不動産投資をする際にフルローンで物件購入をするリスクとは？

自己資金を使うことなく金融機関から融資を受けることができるフルローン。不動産投資をする際にこのローンを利用することには、どのようなメリット、そしてリスクがあるのでしょうか。
 
フルローンについて知っておくべきことをまとめます。

フルローンで不動産投資を始めるメリット

不動産投資のフルローンとは、物件の購入資金をほぼすべて金融機関からの融資によって調達するローンのことです。

このフルローンを利用することにはどのようなメリットがあるのでしょうか。最大のメリットは、自己資金を物件購入に当てることなく投資を行えることです。
 
物件購入に自己資金を消費しなければ、手持ちのキャッシュとして温存しておいて、不動産投資に関わるその他の用途や、他の投資に使うことができます。

また、フルローンでは豊富な資金を用意できることが多いので、これを活かせば通常のローンでは手が届かない高額物件が射程範囲に入り、選択肢を増やすことができます。

不動産投資をフルローンで始めるリスク

では、フルローンのリスクはどうでしょう。
基本的に、フルローンは収益性の高い物件を購入し、ローン返済と必要経費を差し引いても手元に利益が残るよう計算して運営していくことで、収入を得るサイクルを作り出すことを骨子としています。

しかし、多額のローンを組めばそれだけ多くの利息を払わなければなりません。もしも想定に反して空室が多くなれば、たちまち返済が苦しくなる恐れがあります。
その場合、ローンの借り換えや追加融資は受けにくくなることが多いでしょう。

また、期間を経ても残債額があまり減らず、物件自体も高価なため、金融機関の抵当権を外すことができずに、売却が難しいという状況に陥るケースもあります。結局のところ、最終的に自己資金で補填することにもなりかねません。

フルローンで不動産投資をする際の注意点

注意したいのは、フルローンは自己資金が少ない人のためのローンだと考えるのは危険だということです。
むしろ、自己資金はあるけれど、それをキープして新たな投資物件などに有効活用したいという人に向いています。

また、不動産物件を購入する際には、売買契約が成立した段階で買主が購入代金の一部を前払いする手付金や、不動産会社に対する仲介手数料を支払わなければなりません。この時点ですでに資金が必要です。
 
ほかにも司法書士への報酬、銀行手数料、登記費用、火災保険料、不動産取得税、固定資産税清算金などの諸経費と租税がかかります。
 
自己資金が少ないと、これらを支払うだけで手元の残金が心許ないものになるかもしれません。

フルローンを利用するなら、最低でもこれらを支払っても余裕のある額の自己資金を用意しておくことが条件です。
 
なお、不動産投資に伴う諸経費も融資するオーバーローンもありますが、こちらはさらに金利が高く設定される場合があるので、利用する際にはより一層慎重な判断が必要です。

フルローンは一定の自己資金を持ち、不動産投資に慣れた人が活用する限りにおいては、メリットのあるローンです。そうでない場合は、リスクについて十分な理解をした上で検討することをおすすめします。