自主管理と管理委託のメリット・デメリット

不動産物件を管理する時の方法としては、大家本人が管理する方法（自主管理）と管理を委託する方法（管理委託）の2つが挙げられています。今回はそれぞれのメリットとデメリットを紹介し、どちらがおすすめされているのか解説します。

そもそも管理業務とは何か

マンションなどの不動産物件は大家が自分たちで管理することもできますが、規模が大きかったり大家が高齢で自分たちでの管理が難しいと判断した場合には管理会社に委託することができます。

これが管理委託と呼ばれるもので、委託された管理会社は国土交通省により作成されている「マンション標準管理委託契約書」において定義されている管理業務を遂行していくことになるのです。

管理委託契約書で定義されている管理業務は大きく分けて「事務管理業務」、「管理委員事務」、「清掃業務」、「建物・設備管理業務」が挙げられています。

事務管理業務

こちらは主に、マンション管理における事務的な業務を管理する仕事を指しています。

内容としては「管理組合の会計の収入及び支出の調定」や「出納管理」、「マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整」とされています。

簡単に言ってしまえばマンションの管理組合の収支報告や予算の作成、マンション管理や家賃などの出納に関する管理、そしてマンションの維持や修繕に関する定期的な計画の作成と実施するための日程調整などが当てはまるようです。

ほかにも理事会支援業務や各種点検、検査等に基づく助言など多彩な業務を委託することができます。

管理委員事務（管理員業務）

管理委員業務とは、実際にマンションの管理委員室に勤務する人材の業務内容を管理するためのものです。

わかりやすく言ってしまえば管理人の勤務形態や勤務時間、業務内容についての取り決めで、「業務実施の態様」や「業務の区分及び業務内容」などが契約書に記載されています。

これによって管理会社から派遣されたり独自に採用された管理人についても、マンション同様に管理していくことができるのです。

清掃業務

管理を委託しているマンション及びその敷地内の清掃業務も、管理会社に委託することができます。

このため共用部分となるエントランスホールや廊下、階段やエレベーターなどの建物内部の清掃や修繕、駐車場や花壇、排水溝、ゴミ収集場などの建物の外部の清掃や修繕の管理を規定します。

また、場所によってどのような清掃を行っていくのかという内容も細かく規定されているようです。

建物・設備管理業務

こちらはマンションなどの建物や付属施設の点検や検査を行ったり、設備の定期的な検査を行っていくという内容になります。

点検や検査を行う場所や頻度も細かく決められているので、管理会社は契約書に則って定期的に建物や設備に破損や不備などの問題がないかどうかを調査してくれます。

自主管理する場合のメリット・デメリット

自主管理のメリット

自主管理をするメリットとしては、まず管理費用を抑えることができるという点が大きいと言われています。管理会社に委託すると毎月かかってくる費用の負担が大きいですし、自分たちで行うことでコスト削減につながる部分も少なくありません。

また清掃や修繕などを通して居住者とのコミュニケーションを取りやすく、居住者の管理への意識が高くなるというメリットもあります。

大家によっては居住者のためにイベントを開催するという人もいますし、居住者からの信頼も高くなれば退去率を減らして賃貸経営の収益性を高めることにもつながるのです。

自主管理のデメリット

逆にデメリットとしては、管理会社に委託せずに自分たちで全ての管理を行っていかなければいけないのでどうしても手間や時間を取られてしまうという点があります。

このため管理に時間を取れる状態でなければ難しく、また専門知識が乏しかったりすると安定した設備管理が難しくなります。

管理が疎かになると、資産価値が低下してしまうというリスクにもつながってしまいます。

管理委託する場合のメリット・デメリット

管理委託のメリット

管理委託にする最大のメリットは、マンション管理に関する手間や時間がかからないという点です。

管理委託にした場合は基本的に業務を全て管理会社にお願いすることになるので、大家側から何かする必要はほとんどありません。

そのため管理会社にマンションのことをお願いしておけば自分たちは自由に過ごすことができるため、仕事をしながら不動産経営をすることも可能です。

また管理会社には不動産の専門家が多く存在しているので、万が一トラブルや問題が起きても気軽に相談しやすくなっています。管理そのものについても専門知識が豊富ですし、安定した設備管理を保証してもらえるという点もメリットです。

管理委託のデメリット

管理委託で注意しなければいけないデメリットは、費用が掛かってしまうところです。管理会社に委託した場合には管理委託費用というものが発生することになっていて、管理を委託し続ける限り支払い続けなければいけません。

このためマンションの収益性によっては大きな負担になる可能性があるほか、利益を全て管理委託費用に充てなければいけなくなるリスクも考えられます。

しかも管理会社によって良質な作業をしてくれるところとそうではないところがあり、対応にばらつきがあるという点にも注意が必要です。

そのためコストと作業内容が見合っているかどうかを検討する必要があるのですが、管理会社を変更する際には様々な手続きが必要なのでその点でもデメリットだと考える人もいます。

管理委託にする方法

それまで自主管理でマンションを経営してきたという人の中には、管理委託に変更したいという人もいます。

そのような場合にはまず管理会社を選ぶところから始めます。いくつかの管理会社で見積もりを取ったり契約内容などを確認したりしたうえで、最終的に選んだ管理会社と契約すると、自主管理から管理委託に変更することが可能です。

管理会社を募集した場合には大家だけで契約を決めるのではなく、理事会や管理組合で協議・検討をすることもあります。

この場合は参加した人たちに自主管理から管理委託にすることにした経緯や理由を説明し、理解を得てから決議を行っていかなければいけません。

この時管理業務を管理会社に全て委託しなければいけないというわけではなく、契約内容によっては一部分だけ管理業務を委託するという契約を結ぶこともできます。

管理会社によって一部委託が可能であるのかどうか、どこまで委託できるのかが異なっているので、その点を踏まえて管理会社を選定することが大切です。

マンションなどの不動産の管理の多くは管理委託が選択されています。特に現在自主管理をしているという人でも、高齢や病気などの理由で自主管理が難しくなってきた場合には、上記を参考に管理委託への変更も検討してみてはいかがでしょうか。