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不動産投資のローンは長期間・短期間どちらで組むべき?
ファイナンス
2018/10/04 2018/10/04

不動産投資のローンは長期間・短期間どちらで組むべき?

株式会社ラルズネット 編集部

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不動産投資のローンは長期間・短期間どちらで組むべき?

不動産投資は投資額が大きくなりますので、借入額や毎月の返済額だけでなく、融資期間も運用に大きな影響を与えます。

不動産投資ローンの融資期間はどのような長さにすればよいのかを考えていきましょう。

不動産投資で重要な融資期間

不動産投資で重要な融資期間

不動産投資は高額の資金が必要なこともあり、金利や利回りの良い物件探しなどに集中しがちです。

しかし、金額が大きいからこそ、不動産投資のローンでは返済期間の長さが重要になってきます。

例えば、5,000万円の融資を受けて30年間かけて返済する場合、年1%金利が変動するとトータルの返済額は1,000万円以上差が出てきます。

不動産投資では億単位のマンションや好立地の物件を購入することもありますので、利率のわずかな差にも妥協しないことは大切です。

一方、5,000万円の融資を受けて年3%で20年かけて返済する場合と30年かけて返済する場合を比べると、930万円程度の支払額の差が生じます。

これだけ見ると、負担が大きくなっても短期間で完済したいと思いがちですが、この条件では30年の返済ならば月21万円、20年の返済では月27万7,000円になり、支払い額に差が生じます。

長期的に運用をした場合、空室が出て収入が減少した時は、ローンの支払いや各種経費を自分で負担しなければなりません。

キャッシュフローを多く出すためにも、長期的な融資にしたいと考える投資家も多いです。

キャッシュフローが出ていると、その資金で別の資産運用をしてリターンを出すという方法もあるからです。

融資期間を決める基準

不動産を担保にしたローンといっても、住宅ローンは債務者の支払い能力を重視して、安定した収入があれば物件の価値以上の金額を長期的に借りることができます。

しかし、不動産投資のための物件では、建物の法定耐用年数が基準となっていて、本人の支払い能力はそれほど大きいウェイトを占めてはいません。

法定耐用年数というのは税法上の資産の寿命で、建物の場合には構造ごとに年数が変わってきます。

新築の物件の場合、耐久性が最も低い木造住宅は22年、軽量鉄骨造は27年、重量鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造りは47年となりますが、この年数が融資期間にそのまま反映されるわけではありません。

融資をする金融機関としては、仮に返済が滞った場合には物件を売却して残債務を回収します。

しかし、これらの手続きには手間や費用、時間がかかりますので、その点を考慮して、耐用年数よりも短い金額に設定するのです。

特に、不動産投資を始めて間もないなど、本人の信用度も高くない場合には、予定よりも短期間の融資になる可能性があります。

なお、中古物件の場合には、法定耐用年数から築年数を差し引いて基準としています。手ごろな価格の物件があっても、希望する条件で融資が下りない可能性があるので気を付けましょう。

短期融資のメリット・デメリット

短期融資のメリット・デメリット

融資期間を長期にするか、短期にするかを判断するためには、双方のメリットやデメリットを理解する必要があります。

まず、短期融資の場合のメリットですが、期間が短いために利息が少なくなり、トータルの返済額が大幅に少なくなります。

そして、短期間で自分の純資産が増えますので、長期的な負担を背負うことに不安を感じている人、収入が不安定な人などは精神的にも安心できるでしょう。

また、担保の外れた物件を所有していると、不動産の価値が変化した時にいち早く物件を売却する手続きがとれるようになります。

将来的に、家賃収入を老後の資金などにと考えていないのならば、購入した時よりも好条件で物件を売却し、利益を得ることも可能です。

一方、それゆえのデメリットもあります。売却益を出すためには、物件探しの知識や能力、情報力が必要になりますし、予測不可能な事態が起こり、購入時よりも価値が下がるリスクも考えられるのです。

毎月の返済額も高額になりますので、ある程度まとまった資金を持っている投資家でなければ、支払い不能になる恐れもあります。

長期融資のメリット・デメリット

長期融資のメリットは、毎月の返済額が少なくなるため、空室リスクがあっても支払い不能になるリスクを抑えられる点です。

また、満室に近い状態で運用できれば、キャッシュフローが多く出るため、他の資産運用に使ったり、いざという時のための蓄えにしたりできます。

近年ではサラリーマンやOLが不動産投資をすることも珍しくなくなりましたが、長期投資にしておくと、手持ちの資金や毎月の収入が少なくても、賃貸物件のオーナーになれるのです。

長期的な返済であっても、若いうちから投資を始めておくと、老後の安定した不労所得になり得ます。

税制面でも優遇されており、長期保有した不動産を売却する時の減税措置が受けられます。

もちろん、デメリットも考えておきましょう。長期の返済になるため、利息を含めたトータルの支払額は大幅に増えます。

また、完済すれば家賃収入が不労所得となりますが、長期的に支払いを続けた結果、純資産になった頃には築年数が進み、不動産の価値が減少するだけでなく、修繕などの突発的な費用も用意しなければなりません。

融資期間は長期・短期のどちらがよい?

融資期間に関しては、何を重視するかで選ぶべき方向が変わってきます。

長期にすれば、少ない手持ちで不動産投資ができますが、空室リスクや病気、失業など、完済するまでのトラブルに対応できなくなる可能性があります。

一方、短期の投資では利息の節約や売却益で大きなリターンが期待できますが、まとまった資金がなければ綱渡りの状態になります。

そのため、物件の売買のタイミングもこまめにチェックしなければならず、本業がおろそかになる人も出てくるでしょう。

判断に迷ったら、不動産投資に詳しいプロにアドバイスをもらうのも一つの方法です。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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