Interview #015

投資連合隊 × 大和財託株式会社

関西エリア不動産投資、購入後の資産価値を高める秘訣とは!!

大和財託株式会社 藤原正明社長にお聞きしました。

──御社の紹介をお願いします。

大和財託株式会社は、大阪市にオフィスを構える、収益不動産を通じて資産形成と資産運用のお手伝いをさせていただく会社です。
関西圏では数少ない、賃貸管理も行っている不動産投資専門の会社となります。
大和財託7つの特徴はこちら

不動産投資で資産を形成するという真の意味

藤原社長

──藤原社長のブログは、不動産投資関連の人気ブログランキングでも常に上位に来ていますよね。藤原社長は不動産投資についてどのようなお考えをお持ちですか?

数多くのお客様とお話させていただく中で、約7割の方が「一度買った物件はずっと持ち続けたい」という考えをお持ちです。借入金完済後に、多くの利益が出ると考えるからです。
しかし、一部例外はありますが、資産のない方が新たに資産形成をする状況下では、収益不動産を適切なタイミングで売却することが不動産投資の原則です。
保有期間中の累積キャッシュフローと売却時キャッシュフローの総和が最終的な投資の成果となり、そのお金をまた再投資していくという流れです。
つまり、「資産を入れ替えながら、資産を拡大していく」ということです。
私はよく「わらしべ長者」に例えます。

──「わらしべ長者」、つまり、徐々に自分のお金を増やしていくという意味ですね。

そうです。ここでいう「お金を増やす」とは、保有物件における自己資本比率を上げるということです。家賃収入が数千万円になったとしても、借入比率が多い時点でその状態は不安定ですし、本当の意味での資産形成を成しえたとはいえません。
以下のモデルケースを見てみましょう。 (ここでは単純に考えるために、売買に伴う諸費用などは考慮しません。)

1棟目に以下の物件を購入したとします。

  • 価  格

    5000万円
  • 利 回 り

    10%
  • 自己資金

    500万円
  • 借  入

    4500万円[借入比率90%]
  • 運営費用

    満室家賃の20%
  • 空 室 率

    年間5%
  • 賃料下落

    毎年-1%

この物件を5年間保有後、以下の条件で売却することにしました。

売却価格4600万円

売却利回り10.5%

この場合の投資成績は次の通りです。

  • 5年間保有期間中の税引き後キャッシュフロー 260万円
  • 売却時の税引き後キャッシュフロー 740万円

合  計260万円+740万円=1000万円

つまり、収益不動産を5年間運用したことで、もともと500万円だった自己資金が
2倍の1000万円になったということです。

さて、次のステップとして新しい物件の購入ですが、2つの方法があります。

パターン1

同じ借入比率のレバレッジを効かせて1億円(=1棟目の倍の規模)の物件を購入する

パターン2

自己資本比率を10%→20%に上げて、1棟目と同規模の物件を購入する

パターン1の場合、1棟目と同じように5年間運営し売却できれば、自己資金がさらに2倍の2000万円になります。
パターン2の場合、返済金額が減少することにより経営が安定します。そして同様に5年間運営し売却すれば、(途中の計算は省略しますが)自己資金は1600万円になります。

上記のことを繰り返していけば、自己資金=現金を増やしていくことができます。実際には1棟だけを入れ替えするのではなく、複数棟持ちながらキャッシュフローを得つつ、節税を図り資産を拡大させていきます。
最終的に資産を不動産で持つとするならば、数十年で増やした現金で、たとえば人気エリアの駅前に1棟マンションを現金で購入するなどできれば最高ですよね。
これが本当の意味で不動産投資で資産を形成するということです。

「空室率」の考え方について

──「資産を入れ替えながら、資産を拡大していく」という意味がよくわかりました。ありがとうございます。次に投資家の皆さんが気にしている「空室率」の考え方についてお聞かせください。

藤原社長

投資にリスクはつきものです。不動産投資におけるリスクで真っ先にあがるのが空室でしょう。しかし、安全を考慮しすぎたがために、物件を買えない方がとても多くいらっしゃいます。

一部の投資家の方は、空室率を20%で考え投資判断をしているようです。これは、多くの書籍でも語られていたり、某金融機関が収益還元評価を算出する際に満室想定家賃に空室率20%の負荷をかけていることが原因だと思います。
しかし、管理会社の立場で4000戸のプロパティマネジメントを行ってきた私の経験上、空室率20%という数字は安全率を考慮しすぎだという結論にいたりました。

当社が収益物件のご提案をする際には、空室率を20%ではなく、5〜10%と想定してシミュレーションしております。想定が甘いのではないかという声もあるかと思うので、簡単な例を示したいと思います。

モデルケースとして、1K×10戸の物件で考えてみましょう。空室率20%とお考えの方は以下のような状態を想定されます。

  • ひと月の入居状況:入居済み8戸、空室2戸

確かに、このような状況は一時的には考えられます。しかし、投資判断するときの利回りや金利などは最低「年」単位で考えるのが基本です。(本当は売却時も含めた全保有期間で考えます)であるならば、空室率も年単位で考えるのが自然です。
年単位で空室率20%を見てみましょう。

ここで新たな考え方として、「年間貸出可能戸数」というものを示します。

  • ■年間貸出可能戸数=10戸×12か月 =120戸/年
  • ■空室率20%時の年間空室戸数=120戸×20% =24戸

年間24戸の空室がある状況を具体的に示してみます。

  • ■2戸が12か月空室であった(2×12=24戸)
  • ■3戸が 8か月空室であった (3×8=24戸)
  • ■4戸が 6か月空室であった (4×6=24戸)
  • ■6戸が 4か月空室であった (6×4=24戸)等々

いかがでしょうか。

4000戸・300棟の物件を管理してきた私の経験から言っても、上記はまずありえない状況です(※瑕疵物件や天変地異などの特別なケースはもちろんあり得ますが)。
単身者タイプの物件では、多くても年間1〜2戸の退去が発生する程度です。
2戸が12か月も空いている状況は、その状況を放置していることのほうが問題です。
何か対策を打ってでも(仮にそれが支出を伴うものであっても)、入居してもらうほうが投資期間中全体のキャッシュフローを見た際にはプラスです。
空室を放置することは、本来得られるはずであったお金をドブに捨てているようなものです。

では、私が投資判断時に採用している空室率5〜10%という想定では、どのような状況が考えられるでしょうか。

  • ■年間貸出可能戸数=10戸×12か月 =120戸/年
  • ■空室率10%時の年間空室戸数=120戸×10% =12戸
  • ■1戸が12か月空室であった
  • ■2戸が 6か月空室であった
  • ■3戸が 4か月空室であった 等々

入居付けが厳しいエリアでは上記の状況が起こり得なくはないと思います。よって、厳しめに見ても空室率は10%程度見ておけばよいというのが私の考えです。

なぜ、このようなことをお伝えさせていただいたのかというと、投資に対しての安全を考慮するのは良いのですが、過剰に考慮しすぎると物件は買えないからです。
人生は有限です。そして、限られた時間の中で物件を保有し、その期間中のインカムゲインおよび売却時のキャピタルゲインを得るのが不動産投資ですので、早く物件を保有したほうがインカムゲインの機会が多くなります。適度な安全率を自ら設定し、物件を買い増し、着実に資産を築いていくことが大切だと思います。

オーナー様の満室経営のためにすべてを

――ありがとうございます。今のお話を踏まえ、御社ではどのような空室対策をしているのですか?

はい。主要ポータルサイトへの物件掲載や、賃貸仲介会社への電話・FAX(マイソク・空室一覧を送信)などはもちろん行っていますが、当社が最も力を入れているのが「賃貸仲介会社への直接訪問」です。当社では、オーナー様の物件を紹介するために、管理担当者が一日平均70件、仲介店舗を回ります。

  • 70件×5日×4週間×管理担当者2名=2800件

最大でのべ2800件の仲介店舗を1か月で回ることになります。
回るエリアはターミナル駅から始まり、物件最寄り駅周辺、その最寄り駅の沿線等々、広範囲に渡ります。
余談ですが、これには屈強な肉体が求められるため、社員全員でフィットネスジムに通っております(笑)
当たり前のことを「圧倒的」に行えば、それは当たり前でなくなり、その成果も突き抜けることができます。オーナー様の満室経営のためにすべてを注ぎ込むのが当社の一貫したスタンスです。

また、物件紹介時も「この物件をお客様が所有されるとその後の管理(客付け)が大変だな」と思われる物件はご紹介しておりません。
そのため、当社がご紹介する収益不動産のエリアは、関西圏の中でも自社で賃貸管理ができる京阪神・北摂エリアなどになります。
販売して終わりではなく、販売後(管理)まで責任を持ち、お客様のゴールまでお付き合いをさせていただいております。

入居率95%を実現する大和流「賃貸管理」

「本当の未公開物件」とは

──藤原社長が屈強な体と心をお持ちの理由がわかった気がします!物件紹介のお話が出ましたが、御社ではいわゆる「未公開物件」は取り扱っていらっしゃるのでしょうか?

「未公開物件」と聞くと、掘り出し物の物件をイメージされる方が多いと思いますが、実は未公開物件にも2つ種類がありまして、一つは単に広告不可の物件で宅建業者であればどこでも取り扱えるもの、もう一つは本当の意味での未公開物件で一部の業者のみ取り扱うことができる、完全なクローズドマーケットで取引される物件です。
当社はレインズなどに載っている広告不可物件も扱いますが、本当にお勧めしたいのは当社の独自ルートから仕入れる「本当の未公開物件」となります。
当社では【大和の会】という会員制度を作り、会員様のみに「本当の未公開物件」をご紹介しております。

未公開物件特別会員公開「大和の会」

また、当社では物件紹介時に、価格と売却想定時期(=出口)をセットでご提案しております。
出口戦略を策定し、そのプランに基づき管理運営を代行し、実際に売却までを一貫してお手伝いすることが、本当の意味での収益不動産専門会社だと考えているからです。

藤原社長

──最後に不動産投資で成功する秘訣はなんでしょうか?

信頼できるパートナーを見つけることではないでしょうか。
不動産投資を極めようとすると、賃貸マーケット・税務・法務・会計・金融・建築・リフォーム・保険などの幅広い知識が必要です。
当然、ご自身で勉強・研究することも大切ですが、本業がある中ですべてを一人で行うことは現実的ではありません。
そのため、物件購入・売却、保有中の賃貸管理、確定申告などの相談ができ、安心して任せることができるパートナーを見つけることがとても重要になってきます。
最近では収益不動産を取り扱う不動産会社も多くなってきましたので、ぜひ比較検討され、不動産投資のベストパートナーを選んでいただければと思います。

おかげ様で、当社で開催している個別無料相談会にも日々たくさんのお客様がいらっしゃいます。相談会では、まず不動産投資の目的(ゴール=「不動産投資をすることで何を実現したいか」「いつまでにどのくらいの家賃収入を希望されているのか」)を明確にし、その後、お客様の状況に適したオーダーメイドの不動産ポートフォリオの組み方をご提案させていただいております。

無料相談会 実施中

最後に、当社では私どもの考えに賛同していただける方のみとご縁をいただきたいと考えております。
ご縁をいただけたお客様とは一生涯のお付き合いをさせていただきたく思っています。
今後も、私を含めた社員一同、誠心誠意業務に取り組んで参りますのでよろしくお願いいたします。

──本日は貴重なお話、ありがとうございました。

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FAX:06-6147-2103

#015ゲストプロフィール

大和財託株式会社
代表取締役
藤原 正明(ふじわら まさあき)


昭和55年10月岩手県生まれ。
岩手大学卒業後、某メーカーに入社、大阪営業所にてセールスのノウハウを学ぶ。その後、三井不動産レジデンシャル株式会社、武蔵コーポレーション株式会社にて不動産業の経験を積み、平成25年7月、大和財託株式会社を設立。


■ホームページ
http://yamatozaitaku.com
■ブログ
http://ameblo.jp/yamatozaitaku
■Facebook
https://www.facebook.com/ yamatozaitaku?fref=ts

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