民法改正による賃貸契約の改正ポイントとは

2020年4月に施行された改正民法の中で、賃貸契約に関する部分もいくつか見受けられるようです。

そこで今回は、民法改正によって変わる賃貸契約の重要な部分を、いくつかポイントに分けて解説していきます。

民法改正による賃貸契約への影響とは

最初に民法が制定されたのは、1896年（明治29年）です。およそ120年間特に改正されることなく続いてきた民法ですが、2017年5月に民法の中の債権法と呼ばれる法律が改正されることが決定しました。2020年4月1日に施行された改正内容はおよそ200項目にも及ぶとされています。

その中には賃貸契約に影響を与えると考えられているのは、「敷金の定義」、「原状回復範囲の規定」、「保証人の責任限度額の規定」の3つです。それぞれどんな影響があるのか、詳しく解説していきます。

定義された敷金とは

一般的に借主の債務の担保として知られている敷金は、実はこれまで賃貸借契約でも定義が明文化されていませんでした。これまでの敷金の定義は、あくまでも「一般論としてそのようなものだ」と位置づけられていたものを定義として認識していたということになります。

そのため不動産会社や大家によっては定義が異なっていたり、どこまでを敷金で補うことができるのかが明確になっていなかったりしていたため、トラブルに発展するケースも少なくなかったようです。

改正民法622条の2の解説

実際に施行される敷金の定義はこの条文の中で「その名目が何であっても(保証金など)、賃借人の債務を担保するために、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」となっています。

これによって、借主が家賃滞納をしてしまった場合に不動産会社や大家に対して敷金を使って弁済することが明確化されることとなるのです。

原状回復義務の範囲が決まるとどうなる？

これまでの賃貸契約では、部屋のクリーニング代や壁紙の交換代金、さらに室内の傷の補修や破損個所の修復、そして鍵の交換代金などを全て原状回復義務の範囲としてきました。

これらの費用は敷金から賄われるようになっており、最終的に原状回復で使用した費用を差し引いて残った金額が返還されるというシステムになっています。

ただこの原状回復の範囲や費用は不動産会社やクリーニング業者によって異なるほか、場合によっては敷金では不足するため費用を請求されるというトラブルもあったようです。

このような曖昧な定義や範囲であったため、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が公表されました。ただ原状回復に関しては習慣化していたことやガイドラインに法的拘束力がなかったことから、あまり効果がなかったとされています。

改正民法621条の解説

民法改正後は、「賃借人は賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」として原状回復義務の範囲が明文化されました。

その結果、故意または過失で付けてしまった傷や破損は敷金での原状回復義務が発生すると定義づけられました。

また通常使用によって消耗した部分や経年劣化、貸借人に責任のない損傷については、基本的に原状回復の義務範囲ではないとされています。

このため自然に劣化したり破損してしまったものや前の借主や業者がつけてしまった傷や破損に関しては、借主が原状回復をする必要はありません。

保証人の保護についての規定

改正民法465条の2の解説

「連帯保証人が個人である場合に、「極度額」を書面で合意しないと連帯保証契約は無効になる」。この民法改正では、連帯保証人の責任限度額である極度額の設定が義務付けられるとされています。

そのためこれまでは極度額を定めなくても契約することができた個人保証が無効化され、連帯保証人や保証人への負担を軽減して彼らを保護する内容となったのです。

また賃貸契約の途中で賃料が増額されてしまった場合も増額分が保証人たちに請求されることはなくなるので、連帯保証人及び保証人を保護する意味合いが強い改正だと言えます。

改正民法465条の4の解説

「個人根保証は貸借人や保証人が死亡等すれば確定する」。個人が不特定に債務について保証する内容を含む保証である個人根保証は、金額や払い終わる期間に関しての規定が明確ではなかったため保証人にとって大きな負担となっていました。

今回の改正では保証人の破産や差し押さえ、借主や保証人の死亡などの確定事由が発生すれば、その後の保証は打ち切られるという内容です。

改正民法465条の10の解説

「事業用債務の個人保証に対して主債務者の財産状況などの情報提供義務がある」。これは債務者側が主体となって情報提供するという内容になっていて、債権者側が情報提供をする必要はないとされています。

この情報提供の内容が間違っていた場合や情報提供を受けた側が誤認している場合、債権者がその事実を知った時には保証人は保証契約を取り消すことができるようです。

これらはいずれも連帯保証人や保証人を保護するための改正となっており、賃貸契約における借主の責任を高める効果があると考えられています。

賃貸経営にどのような影響が出るのか考えなければいけない民法改正

このように2020年4月から施行された民法改正では、これまで曖昧にされてきた定義や規定を明確なものにしたり保証人の負担を軽減する内容が多く見受けられます。

これからの賃貸経営を行う上で、家賃滞納や修繕のトラブルが起きた際にどの程度が賃貸経営者にとって保証しうる範囲であるかなどについて、上記の記事をぜひ参考にしてください。