相続対策として土地にアパートを建築するメリット・デメリット

相続税を節約するために、土地にアパートを建築して経営するという方法があります。

なぜアパート経営が節税に繋がるのか、その理由を解説しています。

アパート建築のメリット

相続した財産に対してどれくらいの税金が課せられるかは、その財産にどれくらいの価値があるか評価されて決まることになります。

これは財産の種類によって異なります。例えば現金であれば、その額面そのままが評価基準となるのです。

土地の場合は路線価を元に評価額が決定することになります。

この路線価は一般的に時価よりも安くなるため、同じ額の現金よりも評価額が低くなり、結果相続税を節約することができるのです。

また、単純に個人の住宅を建てるよりも、賃貸用の建物を建てほうが土地の評価額は下がります。

他人に貸せば、土地活用の自由度が下がるからです。

アパート経営には、収益が得られるようになるというメリットもあります。

住んでくれる人が見つかれば安定した収入を得ることができ、生活を安定させることが可能です。

経営によって得た収益を、更に投資して増やすという方法も考えることができるでしょう。

いろいろな相続税対策と組み合わせることができるのも魅力です。

例えばアパートを法人化するという方法。法人の所有になると、相続税の計算に含まれなくなるためより節税効果が高くなります。

また、アパート建築のためにローンを組むと、債務ができるため大きく減税することができるのです。

押さえておくべきデメリット

アパート経営は相続税対策の有効な手段ですが、デメリットがあることも知っておかなければなりません。

アパートを建てるとなると大きなお金を動かすことになるため、事前によく検討して慎重に行動する必要があります。

アパート経営のデメリットは、収入が下がるリスクがあるということです。

収入は当然、入居人が支払う家賃が元になっています。

つまり空室ができてしまうとそれだけ収入が下がってしまうのです。

１つの世帯がずっと住んでくれれば問題ありませんが、入れ替わりが激しいとなるとその度に入居人を募集しなければならず、広告費などの費用も必要になります。

また、入居人が毎月しっかりと家賃を支払ってくれるとも限りません。

滞納を繰り返すような入居人がいれば、当然収入は入ってこない上に対応に追われることになります。

修繕や管理のためのコストが必要になる点も押さえておきましょう。

建物は時間が経てば当然汚れ、傷んでいきます。入居人を見つけるためには、内装のリフォームはもちろん、定期的な外観修繕も必要になります。

築年数が長くなれば修繕費用は高くなっていくので注意が必要です。

管理も土地や建物の持ち主として欠かせません。

管理会社に委託するという方法もありますが、その場合は別で費用が必要になります。

建築後に払う税金について

相続税だけを考えていればいい訳ではありません。

それ以外に発生する税金についても頭に入れておく必要があります。

アパート経営で支払う必要があるのが、所得税と住民税です。

経営によって利益が発生すると支払う必要が生じます。

ここでいう利益の発生とは、不動産所得の発生を意味します。

不動産所得は家賃などの収入から、管理費や修繕費用などの必要経費を差し引いた金額のことです。

所得税はこの不動産所得に所得税率を、住民税は住民税率を乗じた金額となります。

アパート経営では、土地と建物に対して固定資産税も発生します。こちらは自治体が定めた評価額に1.4％を掛けた金額が目安です。

税金が発生すれば、確定申告が必要になります。

収入だけではなく経費や税金について把握した上で申告する必要があるので、知識がないと難しい部分が多いです。

間違った状態で申告すると改めて修正する必要が生じたり、手続きが遅れて遅延金が発生することもあります。

自分では難しいと思ったら、無理をせずに税理士に依頼するといいでしょう。

依頼費用はかかってしまいますが、節税を考慮した上で申告してもらえるので節税に繋げることができます。

失敗しないためには

アパート経営のリスクを減らすためには、管理会社に丸投げするのではなく、適切に行動することが求められます。

例えば空き家リスクを回避するためには、予め入居者の属性を精査しておき、家賃遅延が起きたときは適時督促状の送付などを行うことが必要です。

保証会社を付けてリスクを避けるのもいいでしょう。

建物の老朽化は止めることができませんが、日々の管理をしっかりと行うことで遅らせることが可能です。

大規模修繕を見据えて、長期的に資金を確保することも必要になります。

アパート経営にまつわるリスクは多くあります。

実例を予め知っておくことで回避手段を講じることができるので、入念な下調べを行っておきましょう。

将来を考えた上で選択を

アパート経営は相続税対策として有効ですが、相続税だけに注目するのは危険です。

しっかり管理経営していけるかはもちろんのこと、将来的に必要になる費用や経営に関するリスクについても把握しておきましょう。

メリットとデメリットを精査した上で行動することが大切です。

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この記事を書いた人：株式会社ラルズネット 編集部