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賃貸管理会社を変更する際に起こるトラブルと対策

不動産投資で購入した物件の管理は、主に賃貸管理会社に委託するという人が多いです。

ただ、何らかの理由で賃貸管理会社を変更したいと考える人も少なくないのですが、管理会社を変えていいのかどうかわからないと悩むケースも見受けられます。

そこで今回は、賃貸管理会社を変更する際に起きるトラブルとその対処法について解説します。

賃貸管理会社が行う業務について

賃貸管理会社を変更する際に起こるトラブルと対策

賃貸管理会社が行う業務内容は、主に「建物の管理」と「入居者の募集」、「賃料の集金代行及び滞納督促」、そして「入居者からのクレーム対応」が挙げられています。

建物の管理は不動産物件そのものや設備に関する物質的なメンテナンスや管理を指しており、定期的な点検や修理、建物内外の掃除も含まれています。

また、入居者の募集に関しては賃貸管理会社が管理している物件の広告宣伝を行う他、契約に関係する手続きも全て代行してくれます。

これは、入居の契約はもちろん退去する時の契約手続きも担っています。

そして、賃料の集金代行や滞納督促によって毎月の家賃の管理を行っていますし、入居者から何らかのクレームが出た場合には代行して対応してもらうことが可能です。

その他にも、保険事由発生時の対応や退去時の立会い、原状回復費用の請求からオーナーへの入金手続き、さらに、賃貸借契約の更新まで幅広い管理業務を代行してくれるところが賃貸管理会社の大きなメリットだと言われています。

このような業務内容から、賃貸管理会社では「入居者の仲介」と「不動産物件の管理」の両方を担っていることがわかります。

管理会社の変更は問題ないのか

不動産投資において、不動産物件の管理は収入に直接影響するので非常に重要なポイントです。

そのため、賃貸管理会社選びもかなり重要視されており、管理能力や質によって経営も左右されてきます。

したがって、賃貸管理会社が満足な不動産管理を行えていないと判断した場合や他の賃貸管理会社に任せたいと考えた場合には、賃貸管理会社を別のところに変更しても問題はありません。

特に、改善を要求しても改善しない賃貸管理会社に対しては、重要な投資用の不動産の管理を任せていてもデメリットしかないと言われています。

実際に何らかの理由で賃貸管理会社を変更するというオーナーは少なくないので、自分に合う賃貸管理会社を見つけるためにも恐れずに管理会社を変更することが推奨されています。

賃貸管理会社を変更するきっかけとは?

不動産投資を行っている人たちが賃貸管理会社を変更するきっかけとしては、以下のような理由が挙げられています。

担当者とうまくいかないケース

賃貸管理会社を変更するきっかけとして多いと言われているのが、「担当者との関係が良好に築けない」ことです。

例えば、不動産の管理について担当者と意見や考え方が合わないという場合や、お互いに性格などさまざまな面で相性が悪いという場合もあります。

このような場合は、担当者を変えてもらうという方法もありますが、変えてもらえない場合はそのまま賃貸管理会社ごと変更を検討するというオーナーも少なくありません。

経営状況が改善されないケース

賃貸管理会社によって、空室対策や宣伝広告に対する能力は異なります。

そのため、経営に関する能力が低い管理会社と契約してしまうと空室が増えてしまったりなかなか入居者が集まらなかったり、家賃がどんどん滞納されてしまったりするなどのトラブルが起きる場合があります。

それらのトラブルや問題に対して改善を要求してもなかなか改善されないケースも多く、不満や不信感を募らせた結果として変更するオーナーもいるようです。

物件管理が行き届いていないケース

不動産物件の物質的なメンテナンスや管理も、賃貸管理会社の業務の一つです。したがって、不動産物件の外観や内装に関係する部分の管理も担っています。

しかし、掃除が行き届いていなかったり勝手に外観を損なうような処理をしたりするなど杜撰な管理をするところもあります。

このように物件管理そのものが行き届かないと空室対策にも影響が出てくるので、改善される様子がないとさらに変更を考えるきっかけとなっています。

費用が高いケース

賃貸管理会社と契約する際に支払う費用は、不動産投資をする上での必要経費です。

ただ、あまりにも費用が高すぎて負担になってしまう場合や管理会社の管理能力や経営状態に見合わない費用だった場合、もう少し安い費用で利用できる賃貸管理会社を考えるというケースも多く見受けられます。

賃貸管理会社の変更によるデメリットやトラブル

賃貸管理会社の変更によるデメリットやトラブル

賃貸管理会社を変更する際、注意しなければいけないのが変更に伴って発生するデメリットやトラブルです。内容によっては不動産投資に影響が出てくるものもあるので、変更した際に何らかのデメリットやトラブルが起きた場合は早急に対応する必要があります。

入居者に振込口座変更をお願いすることになる

賃貸管理会社を変更すると、オーナーだけではなく入居者にも何らかの負担を与えることになります。

その一つとしてデメリットになっているのが、振込口座変更のお願いです。

これは変更の手間がかかるだけではなくサービスの質に対する不安などの精神的な負担もかけてしまうため、場合によっては退去者が出てしまう恐れもあります。

そのため、管理会社変更により管理体制の改善などのメリットを通知の際に明記するなどの入居者への対策が必要です。

保証会社の契約が切れてしまう

賃貸管理会社の変更によって起きるデメリットの中で最も厄介だとされているのが、保証会社との契約が終了してしまう点です。

これは、保証会社の規定によって異なるので、事前に確認しておく必要があります。

契約が切れてしまうと新しい賃貸管理会社に引き継げなかったり滞納保証が利用できなくなったりする恐れがあるので、移管可能な保証会社を利用することが対策として挙げられています。

引き継ぎがスムーズに行われないトラブル

賃貸仲介には繁忙期と呼ばれる時期があり、1月から3月、そして9月と10月は賃貸管理会社全体が慌ただしく動いています。

このような時期に変更や解約を通知してしまうと、繁忙期で人手不足となっているために引き継ぎがなかなかスムーズに行われないというデメリットを被ります。

そのため、変更や解約の通知などは繁忙期を避けるなどの対策をすることで、賃貸管理会社同士でのスムーズな引き継ぎが可能となるのです。

保証会社との契約が解除されてしまう場合がある

保証会社の規定によっては、賃貸管理会社の変更に伴って契約が終了するのではなく契約そのものが解除されてしまう場合があります。

そうなると移管も困難となるため、新しい保証会社と契約する必要が出てきます。ただ新しく契約するとなると入居者にも手間を強いることになる他、オーナーの費用負担も問題です。このような場合は、最初から保証継承ができる保証会社を利用しておくことで対処できます。

トラブルやデメリットへの対策を検討しながら賃貸管理会社を変更することが大切

賃貸管理会社を変更するきっかけには色々な理由がありますが、不動産投資や不動産管理をする上では必要な判断として推奨されています。

ただし、賃貸管理会社の変更には様々なトラブルやデメリットがあるため、事前に対策を講じた上で解約や変更の手続きをすることが重要です。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部