共有名義の不動産を売却する方法と注意点

不動産があれば、それを所有している人が必ず存在しています。しかし、所有者が必ずしも一人であるとは限りません。共有名義の不動産の取り扱いは、注意を払わなければトラブルのもととなります。共有名義の不動産を売却する方法と注意点について紹介します。

不動産売却時にチェックする共有名義とは

不動産を所有している場合、その不動産の名義は単独名義とは限りません。単独名義とは、不動産を所有している人がただ一人であり、名義もその所有者の名前になっているという状況のことです。

これに対して、複数の人が一つの不動産を共有して所有している状況は、共有名義と呼ばれています。

不動産の名義が共有名義となる原因は様々あります。よくある原因としては、所有者が亡くなった際に簡単に分けることができない不動産を複数の相続人で相続した場合があげられます。

また、マイホームの購入時に夫婦でお互いに資金を出し合った場合、二世帯住宅購入時にお互いに資金を出し合った場合などもよくある原因です。

不動産を共有名義にしているからといって、それぞれの名義人の所有分があいまいになっているわけではありません。あくまでも複数人でひとつの不動産を共有しているだけであり、名義人ごとに持ち分というものが存在しています。

ここで、不動産の持ち分があると、所有している土地の何分の一かの面積を実際に所有しているかのように感じますが、そういうわけではないので注意が必要です。

不動産の持ち分とは、所有できる土地の面積のことではなく、所有できる不動産の権利のことを表しています。持ち分が2分の1というと、不動産面積の2分の1を所有しているのではなく、2分の1の所有権を有しているということです。

不動産を共有している場合、あくまでも不動産はひとつという考えです。

持ち分の割合に応じた面積の所有権があるわけではなく、ひとつの不動産の権利を名義人全員が持ち分に応じて所有しているということになります。これをしっかりと意識していなければ、不動産売却時にトラブルとなりかねません。

共有名義の不動産売却時に注意するポイント

不動産を共有名義で所有している場合、単独名義で所有している不動産を売却するときと同様の方法で不動産を売却することはできません。

これは、不動産を名義人全員で共有して所有しているためです。名義人全員で意識すべき注意ポイントがあります。

名義人全員の意思確認が必要

不動産を共有名義で所有している場合、売却のためには名義人全員の意思確認が必要です。持ち分が多かったとしても、自分の土地でありつつ共有者の土地でもあるため、不動産を勝手に売却することはできないからです。

ひとつの土地の権利を名義人全員で共有しているため、名義人の一人でも反対すれば不動産を売却することはできません。

持ち分だけの売却は困難

共有名義の不動産は名義人全員の売却の同意がなければ、不動産を売却することはできません。しかし、持ち分だけならば売却することは可能です。持ち分の売却とは、自分の所有している不動産所有の権利を売却するということを指します。

手続きは、不動産売却の手続きとさほど変わらないため、売買契約を結び、代金の支払いを行った後で所有権の移転を登記すれば完了です。

しかし、あまりお勧めできません。そもそも、全体を自由に使うことができない不動産を買い取ってくれる人が、投資家以外あまりいないという問題もあります。

また、たとえ売却できても、ほかの名義人との間でトラブルになる可能性があるからです。

不動産をどうしても売却してしまいたいという場合には、分筆という方法があります。分筆とは、ひとつの土地を二つ以上に分けてしまうことです。分筆すれば、共有名義のひとつの不動産ではなく、それぞれに所有権のある二つ以上の不動産になります。

そのため、分筆された不動産を売却することには何の問題もありません。通常、土地の分筆は、持ち分に応じた面積で不動産を分け、単独の不動産とすることになります。

その際、測量を行い境界線を定めます。その後、分筆登記申請をし、所有権移転登記をして完了です。なお、これらを専門家に依頼すると、全体で60万円ほどかかります。

持ち分に応じて利益・経費も配分

不動産の売却を共有名義人全員の合意のもと行われた場合、売却によって生じた利益、売却にかかった費用はすべて持ち分に応じて全員に配分することが一般的です。利益も負担も全員で分割することで、トラブルを少なくします。

全員で分割するので、譲渡所得税の申告も全員がそれぞれ行う必要があります。これは、代表者の名義で売却を進めた場合でも同じです。

なお、名義を一人にしてから売却する方が手続きが簡単だという理由で、代表者名義にすると贈与税の対象となるので注意が必要です。

共有名義の不動産売却時に必要なもの

共有名義の不動産を売却するためには、名義人全員の同意とともに、様々な書類が必要となります。それらの書類は、売却にかかわる名義人全員の確認と同意が重要となるので、しっかりと確認することが必要です。

登記済権利証（登記識別情報）

登記済権利証（登記識別情報）とは、不動産登記が完了した際に登記所が登記名義人に発行する権利に関する書類のことです。

これから売却する土地が名義人のものであることを証明するために必要となります。名義人すべての登記済権利証を用意しなければなりません。

土地測量図／境界確認書

近隣の土地との境目を示したり、売却する土地の正確な面積を正確に知るための書類です。測量図や確認書がなければ、正式で正しい売却手続きを踏むことはできません。専門家が作成したものが必要となります。

共有名義者全員の身分証明書（実印・印鑑証明書・住民票）

実印・印鑑証明・住民票、そして名義人すべての直筆による署名も必要となります。名義人全員が売却に同意していることを示し、名義人本人であることを確認するためのものです。遠方に住んでいて手続きが煩雑だと感じても、別の人が署名してはいけません。

しっかり手順を踏んでトラブルない売却へ

投資用の不動産を購入するとき、共有名義の不動産を購入すると減税などに役立ちます。

しかし、共有名義の不動産の売却は、夫婦の離婚時や遺産としての相続時など複雑な状況の場合も多いです。しっかりと手順を踏まなければトラブルに巻き込まれかねません。

本記事を参考にして、信頼できる不動産会社に相談をしてみましょう。