賃貸中の物件を売却する方法や注意点

現在賃貸中の投資用物件を売却したいと考えているけれど、実際にはどのようにしたら良いのか分からないと悩んでいる賃貸物件オーナーの方もいるでしょう。

ここでは、そのような方たちに向けて、賃貸中の物件を売却する方法や注意点を紹介していきます。

オーナーチェンジとは

オーナーチェンジとは、賃貸中の物件売却の別の言い方のことを指していて、居住している賃借人がいる場合、その賃借人はそのままで、不動産物件を売却する方法のことをいいます。

つまり、賃貸借契約はそのままで、物件の所有者のみが代わる状態のことを呼ぶのです。なお、オーナーチェンジは、区分マンション（1室ごと）の場合やマンション・アパート一棟まるごとの場合、一戸建ての場合などがあります。

ちなみに、複数の部屋があるマンションやアパートの場合は、そのうちの1室でも居住している方がいれば、オーナーチェンジということになります。一方で、住居者のいないマンションやアパートの所有者が代わる場合はオーナーチェンジとは呼びません。

オーナーチェンジをすることで、居住者からの賃料を受け取る権利や、退去時の敷金返還義務が生じます。

入居者の許可は必要ない

オーナーチェンジをおこなう場合、入居者の許可は必要ありません。物件のオーナーが変わったという理由で、もともとの契約内容を破棄することはできません。

居住者にとってはオーナーが変更されても、契約内容が異なるわけではないので、単にオーナーが変わったというだけです。

居住用ローンが使えない　

居住用ローンが利用できないということも特筆すべき点といえるでしょう。オーナーチェンジ物件は、居住用ではなく投資用不動産として見なされます。

そのため、ローンを利用する場合は、居住用ローンを使うことができないだけでなく、金利が高くなってしまうので気を付けて下さい。

販売時に内覧をしてもらうことができない

オーナーチェンジ物件は、すでに賃借人が居住しているため、内覧をすることはできません。

そのため、その物件を購入する場合は、外観やオーナーが所有している賃貸借契約書といった書類を見るだけで決める必要があるのです。

賃貸中の物件を売る際の注意点

物件の査定方法「収益還元法」

収益還元法とは、一般に投資目的の相場に使われ、オーナーチェンジ物件が該当します。

具体的には、投資用不動産の査定価格を算出する時に用いられる計算方法で、その不動産が将来どのくらいのお金を生み出すことができるのかを、収益力に基づいて価格を求めます。

ちなみに、住むための居住用不動産に対しては、その物件がどのくらいの収益を生み出すのかは問われないので、通常、この計算方法は用いられません。なお、収益還元法以外にも、取引事例比較法や原価法といった計算方法が存在しています。

自宅用としての購入検討者を除外する

基本的に、オーナーチェンジ物件は、その物件を購入することで家賃収入を得たいという方への売却が対象となっています。

自宅用として検討したいという場合は、内覧の許可を入居者にとる必要がありますが、許可を取るのも大変であり、見たからといって契約が決まるわけではありません。

また、気に入ってもらえても、すでに住んでいる居住者を強制的に追い出すことはできないので、あらかじめ、自宅用としての購入検討者を除外するのが良いでしょう。

売却の直前直後に退居者が出ないようにする

売却の直前直後に退居者が出てしまうと、見込んでいた家賃収入を得ることができないことからトラブルに発展するケースが多くあります。

そのため、なるべく売却前に退去者が出ることを防がないといけません。契約更新期間が３か月以内に迫っている居住者に対して、早めの更新手続きをした場合は更新手数料を無料にするなどの案内をし、退去を防ぐようにしましょう。

賃貸中の物件を売る際のポイント

区分所有している一室の場合、入居者への販売を検討する

オーナーチェンジ物件は、通常、室内を見ることができません。

アパートやマンション一棟の場合は空室を見ることができますが、区分所有している1室の場合は入居者への販売を検討するのも良いでしょう。

入居者であれば、室内がどのような感じなのか分かるので、判断にも困ることが少ないというメリットが存在します。

不動産会社に購入意思があるか確認する

不動産会社を仲介して不動産を売却することもあるため、購入意思があるか事前に確認をおこないましょう。

ポイントを押さえて、損せずに賃貸中の物件を売却しよう

現在賃貸中の投資用物件を売却するためには、いくつかの注意点やポイントがあります。家賃収入を得る目的で購入されることが多いため、売却に関してはトラブルが起きることも考えられるのです。

売却する直前や売却した直後に退去者が出てしまい、想定していた家賃収入と異なるといったようなトラブルにも気を付けなくてはいけません。

買い手が見つかったからといって安心するのではなく、新しいオーナーに引き渡して、きちんと利益を得てもらうようにしないといけないのです。

賃貸中物件の売却時に損をしないためには、本記事に書かれている注意点やポイントをよく理解した上で、現在の管理会社や信頼のできる不動産会社に相談してみることをおすすめします。