アパート経営で得た家賃収入にかかる税金とは？

家賃収入は、入ってきたお金がそのまま手元に残るわけではありません。所得額に応じた税金を納める必要があります。
 
今回は、家賃収入にかかる税金の種類と内容についてご紹介します。

家賃収入にかかる税金

家賃収入から差し引かれる税金にはどのような種類があるのでしょうか。家賃収入に関わる税金について、保有者が個人の場合、法人の場合に分けて説明します。

個人の場合

所得税と住民税がかかります。所得税は家賃収入から経費を差し引いた所得にかかる税金です。
地方税である住民税は所得額を確定申告で税務署に申告すると、所得額に応じて課せられます。

なお、住居用の家賃収入に消費税はかかりません。敷金・礼金、管理費・共益費、さらに入居者用の駐車場代も非課税です。
 
ただし、店舗、貸ビル、オフィスなど非居住用の家賃収入の場合は課税対象となります。

法人の場合

法人税（法人所得税）と法人住民税がかかります。法人税は法人の所得に応じて課せられる税金です。

法人住民税は「法人税割＋均等割」で算出される地方税です。法人税割は法人税額を基準に納める税金、均等割は条件ごとに均等にかかる（赤字でもかかる）税金です。
 
例えば東京都内に事業所がある場合、均等割額は法人の資本金が1千万円以下かつ従業員50人以下なら年額7万円となります。

また、黒字の場合は「所得×法人事業税率」で算出される法人事業税がかかります。

家賃収入の税金の計算方法

ここでは個人の場合の所得税と住民税の計算方法を見てみましょう。

所得税

所得税を計算するには、まず家賃収入から「必要経費」を差し引いた「所得」を求める必要があります。

次に、家賃収入から得た所得（不動産所得）と、それ以外の給与所得などの所得を合算し、所得控除を引いて、課税所得を求めます。

課税所得＝家賃収入から得た所得＋他の所得－所得控除

課税所得金額に所得税率をかけます。所得税率は課税所得金額が195万円以下の5％から4,000万円超の45％までの、7段階(平成19年分から平成26年分までは5％から40％の6段階)に区分されています。

住民税

住民税は確定申告した所得額をもとに各地方自治体が計算して、個人に知らせます。前年の1月1日から12月31日までの所得に対し、翌年度に課税されるというのがその仕組みです。計算式は次のとおりです。

所得割とは所得に応じて課税される税金です。均等割は一定以上の所得のある人に均等にかかる税金です。
 
例えば東京都内に住んでいる場合、均等割額は、都民税額（1,500円）＋区市町村民税額（3,500円） の5,000円となります（平成26年度から平成35年度まで）。

家賃収入にかかる税金を減らすには？

アパートなど建物の購入価格を各年分に分割し、耐用年数に従って年ごとに必要経費として計上できる手続きのことを減価償却といいます。

この減価償却費はアパート経営に関わる必要経費の中で大きな割合を占めます。また、実際にはその年の現金支出がなくても、耐用年数分、帳簿上は必要経費として認められることになります。
 
家賃収入で得た不動産所得を含む所得を確定申告する際は、この減価償却を有効に活用して節税に結びつけることができます。

減価償却費の計算式は次のとおりです。

例えば住宅用の場合、軽量鉄骨造（金属造で骨格材の肉厚が3mm以下）は耐用年数19年で償却率0.052、重量鉄骨造（金属造で骨格材の肉厚が４㎜を超えるもの）は耐用年数34年で償却率0.030、木造造は耐用年数22年で償却率0.046鉄筋コンクリート造は耐用年数47年で償却率0.022などとなっています。

家賃収入がある場合は確定申告を忘れずに

個人で副業としてアパート経営をしているようなケースで、家賃収入（不動産所得）と給与・退職所得以外の所得の合計額が20万円を超えている場合は、確定申告をする必要があります。

確定申告では、「所得税」の項目で述べたように、給与所得などの他の所得と不動産所得を合算し、所得控除額を差し引いた上で納税額を計算、確定申告書を作成して税務署に提出します。
 
なお、確定申告には白色申告と青色申告がありますが、帳簿付けが必要な青色申告を選択すれば、特別控除による節税ができます。

税金に関わる知識は、アパート経営で収入を得ていく上で欠かせないものです。不動産投資で確実に利益を上げていくために、どんな税金がいくらかかるのかを把握しておきましょう。