融資の審査で見られる債務償還年数について

不動産投資をする際、銀行から審査を受けて融資を受ける必要があります。

そんな銀行の審査の時に見られるポイントの一つに「債務償還年数」と呼ばれるものがあるのですが、その内容を知らない人も多いようです。

今回は、債務償還年数とは何か解説していきます。

債務償還年数とは何か

銀行が融資を審査する際に重要視するポイントは、資金使途と返済能力の2つです。その中でも特に返済能力は融資を受ける人に対する信用を意味しているので、最重要と言われています。

そんな返済能力を審査する際に、現在のキャッシュフローで借入金を何年で完済できるかという点を示すものが債務償還年数です。

債務償還年数が許容範囲内であれば融資をしても大丈夫だろうと判断されますし、あまりにも長い年数であった場合には返済能力に問題がある可能性を指摘されて審査を落とされてしまう可能性も出てきます。

また債務償還年数に問題があるという場合は、借入金残高が多かったり利益が出しにくかったりなどの問題点が見受けられるケースが多いです。

これらの問題点を見つけておけば不動産投資そのものに関する問題も見つかるので、改善することによって安定した不動産投資をすることができると言われています。

債務償還年数の計算式の基本は（有利子負債－現金）÷（税引後利益＋減価償却）となっており、銀行や定義によって若干異なる部分もありますが大まかな計算式はこちらで問題ありません。

そのため融資を検討している場合、事前に計算式でどの程度の債務償還年数になるのか踏まえて銀行側に相談することもできます。

融資を受ける時になぜ債務償還年数が重要なのか

一般的に不動産投資で銀行に融資をお願いする場合、少額ではなく多額の資金の融資が必要となるケースが多く見受けられます。

また投資をする初期に融資をお願いするだけではなく、建物の建て替えやメンテナンスなどのタイミングでも融資が必要となるケースも多いと言われています。

そうなると返済期間も当然長期化しやすい傾向があり、銀行側としてもきちんと返済できるのかどうか、どの程度の期間で返済することができるのかが不安要素となっているのです。

また返済に関しても投資で得られた利益や本業で稼いだ収入で返済していくことになるのですが、投資で得られた利益のみで返済していこうとすると安定した利益が望めないと返済自体が滞ってしまうリスクも考えられます。

そうなってくると場合によっては貸倒れしてしまうので、債務償還年数は特に重要視されているのです。

債務償還年数はどの程度がいいのか？

ここで気になってくるのが、債務償還年数はどの程度の期間が理想とされているのかという点です。

一般的に不動産投資の場合はどうしても返済期間が長期化しやすいため、短くても10年以上から長くても35年以下にわたって賃料を確保して返済していくものだと考えられています。

これは不動産投資をはじめとした装置型産業と呼ばれるものの特徴で、売上金額に対して多額の固定資産が計上されています。

それを踏まえて不動産投資における債務償還年数の理想的な期間としては、20年以内を目指すことがよいと言われています。

銀行によっては25年でもいいところもあるのですが、20年以内であれば多くの銀行の債務償還年数をクリアしているので選べる銀行の幅が広くなるというメリットがあります。

ちなみに古い築年数の物件の場合は、残存耐用年数内を基準に債務償還年数を設定している銀行もあります。

これは残存耐用年数がなくなった場合の建て替えを想定していて、建て替え時にかかってくる多額の費用をまた融資しなければいけない点を考慮しているためです。

新しい築年数の物件の場合、残存耐用年数はあまり考慮されないので、築年数によっては20年よりも短い年数で設定されることを想定しておく必要があります。

債務償還年数を良くする方法

債務償還年数は融資の審査において重要な指標となっているのですが、いくつかのポイントを抑えることで評価を良い方向に変えることができます。

そのポイントは2つあり、「有利子負債を小さくする」ことと「経常利益＋減価償却費を大きくする 」ことが挙げられています。

有利子負債を小さくするというのは、簡単に言ってしまえば繰り上げ返済をしていくことです。

こうすることによってその他の指標でマイナスになる可能性もありますが、手元のキャッシュが少なくなるので返済を早く済ませることができます。

また借入を元金均等返済で借りるという方法もあり、こちらでも返済の時期を短縮することができるので債務償還年数に限定して考えるとメリットが大きいです。

そしてもうひとつのポイントである経常利益＋減価償却費を大きくすることですが、こちらは有利子負債よりも多くの対応の余地が考えられるところが特徴です。

単純に利益を出すまたは支出を抑えるという方法もありますが、それ以外にも自分たちでできる対策で評価を変えることができるのでこちらの方法で検討することがおすすめだと言われています。

不動産投資において債務償還年数は重要な指標

不動産投資は多額の融資を必要とするため、審査を通過するためには債務償還年数をクリアできるかどうかが重要となっています。

債務償還年数の目安となる期間をクリアできれば審査は通過できるので、評価をよくするための対策を講じた上でその内容を把握しておくことが大切です。