相続した土地の資産価値は？路線価の算出方法を解説

土地を相続する際には、適正な手法で資産価値を見極め、相続税を算出する必要があります。

土地価格を決定する種類、路線価とは

一般的な土地価格算定方法としては、路線価の他に取引価格、公示価格、固定資産税評価額の4つがあげられます。使い分けの方法としては時価を調べる理由によってどれを使うかが決まります。

路線価格（相続税評価額）

一般に路線価といわれるのがこの路線価格（相続税評価額）になります。名前の通り相続税の計算をする際に用いられます。詳しい算出方法などは後述します。

取引価格（実勢価格）

国土交通省の提供する「不動産取引価格検索」のサイトから確認することができるもので、実際に市場で取引されている土地の価格のことを指します。

取引の実態から求められる価格ですので、該当の地域での土地売買の実績が少ないと精度が低くなりますし、性質上過去の状態を示すものとなりますので、将来的な土地の価格を判定できるものでは無いことには留意する必要があります。

公示価格

国土交通省の土地鑑定委員会によって毎年1月1日時点の土地価格を調査し、3月中旬頃に公表されます。

ニュースなどで銀座の一等地の価格ランキングなどが発表されるので、耳にした方も多いのではないでしょうか。

公示価格の決定は、基準となる標準地を全国で選定し、鑑定が行われます。土地の価格を左右する現状の建物や使用状況などは鑑みられず、あくまでも純粋な更地として、客観的な現在価値を算定するのを目的としているものです。

取引価格と同様に国土交通省のサイト「土地総合情報システム」を利用することで誰でも閲覧することが可能です。

固定資産税評価額

全国の各市町村（都）が決定、公表をします。毎年は改定されず、3年毎に評価を更新します。

自身が既に所有する土地については各市町村から4月頃に送られてくる納税通知書に記載があり、確認をすることができます。

その他にも土地の相続人や借地人であれば市町村がもつ固定資産課税台帳を閲覧することで確認をできます。

相続税路線価とは

相続税路線価は、土地の相続税を算出する時の指標です。例年1月1日時点の土地の評価を参考にしつつ決定します。

大半の数値は、公示価格の70％～80％の値です。路線価の公表は、8月に国税庁が実施します。

ちなみに、都市計画や地域振興、周辺の生活環境の向上に伴って、路線価は高騰します。

不動産の需要の増大も路線価が上昇する一因になりやすいです。

その一方で、雇用機会の減少や人口流出の加速など、地域経済の脆弱性が増すことによって路線価も資産価値も低下します。路線価が変動する因子と共に、国税庁がデータを更新するタイミングを理解しておかなければ、土地の相続税が高くなる可能性があります。

相続税路線価の調べ方

路線価が設定されている道路に面している土地は、相続税路線価が一律で適用されます。

相続税路線価を知りたい方は、税務署が設置している路線価図を利用しましょう。

閲覧申請の手続きを行うことによって、国税局が管轄しているエリア内のデータを把握できます。

インターネットで路線価の情報を収集することも可能です。国税庁のホームページにアクセスし、財産評価基準書 路線価図・評価倍率表のページを開きましょう。

地方自治体によっては都道府県のホームページで路線価図を紹介しています。税務署や各ホームページで路線価図を閲覧する際、料金は発生しません。無料のため、誰でも気軽に路線価の情報を得られます。

相続税路線価から土地の価格を計算するには

税務署や国税庁の公式サイトでは、路線価を算出する方式と共に、固定資産税評価額で土地を評価する際に用いる倍率方式も閲覧可能です。

路線価と方式を確認したら、実際に計算してみましょう。

凹凸がない土地の場合、奥行き・宅地面積・路線価から土地の評価額を算出できます。

例えば、奥行き20メートル・宅地面積200平方メートル・路線価35万円の土地の評価額を計算する式は、1.0×200×35万です。

評価額は7000万です。奥行きの距離が極端に長い若しくは短い土地は、奥行き価格補正率を掛けるため、評価額が低くなる傾向があります。

凹凸が多い特殊な形状の土地など、活用が困難な諸事情を抱える不動産も同様です。但し、角地、2面が路線価が設定されている道路に接している土地は加算によって評価額を補正します。

なお、固定資産税評価額から土地の評価額を計算する折には、土地の状況を考慮して減算や加算を行いません。

専門家に相談して資産価値を正確に把握しよう

上記の記事では、相続税路線価に関する基礎的な内容を解説しました。

実際に土地の評価額を計算する時には、周囲の環境や、広大地、旗竿地などの様々な項目を加味しなければ、正確な数値を算出できません。

誤った評価額では、土地の売買交渉を有利に進めることが極めて難しいです。

まずは税理士などの専門家を頼り、土地の評価額を正確に把握しましょう。相談を重ねる中で、土地を有効に活用する方法を模索できます。