Interview #011

投資連合隊 × 株式会社リアライズ アセットマネジメント

頭金0円、金利0.875%の住宅ローンで不動産投資をと語る箕作社長。
現在に至るその生い立ちに迫る!!

頭金0円、金利0.875%の住宅ローンで不動産投資!
『併用住宅.jp』

株式会社リアライズ アセットマネジメント 箕作社長に伺ってきました。

──そもそもなぜ、御社では賃貸併用住宅に特化しているのですか?

私自身が、自宅を賃貸併用住宅で建てたのがきっかけです。
私は元々、ITのベンチャー企業を経営していたのですが、あまりにも過酷な業務で体調を崩したりして、何とかその状況から抜け出したいと色々と必死に勉強したのですが、その筆頭候補が不動産投資でした。

──なるほど。

しかし、不動産投資といってもいくつものやり方があって、どの方法が一番良いのかが中々わからない。膨大な量の本を読んだり、情報収集したり、実際の投資を行うまで数年間研究をしていました。その時、「プレジデント」という雑誌に掲載されていた日本ファイナンシャルアカデミー代表の泉正人さんの記事を読み、これだ!!と思いました。

そこには「タダで自宅を手に入れる裏ワザ」として、自宅半分、賃貸半分なら住宅ローンを使って物件を購入できるので、自宅を購入してもローン返済額以上の家賃収入を得ることができると書いてありました。その記事はとても衝撃的でした。

結局、色々な投資法を比較しましたが、住宅ローンで購入できるメリットは非常に大きく、他の投資用より圧倒的にローリスクで、かつキャッシュフローが改善されることがわかり、自宅を賃貸併用住宅で建てました。

──どんな物件を建てられたのでしょうか?

私は家族が6名いるので、自宅部分を3分の2と広く取り、賃貸は1階に2部屋しか作りませんでしたが、それでも住宅ローン返済の大半は家賃収入でまかなえたので、これは凄いなと… 立地も広さもそれほど変わらずに、その時支払っていた家賃(駐車場込)月28万円がほぼ0になって、劇的に家計のキャッシュフローが良くなりました。

結局、当初の会社は辞めて、その成功経験とノウハウを活かし、当初お付き合いしていた不動産業者のメンバーと今の事業を立ち上げました。始めてみてわかったのですが、賃貸併用住宅の提案というのは、ビジネスとして非常に難しい。何故かというと、提案する側に、かなり幅広い知識とノウハウ、情報網が必要とされるうえに凄く手間暇がかかるのです。

──なるほど、具体的に言うとどのようなことが挙げられるのでしょうか?

例えば、建築基準法についてです。
基本的には賃貸併用住宅の中古物件で優良なものはほとんど市場に出てこないので、基本は土地からご購入いただき、その上に建物を新築していただくのですが、土地をご紹介する際にも、その土地にどのような建物が建てられるのかご提案する際には、建築基準法を十分理解し、経験を積まなければ、正確な提案ができません。その他に、融資付の方法、土地情報の仕入れ、賃貸の間取りや設備のトレンド、入居者募集の方法、最後には税務対策、かなり多岐にわたって賃貸併用特有のノウハウを知っていなければ業務になりません。
やればやるほど、賃貸併用も奥が深いのです。

──そのノウハウは、御社の強みになりますね。

基本的にはお客様はほとんど知識をお持ちでないので、単なる仲介業務だけではなく、かなり広い範囲で最初から最後まで、丁寧なコンサルティングが必要になります。例えば、建物の設計の打ち合わせには、弊社のコンサルタントが全て出席して、ノウハウを提供します。そこまでやらないと、中々、素人の方だけではうまくいかないのですが、最初から最後まで丁寧にサポートさせていただく分、非常に手間がかかってしまいます。その時点で、普通の不動産業者では付き合いきれないし、そんなノウハウはありません。

また、一般的な賃貸併用住宅のサービスは、あくまでも建築会社が既に土地を保有している地主さんに対して、建物を建て替えしても建築費用は家賃収入で返済できますよ、というモデル。弊社の場合は、土地も含めて購入していただいても実質タダになるので、どれだけ他の建築会社が高いかわかるでしょう(笑) 弊社の場合はローコストでしっかりと建てられる建築会社と提携していますし、土地もあわせて提案してくれる会社は弊社以外にほとんど見当らない。それだけ手間暇がかかるし、知識・ノウハウも必要になるのです。

──知識やノウハウの重要性については、理解できました。
となると、賃貸併用住宅のメリットや魅力とは?

賃貸併用住宅のメリットは、何と言っても、アパートローンと比べて圧倒的に借り入れ条件の良い住宅ローンを利用して、不動産投資を行えることです。あまりにも条件が良いので、損をすることのほうが難しいです(笑)

住宅ローンで不動産投資を行うメリット

メリット1 頭金が不要!!(フルローンやオーバーローンが可能)
少ない自己資金で不動産投資が可能です。
(アパートローンの頭金は物件価格の約1割が標準)
※諸費用は物件価格の4%〜9%程度です。
メリット2 低金利【変動】0.875%〜!!【35年固定】2.25%〜!!
金利の高いアパートローンより、利益を出しやすくなります。
(アパートローンは変動2.5%〜5%程度が標準)
※都市銀行、紹介ローン、融資限度額1億円、借入期間35年、変動金利型。
※尚、金融機関の審査により、上記条件で融資を受けることができない場合がございます。
メリット3 長期借入可能(最長35年)
借入期間の短いアパートローンより月間返済金額が少なく、キャッシュフローが出しやすくなります。
(アパートローンは10年〜25年程度が標準)
メリット4 審査が通りやすい
年収やお勤め先など、高い属性が求められるアパートローンと比べ、住宅ローンは比較的審査が通りやすく、フラット35などお勤め先や雇用形態に依存せず、アルバイトの方でも借入可能なものもあります。
メリット5 住宅ローン減税など、様々な減税を受けられる
自己居住2分の1以上で、住宅ローン減税を筆頭に、固定資産税などの減税を受けられます。

実際、一棟物の不動産投資をされたい方はたくさんいらっしゃると思うのですが、大きく分けて二つの理由で投資できないケースが多いと思います。

1)自己資金が足りない

アパートローンの場合、諸費用に加えて、通常は頭金1割が必要になります。そうなると、7,000万円の物件を購入するのに、900万円〜1,200万円程度の自己資金が必要になります。この時点で、ほとんどの方が断念せざるを得ないことになってしまいます。それに比べて住宅ローンを使えば基本は『フルローン』で融資がでます。そうなると最低限、諸費用分の200万円程度の自己資金から、物件を購入することが可能になります。

2)本当に良い物件がない

今や、不動産投資ブームとアベノミクスの好景気が原因で、中古物件でキャッシュフローを十分に改善できる良い物件などほとんどなく、現実的ではありません。あったとしても、今後少子化で家賃や資産価値が下落することが明白な地方物件、大規模修繕がひかえていそうな物件などがほとんどです。そんな物件でも激しい競争で入手は困難です。その分、賃貸併用住宅は土地から探して新築する為、競争相手が少なく、キャッシュフローを十分に改善できる良い物件が簡単に見つかります。
また、アパートローンと比べると、半分は自宅なので家賃収益自体は少ないですが、今までかかっていた自宅の費用がなくなる分、実際のキャッシュフローは、アパート1棟購入するよりも、大幅に改善します。

アパート1棟買うよりも、大幅にキャッシュフローを改善可能!

  • 『賃貸併用住宅』の最大のメリットは、アパートローンを使った通常の不動産投資と 比べて、投資家のキャッシュフローを大きく改善できることです。
  • キャッシュフロー改善の理由
  • 低金利かつ長期借入が可能な為、通常のアパートローンより月間返済金額が大幅に少なく、物件の購入によりキャッシュフローが大きく改善します。

例)現在、家賃18万円の借家にお住いの方が、住宅ローン7,000万円の借入で
都内に賃貸併用住宅を購入した場合のキャッシュフロー変化

例)アパートローン7,000万円の借入で、
首都圏に中古マンション1棟を購入した場合のキャッシュフロー変化

※本例では、所得税などは考慮しておりません。

10年後の返済シミュレーション(借入7,000万円)

最後に、賃貸併用住宅は主に、都心の好立地を選びます。その為、返済が終われば大きな資産として数千万円単位の資産が残ります。(建物0円としても、土地3,000〜6,000万円程度)これは老後の資産として非常に魅力的な資産です。地方と違って、都心なので土地の値下がりもしにくいですし、退職金かわりに計画的に保有しておけば、将来安心です。
また、途中で売却する場合も、購入される方が中古でも(びっくりしますが)35年の住宅ローンを組んで購入できるため、良い物件は、出たらすぐに売れています。出口戦略としても非常に優れている商品です。

──なるほど、実際にはどんな物件をご紹介いただけるのでしょうか?

価格は、土地と建物合計で、5,000万円〜1億円の物件が中心で、価格や環境など、実際私共の目で見て、賃貸併用住宅に適していると判断した物件のみをご紹介します。
賃貸スペースを全体の半分にすれば、大体はローン返済より家賃収益が上回り、プラス収支に入ってきます。借家住まいや専用住宅購入と比較すれば、大きくキャッシュフローが改善します。
物件は、都内23区の駅10分以内の好立地物件が中心ですが、神奈川、千葉、埼玉、も対応しています。
物件をご紹介させていただくには、『併用住宅.jp』のメール会員にご登録いただけば、定期的に新規物件をメールでご紹介しています。また、特別会員にご登録いただけば、ご面談のうえ、詳しいご希望条件をお伺いしたうえで、該当する物件を個別にお探しし、ご提案させていただいています。

──中でも提案を受け、購入されている方達は、どんなライフスタイルでお過ごしなのでしょうか?

都心の利便性を好まれる方や、少し郊外でゆったりとしたスペースにお住まいになりたい方など、ライフスタイルは様々です。ただし、立地によって、ニーズにあった賃貸スペースを作る必要がありますので、その土地、その土地で需要に合致する企画を作ります。

下記に一例をご紹介いたします。

K邸 室内 K邸 1F 賃貸 間取図 K邸 2F オーナー 間取図
K邸 1F 賃貸 キッチン K邸 2F オーナー リビング
所在地 : 東京都23区内
物件価格 : 約8,000万円
構造 : 木造2階建て
建物面積 : 建物150u
オーナー面積 : 約84u+駐車場
賃貸戸数 : 3戸(1戸約22u)
家賃収益 : 21.8万円/月(満室稼働中)
ローン返済額 : 19.2万円/月

借入6,600万円、借入期間35年、金利1.175%
N邸 外観 1F N邸 オーナー 間取図 N邸 2〜3F 賃貸 間取図
N邸 1F オーナー リビング 2F N邸 賃貸 リビング
所在地 : 東京都杉並区
土地価格 : 約6,000万円
物件価格 : 約5,130万円
構造 : RC構造
建物面積 : 建物243u
オーナー面積 : 約55.7u+駐車場
賃貸戸数 : 6戸
家賃収益 : 49.7万円/月(満室稼働中)
ローン返済額 : 37.2404万円/月

借入1億円、金利2.775%

──実際に住まれている方たちの反応は?

ほとんどの方には、喜んでいただけていると感じております。やはり住宅費用ほぼ0(もしくはプラス収支)で、良いところに住めるというのは、大きいですね。 今後もご満足いただけるよう、最大限頑張ります!!

──連合隊をご覧になっているこれから不動産投資をはじめる方でも、1棟目は併用住宅が欲しいなって思っている方もいらっしゃると思いますが、やはり事前に勉強した方がよいですよね?

それほど深い知識は必要ありません。最後にご紹介させていただく本などをお読みいただいて、最低限の知識だけお持ちいただければ、後は弊社の方で、かなり細かいレベルでサポートさせていただくので、それほどご心配はいりません。 定期的にセミナーも開催しておりますので、こちらにもご参加いただければと存じます。

──ただ、1棟目ですとトラブルや不安など、たくさんありませんか?

今のところ、震災の影響による建築工期の遅れなどを除いて、大きなトラブルやクレームになったことはありません。入居率に関しても、ほとんどが満室の状態です。運営に関しては、オーナー自身で行う方もいらっしゃいますし、管理だけ委託される方、家賃保証もつけてすべて委託される方、様々です。これはオーナーの忙しさやライフスタイルにも影響することですので、慎重にオーナーと協議して決めています。どういう運営方法にするかを決めたら、業者選定を行ったり、運営ノウハウをお教えしたり、このあたりも丁寧にサポートさせていただいております。

──いますぐ、物件はご紹介いただけるのでしょうか?

本気で物件を探したいという方には、「特別会員登録」をお薦めしています。一度ご面談いただくことになりますが、詳しいご希望をお伺いしたうえで、個別に物件探しを行いますので、条件に合致した物件が早期に見つかる可能性が非常に高くなります。

──個別に物件を探してももらえるのですね!
それは大変助かりますね。本日は貴重なお時間をいただきまして、 どうもありがとうございました。

ありがとうございました。

書籍紹介

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#011ゲストプロフィール

株式会社リアライズ アセットマネジメント
代表取締役
箕作 大(きさく だい)


1974年(昭和49年)10月生まれ
神戸大学大学院
情報知能工学科 卒

IT企業を経営する中、多くの投資家に出会い自らも投資家を志す。
様々な投資法の中でも不動産投資が最も確実と判断し、約2年間の研究を行った結果、投資物件を購入するにあたっては、低金利、頭金不要、長期借入可能な住宅ローンを利用する賃貸併用住宅が圧倒的にローリスク・ハイリターンと判断し、住宅ローンにて土地を購入のうえ自宅を賃貸併用住宅として建築。城南エリアの好立地にも関わらず、自宅約90uを月額負担ほぼ0で手に入れることに成功。
その際に培った様々なノウハウを多くの人に提供することを目的に、株式会社リアライズ アセットマネジメントを設立、代表取締役に就任。

現在、賃貸併用住宅を中心に、様々な投資物件のアドバイスや物件の紹介を行っている。

http://heiyou.jp/


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