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学習コラム「教えて!連合隊」相続対策相続した不動産に買い換え特例を利用するメリット
相続した不動産に買い換え特例を利用するメリット
相続対策
2019/02/19 2019/02/19

相続した不動産に買い換え特例を利用するメリット

株式会社ラルズネット 編集部

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相続した不動産に買い換え特例を利用するメリット

事業用の不動産については、税務上も色々な特例制度があります。

例えば、今回ご紹介する買い換えの特例制度もその1つです。

相続した財産を上手に運用したい、という時には、こういった制度を利用してみるのも1つの方法です。

買い換えをするかどうかの判断基準は?

買い換えをするかどうかの判断基準は?

この買い換えの特例制度を利用するべきかどうかで迷った時には、投資利回りが1つの判断基準になってきます。

相続した不動産の利回りがさほど高くない場合は、利回りの高い物件に買い換えるという方法も考えてみる価値があるわけです。

ただ、買い換えの特例制度を利用する時には、新たに取得した不動産の利回りが相続税の評価額に影響を与えないことが重要です。

相続税は、固定資産税評価額や路線価などによって決定されます。

したがって、こういった評価額が低い時には投資の利回りが高くても相続税の額が上がることはありません。

特例制度を利用する時には、利回りの高い不動産に買い換えをすることが1つのポイントになりますが、相続税が大幅に上がってしまうような時にはデメリットが大きくなりますので、バランスを考える必要があるでしょう。

どんな物件を選ぶのが良い?

買い換えを積極的に考えてみる価値があるのが、利回りの高い不動産です。

買い換えをすることで利回りがアップするような不動産であれば、買い替えの特例制度のメリットが大きくなるでしょう。

この制度を利用することで一定の節税効果が見込めますので、利回りの高い不動産に買い換えをすれば、税金の負担が軽くなり、スムーズに収益を得られるようになるかもしれません。

実際、相続した不動産を運用する上では、相続税を始めとする税金の負担も考慮しておくべき事項です。

買い換えするときの注意点は?

利回りの高い不動産に買い換えをする場合、少し気を付けておきたいのが物件を売る時にかかるコストです。

買い替えをする時には、所有している不動産を一度売却という形で手放さなければなりません。

こういった時には、仲介に入った不動産会社に支払う手数料などが必要です。

また、不動産を売却した金額は譲渡所得になりますので、一定の割合で譲渡税がかかってきます。

この手の費用は高額になることがあるため、うっかり忘れていると予想外の出費に悩むことにもなりかねません。

実際、土地や建物などの不動産を売った場合には、短期譲渡所得や長期譲渡所得が発生します。

短期譲渡所得には30パーセント、長期譲渡所得には15パーセントの所得税がかかります。

買い換えを検討する時には、不動産を売る、というプロセスが必要になる点を理解しておきましょう。

ここで役立つのが買い換えの特例制度

ここで役立つのが買い換えの特例制度

こういった相続財産の税金に悩む時に、ぜひ活用したいのが買い換えの特例制度です。

この制度は、元々、景気対策や土地の流動化を図る目的で施行された経緯があります。

条件に該当している場合は、買い換えの際に発生する譲渡税が軽減される仕組みになっており、不動産の売却がしやすくなります。

ちなみに、事業用資産の買い換え特例制度の対象になるのは、店舗や事務所といった事業を営んでいる事業用資産に限られます。

ただ、こういった事業用資産には投資用物件も含まれますので、不動産投資に利用している賃貸マンションなども対象です。

ちなみにこの特例制度が適用になった場合、譲渡益の計算方法が通常のやり方とは大きく異なります。

例えば、売却金額が買い換えた不動産の金額を下回る時には、譲渡所得の20パーセントに対して課税されます。

残りの80パーセントの金額については次に同じ物件を売却する時まで繰り延べされる形になるのが、こういったケースです。

ただ、売却金額が買い換えた不動産の金額を上回る時には、課税される譲渡所得の割合が変わります。

この場合は、譲渡所得の80パーセントに対して課税される仕組みになっています。

特例制度のメリットは?

この買い換え特例制度を利用した場合、色々なメリットが得られます。

例えば、早期に買い換えをすれば相続税対策の一環としても活用することができます。

資金の無駄遣いを防げる点は、大きなメリットになるでしょう。

また、収益性の高い物件を手に入れやすくなる点も1つのメリットです。

この手の物件は将来的にも売却がしやすく、スムーズに不動産を活用できるようになります。

特例制度では、とくに地域の指定がなく、好きなエリアの物件に買い換えができるのも良い点です。税金が繰り延べになれば、当座の出費も抑えられるでしょう。

特例制度のデメリットは?

買い換え特例制度のデメリットとしては、例えば、減価償却費が少なくなってしまう点などが挙げられるでしょう。

また、この制度のメリットを得るためには、売却する不動産と購入する不動産の金額のバランスを考える必要があります。

売却金額と購入する不動産の金額のバランスによっては、譲渡所得の80パーセントに課税が行われるため、メリットは少なくなります。

購入する不動産をある程度絞り込まなければならない点は、デメリットになるかもしれません。

相続の準備は早めにスタートしよう

相続した不動産の活用を考える時には、税金といかに付き合うかが1つの課題になってきます。

ここで取り上げた買い換え特例制度なども、不動産を運用する上では役立ってくることがあります。

相続はタイミングが重要になりますので、税金についても早めに情報を集めておくのがベストです。
この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部