お得な物件見極めに必要な収益価格とその算出方法

投資に適した物件を見極めるには色々なテクニックや知識が必要です。その中でも重要なのが収益価格についてです。

収益価格は物件の総合的な価値の目安として大事なものなので、これについてしっかりと理解していると、いい投資へと繋がりやすいです。したがってここでは収益価格とその算出方法などについて説明します。

収益価格とは何か

不動産における収益価格というのは、対象の不動産から将来的に予測できる純利益と、現在のその不動産の価値を合計したもののことを指します。

この収益価格を見ることで、土地や建物そのものだけでなく、家賃収入などの期待値も考慮してどれだけの価値があるのかを判断できます。したがって不動産購入の際には参考にしたほうがいい数値といえるでしょう。

また収益価格の計算方法には主に「直接還元法」と「DCF法」の2種類が存在します。どちらの計算方法を採用しているかで正確性などに差がでるので、収益価格を不動産購入の目安にする時には、どちらの計算方法で算出されたものか把握しておきましょう。

直接還元法での収益価格の計算方法とは

直接還元法とは、対象の不動産の1年間における純利益を還元利回りで割ることで、収益価格を求める方法です。

ここではその直接還元法の具体的な計算式や、計算に使う純利益、還元利回りについての説明をします。

計算方法

直接還元法では「1年間の純利益÷還元利回り＝収益価格」という計算式で値が求められます。

1年間の純利益とは

1年間で出る利益というのは、基本的に家賃収入の1年分です。

しかしながら実際にはそこに様々な経費がかかってくるため、それを諸々差し引いたものが1年間の純利益にあたります。また具体的にかかる経費の例としては、固定資産税、管理費、火災保険の保険料などが挙げられます。

還元利回りとは

還元利回りというのは不動産の投資における、投資額に対する1年間の家賃収入の割合のことです。この還元利回りの算出方法は2つ存在します。

1つは対象の物件と、類似した条件の物件の過去の取引価格を参考にして、還元利回りを出す方法です。これらの不動産の取引価格に関する情報は国土交通省が運営しているサイトで確認ができます。

しかしながら実際にあった不動産取引の金額は必ずしも適正でないことがあったり、市場の状況や物件の種類などによっても変化したりするので、適切な補正をする必要があります。

もう1つは不動産関連の企業などが発表している新しい市場データを基にして、還元利回りを出す方法です。

ただしこれらのデータは、その時点での収益物件の利回りは把握しやすいですが、平均値としてのデータなので還元利回りを求めたい物件の条件によっては、しっかりと補正しなければならないこともあります。

数値を計算式にあてはめた計算例

家賃10万円、還元利回りが5%、保険料などの経費が30万円の物件を例にして、直接還元法の計算式に数値をあてはめると、

純利益が10万×12カ月で120万円、更にそこから30万円を引いて90万円で、還元利回りが5%なので「90÷0.05＝1800」となります。

したがってこの物件の収益価格は、直接還元法では1800万円ということになるのです。

DCF法での収益価格の計算方法とは

DCF法とは直接還元法と同じく収益価格を計算するための方法の1つです。

この方法は主に、対象となる不動産を所有している間に得られる見込みの純利益を現在の価値に換算したものと、対象の不動産を手放した際の売却予想価格を現在の価値に計算し直したものを、合計する計算方法だといえます。

わかりやすくいうと、不動産の価値が後々下がることも考慮にいれた計算方法ということです。

予測の正確性が高いですが、その分計算に関しては複雑になっています。

計算方法

DCF法では「a/(1+r) + a/(1+r)の2乗＋･･･＋a/(1+r)のn乗 + Vn/(1+r)のn乗＝V」という計算式で収益価格を求めることができます。

それぞれのアルファベットには、V＝収益価格、a=初年度純収益、r=割引率、n=保有期間、Vn＝保有期間終了時の不動産売却価格、にあたる数値が代入されます。

例として、a=400万円、r=5%、n=5年、Vn=6000万円の物件で計算すると、まず1年目の純収益は「400÷（1+0.05）＝約381万円」です。

そしてこの金額の価値は1年ごとに減少していくというのがDCF法の考え方のため、2年目の純収益は「400÷（1+0.05）の2乗＝約363万円」、3年目の純収益は「400÷（1+0.05）の3乗＝約346万円」という具合にnの代入値である5年目まで繰り返して算出した値を加算していくと、最終的に5年目までに出る純収益合計は約1732万円になります。

最後に5年後の不動産の売却予想額にあたる6000÷（1+0.05）の5乗の計算で求めた約4701万円を足して計算完了です。この場合の収益価格は約6433万円だということになります。

物件の収益価格を算出して価値を見極めよう

収益が出る物件なのかどうかを見極めるには収益価格が参考になります。上記を参考にして正確な不動産の収益価格を把握し、効率のいい投資を目指しましょう。