アパート経営では部屋数は多い方がいい？ 少ない方がいい？

アパート経営を考える際、悩ましいのは部屋数ではないでしょうか。
多い方がいいのか、少ない方がいいのかという問題です。
 
ここでは部屋数が多いことのメリットとデメリットを挙げていきますので、アパート経営の部屋数と節税対策の関係について考えていきましょう。

アパートの部屋数で悩んだら？一般的なアパートの部屋数

一般的なアパートの部屋数はどのくらいなのでしょうか。
 
「一般的な」と注釈を入れる理由は、アパートとマンションの違いには明確な定義がないからです。10人中9人がアパートと判断するような物件であっても、マンションということもあり得ます。
 
「アパート」や「マンション」は呼び方の一つであり、各企業ごとに独自に規定を設けて呼び分けています。多くの人のイメージでは、マンションの方が部屋数が多く、3階建て以上であり、物件によってはエレベーターが付いている鉄筋コンクリート造といった印象でしょうか。
 
逆に言えば、アパートは部屋数が少なめで、2階建て以下の軽量鉄骨造などを想像する人が多いでしょう。

実際、一般的なアパートの部屋数は、4～8部屋とそう多くはありません。ですが、それより部屋数の少ないアパートも多いアパートも存在しています。

部屋数が多いアパートのメリット、デメリット

まずは部屋数が多いアパートのメリットとデメリットから見ていきましょう。

メリット

一般的に部屋数が多い方が収益が増えます。
 
家賃にもよりますが、さすがに4部屋のアパートと8部屋のアパートでは後者の方が収益が多くなりやすいでしょう。
 
他のメリットとして、空室が出た場合が挙げられます。
1部屋空室が出た場合を考えてみましょう。収益の減少は、4部屋のアパートでは25％、8部屋のアパートでは12.5％となり、部屋数が多い方が減少の比率は少なくなるのです。家賃収入が0にならないためリスク分散になるというのは大きなメリットでしょう。
 
また、管理会社も商売ですので、部屋数が多いアパートの方が優遇してくれる傾向があります。

デメリット

当然ながら、部屋数の多いアパートの方が初期費用が多くかかります。また、修繕費が高くなることも否めません。
 
10年から15年に１度必要になる大規模修繕の費用もたくさんかかります。その他にもアパートに関わるさまざまな管理の手間が増えるというデメリットもあります。空室リスクが高くなるという点も注意した方がいいでしょう。
 
空室リスクを少しでも回避するには、部屋数だけではなく質も重要視することが大切です。

アパートの部屋数にはメリットとデメリットがついて回ります。
多くても少なくてもいいわけではなく、部屋単価と土地価格を基準に考えることが利益最大化に繋がります。部屋単価や土地価格の相場を調べ、自分の所有するアパートの部屋の適正な価格を考えましょう。

部屋数が多いアパートの、向き・不向きの考え方

次に部屋数が多いアパートの、向き・不向きの考え方を見てみます。
 
部屋数が多い場合、修繕費用が多くかかるだけでなく、修繕の頻度も増える傾向にあります。
また、当然ながら入居したり退去したりする人も増え、その管理は難しくなります。賃貸経営を行い自分で管理している場合、入居者がいれば何もしなくてもいいというわけではありません。
 
ちょっとした建物の掃除やメンテナンスも定期的に行う必要があります。家賃の滞納などの契約違反から入居者のクレームまで対応しようと考えた場合、兼業でしようとするのはなかなか大変です。
そのため、本業があるような人は、部屋数の多い物件よりは少ない物件の方が良いでしょう。
 
ただし、例外がないわけではありません。管理会社に管理委託が可能な人や、管理工数に時間を割ける人は、部屋数の多い物件でも何ら問題ないので安心してください。

事業的規模とは？アパート経営の部屋数と節税対策の関係

最後に、アパート経営の部屋数と節税対策の関係を考えます。
 
「5棟10室(部屋)」という言葉を聞いたことはあるでしょうか。アパート経営やマンション経営の節税対策において重要な基準です。
 
アパートの場合、10部屋以上を保有していると「事業的規模」と呼ばれます。5棟というのは一戸建てのことです。
ちなみに一戸建て1棟とアパート2部屋が同等と計算され、例えば一戸建て1棟とアパート8部屋でも事業的規模となります。

事業的規模であれば青色申告が可能です。そうすれば、青色申告特別控除で最高65万円安くできますし、他にもいくつかメリットがあります。4部屋や7部屋といった9部屋以下の小規模では該当しません。
 
一般的なアパートの部屋数は4～8部屋ですが、もし部屋数を多く保有するつもりなら、9部屋ではなく10部屋以上を目指すのがおすすめです。

アパートの部屋数は自分に合ったものを！

アパートの部屋数が、収益の多寡や管理の大変さに繋がることを想像できる人は多くいます。
 
しかし、節税などにも大きく関わってくることについては、意外に感じた人も少なくないでしょう。
 
アパート経営を考える時、部屋数の問題は悩ましい問題です。一般的なアパートの部屋数を一つの基準に考えるのも大切ですが、一番大事なことは、自分に合っているかどうかです。
本業があるのかないのかなど自分自身をよく見つめ直して、アパートの部屋数を考えることをおすすめします。