アパート経営における家賃収入と消費税の関係について

アパート経営をする個人事業主になると消費税についての知識が必要になります。

経営をする上で得られた収入が消費税の課税対象になるのかどうかを正しく判断できるようになることは必須です。その計算方法も合わせて理解を深めておきましょう。

アパート経営における収入の課税・非課税

アパート経営によって得られた家賃収入は内容によって消費税の課税対象になるかどうかが異なります。

事業者が事業として対価を得て行うもののうち、資産の譲渡や貸付、サービスの提供に関して消費税の課税対象となるのが原則です。

課税対象

賃貸経営をしているときに店舗や事務所などの住居以外の目的で利用する物件を貸しているときには、家賃収入は課税対象になります。

基本的に住宅用以外の場合には事業用として利用されるためです。

また、建物ではなく土地を貸す場合でも駐車場経営をしているときにはその賃料が課税対象になります。

貸倉庫や貸しコンテナなどを経営している場合にも同様であり、住宅用以外の不動産を貸している場合には賃料に消費税がかかるのが原則です。契約の際に礼金などを課した場合にも課税対象となるので注意しなければなりません。

ただし、敷金や保証金のうちで返還予定になっているものは課税対象ではないというのが基本です。

非課税対象

一方、アパート経営のように個人に対して住宅用の部屋を賃貸する場合の家賃収入は課税対象になりません。それに伴う礼金や敷金についても消費税は非課税です。

契約を継続してくれることになった際に更新料を手に入れることもありますが、住宅用の場合にはこれも非課税になります。

管理費や駐車場料金などはどう扱うか

アパート経営をするときには家賃や礼金、敷金の他にも入居者から費用を請求することがよくあります。

管理費や共益費を徴収しているときに消費税がどうなるかは問題になりがちですが、賃貸借契約書の中で請求しているものであれば原則として非課税です。居住者が使用する部分の維持管理のために必要な費用として徴収しているものだからです。

もし新たに設備投資をするための費用を集めるために、費用を請求したという場合には課税対象になるので注意が必要です。

また、駐車場料金についても賃貸借契約と一緒になっていれば非課税になる可能性があります。

一部屋あたり一台分以上の駐車場が用意されていて、居住者が車を持っているかどうかにかかわらず、セットで賃貸するという仕組みになっていなければなりません。

居住者が借りるかどうかを選択でき、必要とした場合には駐車場料金を別途請求するという場合には課税対象です。

消費税はどのようにして計算するか

アパート経営をしていて消費税を納めるときには自分で税額を計算しなければなりません。

計算方法として原則課税、簡易課税の2通りがあります。

原則課税は消費者から預かった消費税から自分が支払った消費税を差し引くことで計算するのに対し、簡易課税ではみなし仕入率を用いることから自分が支払った消費税額を計算する必要がないのが特徴です。

原則課税、簡易課税の計算式は次のようになっています。

アパート経営の場合には第六種事業の不動産業となるため、40%のみなし仕入率が適用されます。

どちらの方が節税になるかはケースバイケースなので実際に計算してみなければわかりません。具体的なケースで考えてみると大きな差が生じることも理解できます。

課税売上高が500万円、仕入れ費用が100万円の場合には原則課税の場合には預かった消費税が50万円、支払った消費税が10万円なので、40万円が納税しなければならない金額です。

簡易課税の場合にはみなし仕入率を考慮すると預かった消費税の60%を納めることになるので、消費税として納めるのは30万円になります。

一方、課税売上高が500万円、仕入れ費用が300万円の場合には簡易課税では納税額が変わりません。

しかし、原則課税で計算すると支払った消費税が30万円になるため、納める消費税は20万円です。このように仕入額の多さによってどちらが有利かが大きく左右されることになります。

簡便な簡易課税で納税するには

原則課税と簡易課税は納税の時点で自由に選択できるわけではありません。

特に手続きをしていない場合には原則課税が適用されるため、簡易課税制度を利用するには税務署で手続きをすることが必要です。

簡易課税制度はもともと中小事業者の経理的な事務負担を軽減するのを目的として定められた制度であり、課税売上高が5,000万円以下でなければならないという条件があります。

これに該当している場合には簡易課税制度選択届出書に記入して税務署に提出することで簡易課税制度を適用することが可能です。提出した次の課税期間から適用され、選択後2年間は簡易課税方式から変更することはできません。

2年間を過ぎたら消費税簡易課税制度選択不適用届け出書を提出することで原則課税に戻せます。

消費税の正しい理解はアパート経営に必須

アパート経営で正しく確定申告をできるようにするには消費税を正しく理解することが大切です。簡易課税と原則課税のどちらが節税になるかもよく考えた上で手続きをしておくと不動産投資のメリットをさらに大きくできるでしょう。