可欠です。
みなさまが良質なパートナーと良好な関係を築き、素晴らしい不動産に出会えることを心よりお祈り申し上げたいと思います。

──本日は貴重なお話ありがとうございました。

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宅地建物取引業 東京都知事(1)第93227号
建設業 東京都知事(般-23)第137026号
不動産投資顧問業 一般-第1160号
賃貸住宅管理業 国土交通大臣(1)第1333号

株式会社管理バンク

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FAX:03-3248-8640


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#010ゲストプロフィール

株式会社管理バンク
代表取締役
岡本 淳(おかもと じゅん)


北海道出身
大学卒業後、大手証券会社で個人資産運用業務を経験。
その後大手住宅フランチャイズ本部でマーケティング、スーパーバイザー、新規加盟店舗開発など基幹業務に従事。


宅地建物取引主任者、ビル経営管理士、賃貸不動産経営管理士、住宅ローンアドバイザー。
また、自らも3棟54戸のオーナー。


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