不動産を相続したときの換価分割について

不動産を相続した場合、物件の評価額によっては相続税が発生することがあります。また、相続人が複数名いるときには、手続きの途中でトラブルが生じる可能性も。
 
今回は、不動産投資をする時にも知っておきたい換価分割の方法についてご紹介していきます。

メリットが多い換価分割のスタイル

換価分割は、不動産を一旦現金化してから、相続人同士で財産を分ける方法です。相続人が何人かいると、相続した不動産を何らかの方法で分ける必要が出てきます。
こういった不動産を分ける時の方法の1つが、換価分割なのです。

換価分割のメリットは、節税や相続人同士のトラブルを防ぐために役立つということ。
換価分割の他には、現物分割や代償分割などの方法がありますが、いずれと比較しても換価分割には一定のメリットがあります。

例えば現物分割は、対象となる土地や建物を誰が相続するかを話し合って決めなければなりません。土地や建物は、現実的に分割が出来ない場合が少なくなく、トラブルに発展するケースもあるでしょう。
 
自分の権利の割合にしたがって、公平に分けるのが難しいのが現物分割の問題点です。その点、換価分割のスタイルであれば、決められた取り分にしたがって現金を計算し、正確な金額をそれぞれが受け取ることが出来ます。

また、代償分割は、現物分割で不公平な部分が出た時に、差額分をお金で支払う方法になります。例えば、相続人の1人が代表して不動産を相続し、他の相続人には現金で相続分を支払うのがこの方法です。
 
ただ、代償分割の場合は、代表となる相続人が他の相続人に支払えるだけの現金を所持していることが必要です。代表の相続人が現金を持っていない時には、現実的にこの方法は難しくなるでしょう。
 
一度不動産を現金化してしまう換価分割なら、このような心配はなくなります。

換価分割のデメリットは？

メリットが多い換価分割にも、デメリットは幾つかあります。
 
例えば、不動産を手放さなければならない点や、売った後に税金が発生するという点は、デメリットになるでしょう。
不動産を売却した譲渡所得には、一定の割合で税金がかかります。このような税金を相続人同士て負担する必要がある点は、換価分割の1つのデメリットと言えます。

また、不動産を売る時には色々な状況でお金や手間がかかります。
 
例えば住宅を売る時には、建物の取り壊しや家財道具の処分などが必要になるでしょう。このような状況で発生するのが、取り壊し費用や処分料といった費用です。
 
また、不動産業者に売却の仲介を依頼した場合は、仲介手数料も発生するでしょう。
その他、不動産の価値を正確に把握するための測量費や不動産鑑定のための費用なども、考えておくことが必要です。

さらに、不動産の場合は、売りに出しても、いつ売れるか予測出来ないのが本当のところ。すぐに売れることもあれば、売却まで数年かかる場合もあるでしょう。
 
相続人が希望する金額で売れそうもない時には、売り出し価格を下げるといった対応も求められてきます。当初希望していた金額で必ずしも売れるとは限らない点は、換価分割の問題点と言えるでしょう。

換価分割の手続きはどう進める？

換価分割の手続きを始めるに当たっては、各相続人の権利の割合を決定し、確認することが最初に求められてきます。
 
このようなプロセスで重要になるのが、遺言書があるかどうかという点です。
 
被相続人がしたためた遺言書などが特になければ、法定相続分や各自の相談にそって相続分が決定される流れになるでしょう。
 
遺産分割協議を行う前には、不動産の調査も必要になってきます。被相続人が所有していた不動産の詳細や所在などを調べるのが、この調査のプロセス。万が一借財があるのが分かった時には、ベストな遺産分割の方法も変わってくるかもしれません。

一通り相続財産の内容が分かれば、いよいよ相続手続きのプロセスへと移ることになります。
 
相続の時には、登記という手続きを行います。登記の際に揃える必要があるのが、被相続人の戸籍謄本や住民票の除票などです。
 
また、相続人の戸籍謄本や住民票なども必要です。遺産分割をする時は、印鑑証明書を添付した遺産分割協議書も用意することになるでしょう。
その他、登記簿謄本や固定資産の評価証明書なども必要書類として挙げられます。

換価分割をする際には、ここに気を付けよう！

換価分割で気を付けておきたいのが、相続手続きを行う時期です。
 
例えば相続放棄が出来るのは、3か月以内というルールがあります。手続きが遅れると、税金の申告などにも影響を与える可能性があるため、相続は早めに開始するのがベストです。
 
また、予想外の贈与税などが発生しないように注意をしながら、遺産分割協議書を作ることも大切になります。不動産の取得や売却にかかった経費を明確に計算しておきましょう。必要経費の金額は、譲渡所得にかかる税金にダイレクトに影響してきます。
 
面倒がらずに領収書を保管しておいて、正確に金額を出しましょう。

手続きで困ったらプロに相談してみよう

換価分割をつつがなく進められそうにない時には、司法書士や行政書士、不動産投資の専門サービスなどを利用する方法も可能です。
他の相続人との連絡が取れない場合や、話し合いが難航しそうな時には、第3者に仲介に入ってもらうのも1つの方法になるでしょう。
 
税金の納付期限などを確認しながら速やかに相続の手続きを進めていくことが、不動産を活用していく上でも大切です。

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この記事を書いた人：株式会社ラルズネット 編集部