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家賃の値上げをする際に起こりうるトラブルと事前通知
賃貸管理
2018/07/20 2018/08/09

家賃の値上げをする際に起こりうるトラブルと事前通知

株式会社ラルズネット 編集部

収益物件全般アパート賃貸管理トラブル失敗

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家賃の値上げをする際に起こりうるトラブルと事前通知

アパートやマンションなどの賃貸経営をする上で、賃料をどれぐらいにするのかは悩むところでしょう。物価などの変動によって、賃料を値上げするときにトラブルが起こる可能性もあります。

今回は賃料値上げに伴うトラブルや事前通知について解説します。

賃料を値上げするための条件はあるの?

家賃の値上げをする場合には、基本的に借主の承諾を得る必要はありません。アパートやマンションの家賃の値上げについては借地借家法32条1項に記載されています。

借地借家法32条では、「建物に対する租税やその他の増減によって、土地もしくは建物の価格の上昇や低下といった経済事情の変動、または近隣の建物と比べて家賃が不相当になった時などは、契約の条件に関わらず家賃の増減をすることができる」と定められています。

つまり、家賃を値上げするためには借主から承諾をもらう必要はなく、あくまでも貸主側の事情や類似アパートとのバランスといったことが条件になるのです。

賃料値上げで起こる可能性があるトラブルやリスクは?

家賃を値上げした時に起こるトラブルとしてまず挙げられるのは、家賃の値上げに対して借主から拒否されるということでしょう。

基本的には承諾を得る必要はないのですが、これは借主が必ずその値上げに応じなければいけないということではありません。納得がいかない場合には、調停や裁判で争うというケースもあるのです。

承諾を得なくてもいいからと言って、勝手に値上げをするということだと揉めてしまって争いが長引くこともあるので注意が必要でしょう。

また、家賃を値上げしたことによって空室がでるというリスクも考えておきましょう。人それぞれ家賃にかけられる金額は違ってきます。値上げをしたことでその家賃では生活できない、もっと安いところに引っ越したいということで、立ち退きをしてしまう可能性もあるのです。

一室空きが出ればその分家賃収入は減ってしまいますので、その点はきちんと理解しておくことが重要になります。

事前通知の準備

家賃を値上げする場合には、借主に事前に通知しておくことがトラブルを少なくするための方法ですから、きちんと事前通知をしましょう。

事前通知をする場合にはまず、正当な値上げの理由を用意しておく必要があります。収入を増やしたいからといって理由もないのに家賃を上げることはできません。

正当な理由としてはまず、税金が上がったことによって建物や土地の価格が上昇して現在の家賃では見合わなくなった、というケースや経済事情の変化、つまり物価が上がったことによって家賃を上げざるを得なくなった、というようなケースがあります。

このような税金や物価といった変動があり、今までの家賃で経営するのが難しいという時には値上げが認められています。

また、その他のケースとしては、近隣の類似するアパートの家賃と比べて低すぎるという時にも値上げが認められています。

ただし、特約などで一定期間は値上げしないなどの条件がある場合にはその特約に従わなければいけませんので、期間内の値上げは認められないでしょう。

条件を満たしているからといってすぐに値上げをするということではなく、6カ月~1年ぐらい前には事前に値上げをすることを伝えておくことがポイントです。

ある程度期間を設けることで、借主との話し合いもできますし、もし値上げ後の家賃では生活できないという場合にも余裕をもって物件探しができるでしょう。

このように、借主側に配慮してなるべく早い段階で通知することがトラブルになりにくい家賃値上げのポイントなのです。

値上げを拒否された場合は?

借主に値上げを拒否された場合にはまず、話し合いを行うことになるでしょう。経済的な事情といった正当な理由があることをきちんと説明して納得してもらえるようにすることが必要です。

もし、話し合いで解決しなかった場合には、法的な手続きをすることになります。簡易裁判所への賃料増額の調停申し立てをして調停委員を交えた話し合いを行うのです。

この調停で双方の合意が得られる額が決定すればそれが新しい家賃になります。もし、調停で合意まで至らなかった時には、裁判をすることになるでしょう。

値上げ幅が大きい場合には、裁判まで発展するケースも珍しくはありません。裁判では賃料事例の比較や適正利潤率を考慮して、適正な家賃が決定されるので裁判の結果が出たら、双方ともそれに従うことになります。

賃料の値上げは慎重に

このように、アパートなどの家賃の値上げは正当な理由があれば、借主の承諾がなくても行うことができます。

ただし、勝手に家賃を上げたり、通告してからすぐに家賃を上げるということはトラブルの素になってしまいますので気を付けましょう。良好な関係を築いて長く住んでもらうためには、借主にきちんと説明して納得してもらうことや意思の疎通をしっかりと図ることが重要です。

家賃の値上げまである程度の期間を取って事前通告する、理由を説明して理解を得るといったことをすれば、トラブルになりにくいですから、値上げを考える場合には借主のこともしっかりと考えた準備をするようにしましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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