不動産投資のローンを借り換えするメリットと注意点

不動産投資のローンを借り換えするメリットやデメリットをご存知ですか。

手続きや費用が掛かることもあり、よく理解してから行う必要があります。

そこで、不動産投資のローンを借り換えするメリットやデメリット、事前のチェックポイントなどをご説明します。

不動産投資のローンを借り換えするメリットとは？

不動産投資のローンを借り換えするメリットは「返済額が減らせる」「借り換え特典が受けられることもある」「収益や事業拡大が期待できる」です。

ローン借り換えで、返済額が減らせることは一番のメリットでしょう。金利が現在利用している金融機関よりも少ないところへ変更すれば、毎月だけでなくトータルの返済額を減らせるのです。

また、金利タイプも変更できるので、状況に合わせて判断できるでしょう。変動金利で借り入れをしていても、金利上昇リスクが高まりそうな時は固定金利タイプに変更するのです。

借り始めた時から数年間は低い金利設定にして固定金利を推奨する金融機関もあります。しかし、低い金利期間が過ぎてそのまま利用するよりは、変動金利に変更するなどの対応もできるのです。

金融機関ごとに「長期固定金利が強い・変動金利が強い」などの特徴があるので、違いを把握してから借り換えをすると、返済額を減らせるでしょう。借り換え特典が受けられる可能性もあります。

例えば、「提携しているお店で買い物をする時、支払う額が数年間5％引き」「疾病保障を無料にする」などです。

よって、ローン借り換えでは目的の特典を調べてから検討することがおすすめです。

さらに、返済額を減らせるので、収益や事業拡大が期待できるのもメリットです。年間の支払う額を減らせれば、その分で事業拡大ができ、収益の増加も見込めるでしょう。

不動産投資のローンを借り換えするデメリットも知ろう！

不動産投資のローンを借り換えするデメリットは「手続きがあり、手間が掛かる」「諸費用が掛かる」です。

借り換え時には、書類の作成や提出・ローン審査などがあるので、変更までには手間が掛かってしまのです。

また、ローンの借り入れには、保証料や事務手数料などの諸費用も掛かります。

諸費用は最初に借りた金融機関で支払っていても、変更する金融機関に再度支払わなければなりません。

事務手数料は全てを払い直すことになります。保証料は「一括前払い型」にしていると一部の返還があるでしょう。

しかし「上乗せ方式」にしている場合は返還されないので注意しなければなりません。

登記費用も再度掛かるので、その分の費用を準備しておきましょう。

借り換えをして返済額は減らせても諸費用が多いと意味がないので、将来的に減らせる返済額をシミュレーションして判断すると良いでしょう。

借り換えをする時の注意点とは？

不動産投資のローンを借り換えする時は、「金融機関との関係が悪化」「違約金が発生することもある」「借り換え自体ができないこともある」などの注意点があります。

融資をする金融機関側は、金利などで利益を得ています。よって、他の金融機関に変更されてしまうのを避けたいと考えています。

借り換えをすることで、対応が悪くなるなど直接的に関係が悪化することは考えにくいですが、次の借り入れをしたい時に頼みづらくなってしまい変更した側も気まずくなってしまうのです。

また、違約金が発生する場合もあるので注意しましょう。

借り換えをすること自体に違約金は掛かりません。しかし、今まで借りていた融資元に全額を一括返済することになります。

その際に「全額繰り上げ返済」として支払う手数料が違約金になるのです。

さらに金融機関では原則として「返済期間を延長するための借り換えはできない」という決まりがあります。

35年返済の予定だった場合に、10年後に借り換えをすると25年以内で返済する手続きになるでしょう。返済期間を延長することを目的にしていると、借り換え自体はできないのです。

借り換えをしたい時は、現状を把握してから申し込むことが大切です。

借り換えをする前のチェックポイント

不動産投資のローンを借り換えする時には「ローンの延滞がない」「物件の差し押さえはない」「入居率が80％以上」「家賃収入以外にも収入はあるか」などをチェックしましょう。

それらのチェックポイントが大丈夫であれば、借り換え審査に通る可能性が高くなります。

借り換えのためのローン審査では変更予定の金融機関からよく調べられがちです。

何故なら、ローンを返済できない可能性があると金融機関は損をするからです。

借り換えでは返済額の削減を目的にすることが多く、「現状で支払えないから借り換えをするのではないか」と疑って調べることもあります。

今までにローンの延滞はなかったか、物件の差し押さえはないかなどを確認してから審査をするのです。

不動産の入居率が悪いと審査に通りづらくなってしまう場合もあります。

不動産は時間が経過するにつれて入居率は下がるので、現在の時点で入居率80％以上など定期的な家賃収入があるかを判断されます。

家賃収入以外にも収入があると、安定して返済できると判断され審査に有利になります。

不動産投資のローンを借り換えする時は、相談してからにしよう！

不動産投資のローンを借り換えする時は、将来的なシミュレーションをしてからがおすすめです。

トータルでキャッシュアウトの改善が見込めるのかを判断するのです。判断する際は、プロに相談しましょう。

不動産投資のローン借り換えで失敗しないためには、現状把握と将来予測をして十分に計画を立ててから行うことが大切です。