不動産投資をする上でかかる広告料の仕組みと費用相場

不動産投資で大切なことは、空家(空室)を作らないことです。

特に新築物件が多く立ち並ぶ地域において、満室経営を目指すためには入居者募集が成功のカギとなることは言うまでもありません。

ここでは、不動産投資をしていく上で必要なコストと言える広告料の仕組みや費用相場についてご紹介します。

広告料を知る前に、仲介手数料の仕組みについて確認しよう

不動産の広告料金についてお話する前に、仲介手数料の基本的な仕組みについて説明していきます。

不動産会社に賃貸住宅を仲介してもらった際に「仲介手数料」が必要であることはご存じでしょう。

では、手数料がいくら必要なのか、誰が支払うことになるのかについてはいかがでしょうか。

これについては「宅地建物取引業法」で以下のように定められています。

• ・仲介手数料の支払いを借主、貸主の双方が行う場合には、それぞれ家賃の50%の支払い
• ・借主が家賃の100%を仲介手数料として負担する場合には、貸主の負担はゼロ
• ・貸主が仲介手数料を支払わない場合に貸主から取れる手数料は家賃の100%

以上のように、仲介手数料の負担割合が定められています。報酬額についても家賃の１ヵ月分を上限としており、原則としてそれ以上の額を請求することはできません。

広告料と仲介手数料は別？広告料の費用相場について

仲介手数料には上限が設定されていますが、それはあくまでも原則であり、例外が存在することも覚えておきましょう。

実は、宅地建物取引業法では「依頼者(大家)から別途広告等の要請を受けた場合には、広告費用を併せて請求できる」ものとする特別措置が設けられているのです。

そのため、仲介手数料の1カ月分の家賃に加えて、更に広告料として1カ月分の家賃がかかる場合があることも視野に入れておかなければいけません。

広告料が家賃の何カ月分かかるのかについては仲介を担当する不動産会社や地域、広告料の慣習によって異なります。

1カ月分よりも多くかかる場合(2か月、3か月分など)があることもおさえておきましょう。

また、繁忙期であれば広告をかけなくても空室が埋まりやすいですが、閑散期の場合は広告料を増やした方が良いケースもあります。

不安があるようなら、事前に確認しておくことがおすすめです。

また、広告料を多くかけたとしても、物件の家賃が周辺の相場より高すぎたり、初期費用が多すぎたりする場合は入居希望者がきたとしても成約まで結びつかない場合があります。

広告料を多くかけることだけを考えず、適切な価格設定がされているか、住みたいと思われる物件であるかも考えることが大切です。

適切な価格設定については、競合物件や周辺物件の募集条件をチェックしたり、仲介の営業マンに聞いてみたりして改善していくと良いでしょう。

広告費をかけずに入居者を募集するには

空室を避け、早期に入居者を確保したい場合には、仲介業者に依頼するのが良いでしょう。

しかし、費用面に不安のある不動産投資家がいることも否定できません。

特に初心者の場合には、税金やその他の問題から家賃収入を得て経営が安定するまでの見通しを立てることが困難です。

しかし、そのような貸主であっても、費用を抑えて宣伝を出す方法は存在します。

一般的に利用されているものとしては、REINS(不動産流通標準情報システム)への登録です。

これは、国土交通省、(財)不動産流通近代化センターが共同で開発したオンラインネットワークシステムであり、全国4箇所にある不動産流通機構が運営、それぞれ国土交通大臣から指定を受けているため、信頼できるシステムであると言えます。

また、宅建業法において「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」ではレインズへの登録が義務付けられていることも特徴です。

一方、SEO対策に力を入れ、自社のサイトで集客を行う不動産会社も存在します。

他にも、賃貸ポータルサイトへ登録する方法があり、インターネットを介した広告が不動産業でも主流とされつつあることが分かります。

借主側も雑誌やチラシの他にインターネットでの検索を利用することが多くなっているため、需要と供給のバランスの取れた効率的な集客が見込める方法と言えます。

賃貸ポータルサイトへの登録であれば、自身で宣伝を仕掛けていくよりも効率的です。

しかし、賃貸ポータルサイトの場合はあくまでも広告費用を負担している物件が優先的に掲載されることも把握しておかなければいけません。

より効率的な集客を求めるのであれば、ある程度の出費も覚悟する必要があるでしょう。

これから不動産投資で成功するために意識するべきこと

賃貸住宅の経営難が懸念される最中にありながらも、敢えて不動産投資に挑む方々には、それぞれ将来のビジョンがあるのでしょう。

しかし、どれだけ優れたアイディアがあったとしても、成功に欠かせないものが業界に関する基礎知識であることを忘れてはいけません。

空室を作ることなく、安定したアパート経営を実現するためにも、広告手段を利用することの大切さを理解し、効果的な戦略を立てていくように心がけましょう。