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空室リスクに備えた客付け力のある業者の見分け方
賃貸管理
2018/10/16 2018/10/16

空室リスクに備えた客付け力のある業者の見分け方

株式会社ラルズネット 編集部

収益物件全般賃貸管理リスク注意点基礎知識

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空室リスクに備えた客付け力のある業者の見分け方

不動産投資をするときには必ず空室リスクが伴います。賃貸管理業者に依頼して管理を任せるときには業者の良し悪しを判断しておかなければなりません。

客付け力がある業者を選び出すのが重要なので、その意味や見極め方を把握しておきましょう。

客付け業者と元付け業者とは

客付け業者と元付け業者とは

不動産業者には客付け業者と元付け業者があるので区別して考えることが必要です。

客付け業者とは不動産取引のお客側を獲得するのに主眼を置いている業者であり、不動産を買いたい、借りたいと考えている人のサポートを主な業務としています。

それに対して元付け業者は物件の所有者に対するサポートを主な業務としているのが特徴であり、不動産を売りたい、貸したいと考えている人をお客として抱えています。

両者を見分けるための判断基準はいくつかありますが、宣伝広告と仲介手数料のあり方が代表例として挙げられます。

宣伝広告の対象が買い手や借り手になっているときには客付け業者であり、売り手や貸し手になっているときには元付け業者です。

また、仲介手数料の仕組みとして一方からのみ取っている場合は簡単に判別できます。

客付け業者は徹底したサポートを行うお客から仲介手数料を申し受け、元付け業者は逆にオーナーに仲介手数料を請求するのが一般的です。

どちらにも力をバランス良く注いで両手仲介を行う業者も少なくないですが、基本的にはどちらかを主な業務として行っています。

客付け力のある業者を選ぶメリットとは

オーナーとして客付け力のある業者を選ぶメリットは空室リスクが低減されるからです。

賃貸管理業務を依頼するときには入居者管理を任せるのが通例であり、その中には入居者の募集が含まれています。

空室が出ることになったときにはその不動産業者に仲介を依頼することになるため、客付け力がある業者を選んでおくと速やかに空室を埋めてもらえると考えられるのです。

親身になって入居者側の立場から物件を紹介しようとする業者であれば、利用者も必然的に多くなるため、入居者の候補の母集団が大きくなります。

その結果として自分が所有している物件に興味を持ってくれる人が出てきてくれて、空室ができたとしても短期間で埋められる可能性が高くなるのです。

優良な客付け業者を見分けるポイント

客付け力が十分にある優良な不動産業者を見分けるにはポイントがあります。

まず、宣伝広告を見てみるとリスクが高い業者を排除できる可能性があります。

不動産公正取引協議会によって禁止されているような言葉を使って宣伝を行っているときには信頼性が低いと考えられるでしょう。

著しく安い、最上級である、全く欠けるところがないといった言葉は不動産広告では禁止されているので、一通り確認してみるのが大切です。

また、実際に不動産業者に相談を持ちかけて担当者と話をしてみたり、店内を観察してみたりしても状況を把握できます。

接客対応が丁寧で顧客目線になっているか、店内が整理整頓されていて雰囲気が良いか、宣伝広告のレイアウトが見やすく作られているかといった観点を持って見てみるのが重要です。

お客様に興味を持ってもらえるようにするための環境作りや細やかな配慮があるかがわかり、客付け力の高さを窺い知ることができます。

もう一つの観点として持っておくと良いのがインセンティブ制度です。一定基準を満たす契約を獲得すると報酬があるといったインセンティブ制度があると従業員一人一人が工夫を凝らすようになります。

客付けのための戦略も個人が考えることで多様化するでしょう。その組み合わせによって独自性の高いアプローチで入居者募集を行ってもらえると期待できます。

社内制度について調べて従業員のモチベーションを上げるための仕組みが整っているかを確認するのは大切なのです。

大手不動産チェーンで安心か

客付け業者と元付け業者とは

客付け力があって事業を大きくするのに成功している大手不動産チェーンであれば安心という考え方もあります。

しかし、必ずしも大手なら管理を任せてしまって問題ないとは言い切れません。

大手では自社の利益を最優先するための戦略を練っていることが多く、販売の時点でも自社物件を売って在庫を減らそうと目論むケースもあります。

また、サブリース物件を積極的に紹介して利益を上げやすくしようと考えるケースも少なくありません。

どのような姿勢で物件の紹介を行い、どのような形で管理を行っているのかを事前に調査しておくことが必要です。

大手では地域によって状況が大きく異なる場合が多いので、賃貸経営をする地域での情報を集めて検討しましょう。

最終的に重要なのは納得

客付け力がある不動産業者を選び抜くことができれば、空室対策をする必要に迫られたときにもそれほど心配する必要がなくなります。

しかし、最終的に重要なのは納得して賃貸管理を任せられるかどうかであるということも忘れてはなりません。

実際に担当者と話をしてみて信頼できる人かを吟味し、困ったときに適切な対応をする力があるかを見極めることも肝心です。

不動産業者そのものの情報収集を行うことも重要ですが、担当者の良し悪しも賃貸管理の成功の可否を分けるポイントなので、慎重に吟味するようにしましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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