Interview #021

投資連合隊 × 株式会社クレド

中古マンション投資は首都圏で持つ!!

クレドのコンセプトは「一生涯のおつきあい!」
クレドとは、ラテン語「志」「心情」という意味です!

そう語る、株式会社クレド 小松社長にお話を伺ってきました。

photo_01

――まずは御社の特徴をお教えいただけますか?

クレドでは、東京都内の物件を中心にご紹介しておりますが、23区の中でも弊社独自の市場調査により、エリアをかなり絞ってご紹介しております。
場所が何より大切と考えているため、『駅力』 『ブランド力』 『集客力』 の高い物件のみを選定して、ご紹介しております。

――率直にお聞きします!マンション経営は儲かりますか?

マンション経営は、しっかりとリスクを理解して始めていただければ利益を上げることはできます。

クレドがご紹介する東京都内のハイグレード分譲賃貸マンションであれば8.5万〜10万円程度で貸すことができます。

また、メンテナンスや管理体制がしっかりとしていれば、家賃の下落リスクも少なくすることができます。

しっかりとしたリスク管理と商品内容をご理解いただければ、非常に安全性も高く利益を上げることができる投資と言えるでしょう。

――主にどのような方が購入されているのですか?

東京近郊の方のみならず、全国各地の会社員、公務員、自営業の方など、様々なご職業の方々です。
年齢層も20代後半の方から60代以上のご退職をされた方まで幅広く、若い方は老後を見据えた資産形成として、ご退職をむかえた方は預貯金や退職金の運用目的など、購入目的は様々です。

photo_02

――なるほど。それでは、不動産投資で失敗しないコツって何でしょうか?

築浅・築古に限らず、人気の高いエリアで購入することです。
ワンルームなら、若年層の割合が高く、単身者の需要がある都心で購入することです。

――人気の高いエリアですと、正直「高い」というイメージがどうしてもあると思うのですが...

そうですね。ただ、住宅ローンを上手く使って中古マンション経営を始めた場合、月々の返済は家賃収入で賄えますので、そういった意味でのデメリットも解消されるのではないかと考えます。
尚かつ確定申告により、節税分(所得税・住民税)が還付され、実質的には費用をかけることなく、生命保険への加入、年金対策、資産形成ができます。
よって中古マンション経営を始めることにより、現在加入の生命保険料や貯蓄の負担を見直すことも可能になり、家計の節約も実現することができます。
尚、中古マンションの維持費に関して、弊社が紹介する中古マンションでは、外壁補修費・配管補修費・屋上の防水補修費については、予定経費を月割りにして積立している長期修繕積立金にて補修しております。
中古マンション経営を始めるにあたっても、中古マンションは東京都心で立地条件が良く、金融機関での物件評価も高いため、住宅ローンも頭金0からでもご検討いただけます。今の生活に負担をかけないで、皆様にご提案しております。



不動産に同じものはないと言われているほど、似たような物件でも地域ごとに差が出るのが中古マンション投資の特徴です。
そこで、日本有数の大都市である東京の不動産価値について、中古マンション投資の観点からその魅力を紹介します。

需要と供給のバランス

東京にある中古マンション投資の空室率の推移

グラフを見て分かるとおり、総住戸数は年々増加傾向にあると共に、賃貸用住戸数の空き家率も増えています。

賃貸用住戸数の空き家率の推移

地域ごとにみると、首都圏の賃貸用住宅の空室率は全国平均が23.1%に対して、東京は16.0%と低い水準を保っています。 このように東京の空室率は、首都圏の中でも低いことから、クレドでは東京23区内の物件を購入することをおすすめしています。

首都圏別・賃貸住宅と空室率の状況
将来性

中古マンション投資をはじめるうえで、グローバルな視点から見た東京の資産価値。

世界のGDPを比較すると、左の図のように、1位のアメリカと2位の中国には大きな差をつけられているものの、日本はいまだに世界3位の経済力を誇っています。

世界全体・名目GDP上位10ヶ国(2013年)

世界に占める名目GDPの割合を示したものですが、アメリカと中国だけで世界経済全体の30%を占めており、この2ヶ国の経済力がとても大きいことが分かります。
加えて日本は、米中2ヶ国ほどの経済力はありませんが、GDP比率の上位を占めるドイツ、フランス、イギリスなどのEU諸国と比較した場合、依然として経済力があることが読み取れます。

世界全体に占める各国名目GDP比(2015年)
安定した家賃収入

家賃収入を安定的に受け取るためには、中古マンション投資のポイントは東京をはじめとして継続的に家賃収入が得られるエリアの選び方や、入居者がつきやすい家賃設定、そして長期間の空室リスクを防ぐ入居条件などが重要です。

photo_03 継続的に家賃収入が得られるエリアの選び方

不動産のエリア選びでは、利用者が増えていることと、競合が少ないことの2点が非常に大事な要素となるので、必ず満たしておきたいところです。
もちろんマンションの建物やグレードも気になる部分ですが、継続的に収入を得るには、入居者が集まりやすい場所から物件を探すことが大切です。
ですから、「住みたい」、「使いたい」、「働きたい」というニーズが高いエリアの物件を検討しましょう。
中古マンション投資の場合、この要素が備わっているのは東京都内の限られたエリアとなります。

入居者がつきやすい家賃設定

安定した家賃収入を得るためには、入居者が入りやすい賃料をきちんと見極めていくことも重要となります。
どんなに場所が良くても、高すぎる家賃設定では空室リスクが高まるだけで、かえって投資効率を下げる結果をもたらしかねません。
過去に高賃料で入居していたとしても、再募集の際には相場家賃をきちんと把握して、募集をかけることがなにより重要です。
需要が高いエリアで物件を購入し、家賃設定を相場と照らし合わせて見直すことで、より安定した資産を築くことができるでしょう。

長期間の空室リスクを防ぐ入居条件

安定収入を得るためには、空室リスクの可能性を最小限に抑えることがポイントです。
中々次の入居者がつかない物件の場合は、入居条件による差別化を図ることが有効な手段といえます。

セミナーの様子_01

弊社では、はじめての方へ安定した家賃収入を得る方法のほか、すでに運用している方にも役立つ「中古マンション投資セミナー」を定期的に開催しています。 無料で参加することができるセミナーでは、お客様のプランに合わせて個人面談の場も設けているので、ご興味のある方は、ぜひ一度足をお運びいただければと思います。

セミナーのご案内はコチラから

――マンション経営における御社のこだわりなどあると思うのですが、かんたんにお聞かせください。

弊社がご提案する不動産投資は、「お客様が永続的に家賃収入を得てもらうこと」が大きな目標です。
そのため、「エリア」「家賃設定」「全戸家賃保証」「仲介手数料」の4つのこだわりを持って、販売物件を厳選しています。
特別なこだわりと情報量の多さから、同業他社からもお問い合わせをいただくことが非常に多くなっています。

REDのこだわり01

エリアへのこだわり

弊社は過去の取引事例の参照や市場調査をしっかりとすることで、下記の3つの条件に当てはまる、空室率の少ない物件を厳選しています。

駅チカ,ブランド力,集客力

この【3本の柱】が揃った物件は、お客様から高い評判をいただいています。
また、一人ひとりに合わせた物件をプランニングした上で、お客様の希望にマッチしたものをご紹介させていただくよう心掛けています。
たとえば、利回り重視の方向けに、築年数の古い物件もご用意しています。その際には、神奈川県の一部まで範囲を広げて、高利回り物件をご提示することも可能です。

REDのこだわり02

家賃設定へのこだわり

弊社では、現状の家賃設定と、退室後の相場の妥当な賃料設定とを合わせてご紹介させていただいています。
中古マンション投資を長期にわたって行う際には、安定的な家賃収入を確保することが一番の大きな課題です。
物件を調査していると、たまたま高い賃料設定で入居しているケースを見かけますが、そのままの賃料設定で物件の購入を検討してしまうと、その後の運用に相当なズレを生じてしまいます。
相場よりも高い賃料で設定してしまうと、その高い賃料で借りている入居者が退室した後、新しい借り手がつかなくなり、空室リスクによる家賃収入が得られなくなってしまうのです。
そのリスクを防ぐために、お客様に相場をお伝えすることで、妥当性のある家賃設定で運用していただけるようサポートいたします。

REDのこだわり03

家賃収入リスク回避へのこだわり

弊社では、空室時でも家賃が受け取れる「家賃保証(サブリース)契約」をご用意しています。
家賃保証システムの特徴は、次のとおりです。

サブリースの特徴|管理業務の代行

オーナー様に代わり、弊社が以下を対応させていただきます。

 入居者の募集から退室
 物件の清掃や収益管理
 管理組合業務
 トラブルサポート業務など

空室リスクの補填

万が一、空室時でもオーナー様には一定の金額を保障いたします。

手数料

毎月、賃料の10%分を手数料として頂戴します。

以上の通り、マンション投資で一番避けたいのが空室によって家賃収入が入らないことです。 相場家賃の設定でご心配な方は、サブリース契約のメリット・デメリットについても丁寧にご説明させていただきますので、ぜひご相談ください。

REDのこだわり04

仲介手数料無料へのこだわり

弊社が取り扱うすべての物件は、弊社が売主となってご紹介させていただいています。売主物件は仲介物件と異なり、仲介手数料が一切発生することなく、物件を提供することができます。

売主物件,仲介物件 例えば、800万円のワンルームマンションを購入する場合、
仲介手数料の上限は以下になります。 仲介手数料の上限

800万円の仲介物件の場合は、お客様には最大30万円の手数料をお支払いいただく必要があります。
しかし、同じ価格の売主物件では、その30万円の仲介手数料が無料になるのです。
また弊社では、様々な金融機関と業務提携をしており、低金利で有利にローンをご活用していただけます。
手続き等の面倒な作業は、弊社スタッフが協力しますので、スムーズに物件を所有することができます。

セミナーの様子_02

――ありがとうございます。
最後に、このインタビューをお読みになられている方々に何か一言いただければと思います。

以下のようにマンション経営に対する不安やお悩み、疑問に思っている事など多々あると思います。

不動産投資は検討しているが、良い物件に巡り合わない方
過去に投資経験はあるが、
そろそろ安定した収益を確保したいと思っている方

新築?中古?どちらが良いか迷っている方
リスクをしっかりと理解したい方
マンション経営の仕組みを知りたい方
まとまった資金を効率よく運用したい方

このような方々にも大変分かりやすいセミナーを心がけております。
ぜひ一度お越しください。

――本日はお忙しい中、貴重なお話をありがとうございました。

セミナーのご案内はコチラから

インフォメーション

宅建免許番号 東京都知事(1)第93916号

株式会社クレド

東京都渋谷区東2-24-4 荒井ビル3階

お問い合わせ:

03-5774-4888(代表)

03-5774-4889(賃貸)

#021ゲストプロフィール

株式会社クレド

代表取締役
宅地建物取引士
小松 圭太(こまつ けいた)
 
S53・2・17生まれ
趣味:ゴルフ・旅行・外食

不動産投資専門の営業マンとして15年以上不動産投資会社勤務。
何百人というお客様との付き合いを通じ『販売して終わり』という営業体制に疑問を感じ、お客様と【WIN-WIN】の関係を築くことを信念とし、平成23年12月に株式会社クレドを設立。
アフターフォローまでを見据えた物件の提案を行い、お客様との輪を広げている。
また、自ら講師として中古マンション投資セミナーの講演も行う。

■ホームページ
http://fudousan-toushi.jp

ページトップへ

RALSNET
サイト運営・管理
不動産WEB情報連合会 インターネットで不動産住宅情報をコンサルティング
株式会社ラルズネット