不動産投資をする上で知っておきたい銀行融資の種類

銀行融資にはどのような種類があるのか、改めて聞かれるときちんと答えるのは意外に難しいのではないでしょうか。
 
ローンの種類、金融機関の種類、借入方法の種類についてそれぞれご紹介します。

銀行融資のローンの種類

まず、銀行融資にはアパートローンとプロパー融資があります。それぞれの特徴は次のとおりです。

アパートローン

アパートやマンションなど収益物件の建築（中には購入も）を使途としたパッケージ化されたローンです。いわゆる事業性資金の融資ですが、過去の不動産投資の実績などが問われることはあまりありません。
 
しかし誰でも簡単に融資が受けられるというわけではなく、年収などの属性や、事業計画の内容、建築するアパートやマンションの収益性の高さなどが問われます。
 
審査基準や借入の条件は明確化・定型化されているので、しっかりと対策をすることでこのローンを利用することができるでしょう。

プロパー融資

不動産投資に限らず事業資金や開業資金などを使途とした事業向け融資です。審査はアパートローンより厳しく、金利も高めです。
 
収益物件への投資事業に用いる際は財務資料、収益性、物件評価額などを個別にチェックされます。アパートローンを利用して何度か不動産投資を成功させている人向けの融資とも言えます。

融資が利用できる銀行など金融機関の種類

銀行をはじめ、融資を行う金融機関には以下のようなものがあります。

都市銀行

みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行のいわゆる3メガバンクに、りそな銀行を加えた4行が都市銀行です。金利が比較的低く、対象エリアが広いのが特徴です。
 
一方、審査は土地と建物の評価を出して合計する積算評価と、不動産の収益性に注目する収益還元評価の両方が重視され、他の金融機関と比べて最も厳しくなります。

地方銀行

地方銀行とは、各都道府県に本店があり、全国地方銀行協会に加盟している銀行のことです。
 
金利は都市銀行と比べると高めではあるものの、それほど大きな差はありません。通常、地元地域内の不動産投資に対して積極的に融資を行い、審査基準は積算評価が重視されることが多いと言われています。

信用金庫・信用組合

信用金庫法に基づいて、地域や職域を基盤とした出資者（利用者）が会員となり、地域の繁栄を図る相互扶助を目的とした非営利の金融機関です。
 
居住地と物件のいずれも信用金庫・信用組合がカバーするエリア内に存在する必要がありますが、この条件を満たせば融資を受けやすいでしょう。

日本政策金融公庫

政府100％出資の政策金融機関です。不動産投資でも融資を受けられ、対象エリアは全国で金利も低めですが、借入期間は10～15年が基準、融資金額は通常4,800万円が上限となります。
 
また、審査は厳しく、基本的に物件担保が必要で、公共料金や税金に未払いがないことも条件となります。女性または35歳未満か55歳以上の人は優遇される傾向があり、中古物件やワンルームタイプなどの小型物件で利用するのに向いています。

借入方法の種類

借入方法の種類についても見てみましょう。代表的な融資形態には次の4種類があります。

手形貸付

約束手形を担保にして、1年以内の期日までに利息とともに一括返済する借入方法です。貸付の手続きが簡単で、短期融資に向いています。

手形割引

上記の手形に記載されている決済日前に、手形を銀行に買い取ってもらう形で資金提供を受ける借入方法です。

証書貸付

貸付金額、返済期日、利率、担保物件などの細かい貸付条件を表示した金銭消費貸借契約書に署名、押印して融資を受ける借入方法です。
 
1年を超える借入期間で、分割返済する長期買入金としてよく利用されます。不動産投資で最も多い融資で、その場合は不動産を担保にするのが一般的です。

当座貸越

金融機関側が事前に「借りることができる枠」を作成し、その枠の範囲内であれば審査なしで融資を受けることができる借入方法です。

不動産投資をする際は、銀行をはじめとする金融機関の融資についてしっかりと理解し、把握しておくことが求められます。状況に応じて利用の仕方を考えるなど、銀行との上手な付き合いを心がけましょう。