武蔵コーポレーション株式会社

コロナ禍でも過去最高売上！富裕層に支持される中古一棟投資の魅力とは

武蔵コーポレーション株式会社大谷社長に聞きました。

― 御社はコロナ禍でも事業が好調とのことですが、要因は何でしょうか？

要因は2つ挙げられます。
1つ目は、コロナ禍によって将来不安が増大し、少しでも安定した収入を得たいという人が多くなった点です。
当社のお客様は経営者、医師、サラリーマンの方など本業をお持ちの方がほとんどですが、それとは別にアパート・マンションを所有して家賃収入を得たり、あるいは節税したりすることで、生活に安心・安定をもたらすことができます。
以前からこうしたニーズは高かったのですが、コロナ禍によってさらに増えていると感じます。

2つ目は、オンラインでの業務にスムーズに対応できた点です。
当社ではコロナ禍以前から、遠方のお客様や、ご来社いただく時間が取りづらいお客様とのオンライン投資相談を実施していました。
感染拡大への懸念からご来社での相談件数は以前より減りましたが、すぐにオンライン相談をメインに切り替えることができました。
結果として相談申込件数は増えていて、最近では毎月200名以上の投資家様と相談をさせていただいています。

― これまでの取引実績を教えてください。

創業以来16年で、2,300棟の売買に携わっています。
また、管理事業も好調に伸びており、管理戸数は25,000戸を超え、埼玉県で管理戸数1位の会社になりました。
現在当社が管理している物件のオーナー様は1,300人以上いらっしゃいます。

― 御社がメインに扱っている中古一棟アパート投資の魅力は何でしょうか？

高所得の富裕層の方にとって、減価償却を利用して高い節税効果を得られるのが最大の魅力です。
減価償却費は実際にはキャッシュアウトしない費用ですが、帳簿上は赤字にすることができます。
そして収益物件の赤字は、本業の黒字や個人の所得と損益通算をすることができます。
このスキームによって、税負担の大きい高所得の方が効果的に節税をすることができます。

― 中古物件は管理運営の面で不安がありそうですが、御社の強みはどこにありますか？

物件の紹介からファイナンスアレンジ、賃貸管理、そして売却のお手伝いまで不動産投資を一貫してサポートできるのが強みです。

中でも特に力を入れているのが、賃貸管理です。
入居率にこだわっており、独自に開発したリーシングマネジメントの仕組みによって、管理戸数25,000戸を平均入居率96%で管理しています。

リーシングマネジメントは3ステップに分け、幅広く募集を行うこと、仲介の営業マンに紹介してもらえる関係をつくること、入居者に受ける部屋をつくることです。
特に、若手のリーシング担当者が15人おり、一日に何十件もの仲介会社様を日々訪問することは大変ですが、入居率に直結していると思います。

現在の不動産投資においては、空室率が日に日に高まっていっているため、物件購入後の管理運営が非常に重要になってきています。
管理のやり方次第で不動産投資が成功もすれば、失敗もしてしまうということです。
そのため、社員200名のうち150名近くを賃貸管理の仕事に割いており、オーナー様に安心して資産をお任せいただけるよう努めています。

平均入居率96％の管理方式でアパート経営を全面的にサポート!!オーナー様の利益最大化を追求する管理会社です!!

― ファイナンスアレンジや売却についてはいかがですか？

まず中古物件の購入にあたっては、金融機関から好条件の融資が引けなかったり、そもそも融資してもらえなかったりといったことが想定されます。
当社では金融機関様との長いお付き合いがあり、これまでの実績も評価していただいているため、例えば耐用年数を超えているような築古物件でも、好条件の融資でご購入いただくことができます。

また、出口戦略のサポートにも注力しています。
当社は8万人のメルマガ会員を抱えており、そのほとんどが中古アパート投資に興味を持っている方です。
不動産の減価償却はオーナーが代われば何回でも取れるため、当社から購入していただいた物件を売却するとき、また当社の他のお客様に購入していただく、といった循環ができています。

― 不動産投資において最も重要なことは何だとお考えですか？

業者選びの一点に尽きると思います。
不動産はとかくわかりにくい分野です。
そのわかりにくい分野で投資をしていくにあたっては、自分のために働いてくれるパートナー選びが非常に大切であるということです。

例えば裁判を行う場合、自分で法律の勉強をするのではなく、どの弁護士の先生と組めばよいか考えるのと一緒です。
専門的知識があるというのはもちろんのこと、価値観を共有し信頼できるパートナー選びが重要です。
まして、不動産投資は物件を取得してから10年20年にもなる長期のものです。
よりパートナー選びが重要になってきます。

― 会社自体の特徴はどんな点がありますか？

まず、社員が非常に若いのが特徴です。
平均年齢は27歳で、若くて勢いのある社員であふれています。

そして、彼らに「三方よし」の経営理念を浸透させています。
三方よしとは、売り手と買い手がともに満足し、また社会貢献もできるのがよい商売であるという考え方です。

残念ながら不動産業界はグレーな業界と言われています。
売主と買主、あるいはプロと素人の間の情報の非対称性が大きいことから、お客様を騙したり、強引な営業をしたりして利益を上げることもできてしまいます。
しかし当社は、そのように一時的に大きな利益を得ようという考え方ではなく、お客様の信頼できるパートナーとして永続的にお付き合いしたいと考えています。
そのため、社員に販売ノルマを課さず、お客様にとって本当に「良い物件」だけをご提案しています。

販売ノルマがあると、「なんとしてでも売ってやろう」という考えを抱きがちですが、それはお客様のためになりません。
そのお客様にとってどんな物件に投資するのが最適なのかは、お客様の年収や資産状況、投資の目的などによって異なります。
したがって、個別相談でお客様としっかり話し合いをし、当社の商品の特徴をきちんとご理解いただいた上で物件を紹介しています。

― 今後の展望を教えてください。

不動産業界をクリーンな業界に変えるために、まずは当社が最もクリーンな会社を目指します。
そのためには、これからも三方よしの経営理念を徹底していきます。

また、より多くのお客様の期待に応えられるよう、提案の幅を広げていきたいです。
当社では今、メインの中古一棟アパート・マンションだけでなく、新築アパートや戸建ての取り扱いも始めています。
それから、現在は関東地域で事業を展開していますが、今後は全国に支店を出していく予定です。
当社のビジネスモデルを全国の政令指定都市で展開していくことを考えています。