家賃滞納者へ催促を促す際の注意点

家賃滞納が発生したらどのように対処すべきなのか。この問題はアパートを経営する上で必ず考えておかなければならないことの1つです。
 
ここでは特に、家賃滞納者へ催促する際に心得ておくべき注意点についてご紹介します。

家賃滞納者への催促方法

家賃滞納者に対する催促には守るべき手順があります。いきなり強硬な手段に出るのは得策ではありません。
以下、初期段階からの催促方法を順に説明します。

電話での催促

家賃の支払い日から1週間以内の場合は、まず電話で連絡をしましょう。電話をするのは翌日など早いほうが効果的です。

相手が電話に応じたときは、契約者本人であることを確認した上で家賃が未払いであることを伝え、支払いがいつになるかをたずねます。
すぐに支払えない事情があるようなら、そこからは話し合いになります。何度かかけても留守電になる場合は家賃支払いについての電話であることを伝言し、次の手順へと進みます。

話し合いによる交渉

電話で支払い予定が決まらなかった場合は、直接訪問して話し合いによる交渉をする方法があります。その場合は借主の部屋を訪ねるのが原則です。
 
交渉内容は電話の場合と同じで、新たな支払い予定日について言質を取るのが目的です。

督促状での通知

滞納から2週間経っても支払いの予定が定まらない場合は督促状を送ります。督促状ははがきや封書で、数度に分けて送ることを前提に考えます。

初期段階はそれほど厳しい文面ではなく支払いを促す内容にし、電話や訪問による催促も継続します。1ヶ月～3ヶ月経過しても状況が変わらなければ、「支払いがなければ、連帯保証人に対し家賃の請求をする」という旨の督促状を送り、さらに未払いの場合は保証人に対する家賃支払いの請求を実行します。

催告書での催促

3ヶ月以上滞納が続いた場合は、借主に「○月○日までに入金がなければ契約を解除します」という内容の催告書を、内容証明郵便で送ります。催告書は督促状より重い意味を持つ「支払いを迫る通知書」です。

家賃支払いを催促する場合の注意点

家賃支払いの催促は、強引な方法で行うと違法行為とみなされることがあります。以下のような行為は慎みましょう。

• ・玄関鍵の無断交換
• ・荷物の無断搬出
• ・早朝・深夜（21時～8時）の電話を含む督促行為
• ・張り紙や立て看板を使った催促
• ・保証人ではない人への催促
• ・大人数による催促、脅迫に近い行為
• ・勤務先・学校での督促行為

催促しても入居者が応じない場合は？

催告書を送ってもなお入居者が支払いに応じない場合は、裁判を含めた以下の対応へ進みます。

明け渡し訴訟の申立

催告書に従って契約を解除します。次に、明け渡し請求訴訟の訴状を裁判所に提出します。また、滞納分家賃の支払い請求も行います。

裁判

法的強制力を持つ和解調停が行われ、和解が成立しなかったときは裁判による判決が下されます。

執行文付与の申立

判決が確定して明け渡しとなっても入居者が退去しない場合は、裁判所に部屋の明け渡しの強制執行に関する申立をすることになります。それにはまず、判決に執行力を付与するため、執行文付与の申立を行う必要があります。

送達証明書の取得

判決の文書を滞納者へ送達したことを証明する「送達証明書」を申請し、取得します。

強制執行の申立

申立書、送達証明書、執行文が付与された判決の正本などの必要書類を揃えて、強制執行の申立をします。その後、執行官との打ち合わせ、滞納者への明け渡しの催告などを経て、実際に強制執行を実施することになります。

そもそも家賃滞納を防ぐには？

そもそも家賃滞納を防げれば、余計な労力もかからないですみます。そのために重要なのは入居時の審査を入念に行うことです。
この点では、審査をしっかり行う信頼できる不動産会社を利用することでリスクを軽減できるでしょう。

また、最近では連帯保証人の代わりに、あるいは保証人と並行して、家賃保証会社を活用する方法も広まっています。保証会社を利用すると、滞納が生じた場合でも、オーナーに対し期日までに保証会社から家賃が支払われます。
 
なお、入居時には、入居者が家賃などの合計に対し30～100％の保証料を保証会社に支払うことになります。

家賃は金額が大きいため、滞納が発生したときはオーナー側の対応が遅れるほど回収が難しくなるという特徴があります。家賃の入金は毎回必ず確認し、遅れている場合は早めの対応をしていくことが重要です。