Interview #017

投資連合隊 × 株式会社フリーダムインベストメンツ

不動産投資にとって重要な物、それは「チーム力」

物件を買うな。
不動産投資を共に行う【チーム力】を買え!

内山専務

「私はフリーダムインベストメンツさんで「物件」を買ったのではなく、
オーナーである私とともに不動産経営を行ってくれる「チーム力」を買ったのです。
物件を紹介してくれる不動産屋さんは数多くありますが、経営を行うチームをまるごと提案してくれる不動産屋さんは、フリーダムインベストメンツさんだけでしたね。その信頼できるチーム力があるからこそ買い増しを進めているのです。」

──そう語ってくださったのは、
フリーダムインベストメンツから物件を
2棟購入された税理士のT氏。
この「チーム力を買う」とはどういうことか、
本日は、より具体的に迫ってみたいと思います。

フリーダムインベストメンツにて専務執行役員/営業本部長をしている内山と申します。
本日はよろしくお願いいたします。

──まずは、御社の強みである「チーム力」の販売に行き着いた経緯を
教えていただけますか?

はい、弊社が創立をして2年程が経過した頃だったと思います。商談の際、自分が「これなら不動産経営が上手くいく」と自信を持って物件をご紹介しているにも関わらず、お客様にその良さがうまく伝わっていない温度差を感じ始めました。私は自分の説明が足りないのだと考え、一生懸命「物件の強み」を探し直し、その強みをアピールしようと躍起になりました。それでも、お客様との温度差は縮まらない日々が続いたのです。

内山専務

そんな時、私から物件を購入され、その後他社で同じ収益物件ご購入されたお客様から近況報告のお電話がありました。
『内山さんから物件を買った時は、「銀行融資のお手伝い」「工事会社との対応」「管理会社の選定」「税理士の紹介」をしてくれて、その後もこうやって気軽にやり取りをしてくれるのに、他社ではやってくれないのですね…』そんなことを言われました。
僕らが当たり前にやっていることが、他社で行われていなかったということに気がついたのです。

──なるほど、他社がやっていないことを、フリーダムインベストメンツさんが自然にやっていたということですね。

はい、そうですね。お客様のことを思えば当然のことなのですが、
改めて自社の強みに気づいた瞬間でした。
そこで僕は従来通り、物件の説明をすることに加え、

管理会社+工事会社+税理士

このチームが必要で、それら全てを提供できるのがフリーダムインベストメンツの商品であるとご説明しました。すると、お客様の反応が大きく変わり、これまでの温度差が一気に縮まる感覚を覚え始めたのです。弊社が本当にお客様に求められる会社になってきたと実感しました。もちろん我々チームが扱う「物件」自体が弊社の基準を満たした「良い物件」であることは大前提ですが。

──内山さんのおっしゃる「良い物件」とは、何をもって「良い」とし、
どんな基準で選ばれているんですか?

内山専務

答えは簡単です。
“満室になる物件かどうか”

そこを厳しく精査してお客様に物件をご提案し続けてきております。
“銀行評価済=良い物件”とうたっている同業他社はたくさんありますが、それは当然のことです。弊社も銀行評価済であることを大前提としていますが、銀行から評価が出たとしても、経営がうまく行かなければお客様がデフォルト(返済不可)を起こしてしまいます。銀行評価を得るだけでなく、「満室になる」という根拠を入念に調査するところまでして初めてフリーダムインベストメンツの商品となるかが判断されるのです。



──では、その「満室になる」という確信が持てるマーケティング調査とは具体的にはどんなことなのでしょうか?

具体的に言いますと、物件1つ1つに対して入念にリーシング戦略を立案しています。

【フリーダムインベストメンツのリーシング戦略】とは

  • ターゲットとなる入居者の明確化
  • ターゲットへのアプローチ方法
  • 満室へ至るスケジューリング
  • 入居付をしてくれる管理会社との条件設定

などが挙げられます。

物件の所在エリアに関して徹底的に調査をした上で、「どうすれば満室にできるのか」そして「退去後には、どうすれば次の入居者が付けられるのか」
その道筋を「自分たち自身の腑に落ちる」まで妥協せずに明確化していくことが私たちの仕事です。お客様ひとりひとりに個性があるように、同じ条件の物件なんてありませんからね。

実は銀行評価が1度NGになったものを弊社の社員が「満室になる」と確信を持って銀行にプレゼンに出向き、銀行の評価判定をひっくり返したという事例もある程です。もちろん、現在その物件は満室です。

──すごいですね。退去後のことまで考えてくれている会社なんてなかなか無い気がします。このリーシング戦略はフリーダムインベストメンツさんだけで考えられているのですか?

ここからは「チーム」の話になります。
この戦略(チーム)に欠かせない最初のメンバーは「管理会社」さんです。
フリーダムインベストメンツが仕入れる際には一つのルールが有ります。それは「良い管理会社が見つからないのであれば、その物件は仕入れない」というルールです。
過去の事例として、優秀な管理会社さんと付き合うことで購入時30%しか埋まっていなかった物件がたちまち満室稼働になったケースもあります。
弊社が販売した物件の平均稼働率は95%以上と非常に高いものになっておりますが、これは私が大いに自慢したいポイントです。いくら物件のクオリティが良かったとしても、管理会社さんのリーシング力が弱ければ高稼働率は望めません。裏を返すと、多少クオリティが低い物件でも管理会社が強ければ満室稼働にすることができるとも言えます。ここは意外に思われる方も多いかもしれません。

──管理会社がいかに重要か非常に勉強になりました。
では続いて工事会社の役割について教えていただけますか?

はい。
弊社は同業他社の中でも「ここまでしっかりリノベーションをしてくれる会社はない」と言われています。
他社と大きく違うところはズバリ「工事内容の項目の多さ」です。
共用部の修繕はもちろん、個人のお部屋においては洗面所をシングルレバーにしたり、ウォシュレットをつけたり、インターフォンなどもリノベーションします。
投資物件で優先するべきは「入居付に必要かどうか」です。フリーダムインベストメンツはここを大切にし、利益の為に工事項目を削るようなことはいたしません。これが8年間「デフォルト0」の結果に繋がっていると自負しております。
業界内にも「大規模修繕・リノベーション実施」をうたう会社はいくつかありますが、内容を良く確認してみると必要な項目をカバーできていないケースが少なくありません。
工事項目をいたずらに削らない姿勢は「お客様第一」を理念に掲げ、利益主義に走ることを禁じている弊社ならではの特徴だと自負しております。

内山専務

──確かに自分の部屋さがしで考えてみれば、「最低限きれいであること」+αの要素が多い部屋ほど住みたいって思います。お客様の利益のことを本当に考えてくださっている商品ということが非常によくわかりました。
フリーダムインベストメンツさんが推薦してくださる税理士さんの基準はありますか?

望ましいのは不動産投資をやっている税理士さんと組むことですね。
弊社からご紹介する税理士さんは皆さん1棟マンションのオーナー様です。従って、ご自身で実践された節税方法などを投資家様に伝授することもできるのです。不動産を保有していない税理士さん以上に多くの知識を教えていただけると思います。また、同じ一棟マンションのオーナー様同士なので「気持ちがわかってくれる」という点も本当に心強いとの声も多いです。

不動産投資においてはキャッシュインカム(家賃収入などの収益)を購入後に大幅に上げることは難しいです。だからこそ、キャッシュアウト(日々掛かってくるランニングコスト)を抑えて内部収益率を上げる努力が欠かせません。そこを理解してくれている管理会社さん・工事会社さん・税理士さんがパートナーとして存在せず、オーナー様一人で運営していくには限界があるのではないでしょうか。

──フリーダムインベストメンツのチーム力、すごいですね・・・

ありがとうございます。一度、整理いたしますと、

フリーダムインベストメンツのチームビルディングとは

内山専務

このチーム編成をしっかり行うことで、安心して安定的な不動産投資、不動産経営を継続させていくということ。このチーム力さえあれば、エリアなどにも縛られない不動産経営を行うことができるのです。
創業して7年が経ち、売買棟数も150棟を超えておりますが、未だかつてデフォルトされたオーナー様は一人もいらっしゃいません。この実績が弊社のチームビルディング力を証明する根拠と言えると思います。

もちろん、良いチームメンバーがいるからと言って管理などをすべて任せっぱなしにしすぎてはいけません。そこはチームに甘んじることなく、オーナー様も勉強しながらともに成長することは求められると思います。なぜなら、オーナー様はチームのリーダーですから。経営者として日々の判断意思決定を行うことだけは他の誰にも任せられないオーナー様の重要な仕事なのです。

──チームビルディングという考えは、良い話が多いように感じられますが、しかし、チームであるがゆえのデメリットみたいなものはないのでしょうか?

メリットはあってもデメリットはないと考えています。物件までの距離のストレスや、想定利回りからは見えずらいキャッシュアウトのストレスを軽減させてくれるのがチームですから。

もし、デメリットがあるとすれば、「商品化の数が少ない」こと。
他社より厳しい基準で商品化を進めますので、月に数棟しかご紹介できないところでしょうか。良い物件は企業努力の結晶です。

──最後になりますが、御社にて投資相談や物件を購入したい場合にはどのようにすればよろしいでしょうか?

内山専務

まず不動産投資のご相談については、いつでも気軽に弊社までお越しください。
リスクのコントロールが可能な投資、それが不動産投資であると考えております。お客様の不安点・不明点がいかに簡単に解決できるかを実感していただけるのではないでしょうか。
ただし、お越しになる際には必ず1点だけお願いしていることがあります。
それは

  • 将来どうなりたいのか
  • なぜ不動産投資を行いたいのか

目標や強い動機を持ってお越しいただくことです。 目標や、強い動機を持っている方は、ビジョンが明確であるがゆえに、不動産投資で失敗するリスクも少ない傾向があります。

弊社では「ただなんとなく儲かりそうだから」という理由で不動産投資をされることを推奨しておりませんし、
共に「良いチームになれそう」と思えたお客様に限り、物件を紹介させていただきます。

その目標を達成するために最適な物件を取得し、一緒に目標達成を目指しましょう。

最後に、
不動産投資は「何を買うか」も重要ですが、
その前に
「誰から買うのか?誰と組むのか?」このパートナー選びが最も重要となります。
不動産投資で成功したい方、まずは弊社までお越しください。
最良のパートナー/ チームを揃えてあなたをお待ちしております。

──本日はご多用の中、非常に勉強になるお話をいただきまして、誠にありがとうございました。

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TEL:03-5953-3811 FAX:03-5953-3820

#017ゲストプロフィール

株式会社
フリーダムインベストメンツ


専務執行役員
内山 晶稀(うちやま てるき)


S45・5・29生まれ O型
趣味:空手、料理、カラオケ、
    温泉めぐり


収益不動産に携わり8年、現在営業部の責任者を務めています。不動産投資家様にご紹介させていただいた弊社の実績は160棟を超え、デフォルトを起こした物件は未だかつて0(ゼロ)。
この実績は銀行からも高く評価されています。チームビルディングの考え方を軸に、多くの投資家様から称賛を受けております。

2007年秋、同郷の宇野社長に誘われこの業界に飛び込みました。それまでは全くの畑違いの仕事でしたので、最初は相当苦労しましたが、多くの先輩方や、周囲の方々に助けられ、現在までやってこられたものと感謝しています。
今後もこの仕事に従事し、より多くの人の生活を豊かにできる、社会的貢献度の高い仕事を行っていきます。

2007年:株式会社フリーダム
インベストメンツ入社
2012年:執行役員 営業部長就任
2014年:常務執行役員 営業本部長就任
2015年:専務執行役員 営業本部長就任


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