アパート経営に必要な経費にはどんなものがある？

必要経費として計上できるのにそのことを知らずに確定申告すれば、所得額が増えて余計な税金を取られることになってしまいます。アパート経営で節税をするには必要経費を把握することが欠かせません。
 
アパート経営における必要経費の種類について説明します。

アパート経営をする上で経費を把握しておく必要性

アパート経営は事業です。事業に関わる費用は必要経費として計上することができます。つまり、所得を圧縮することで節税効果が得られるということです。

所得税の納税額は所得額に応じて決まります。所得とは収入から必要経費を差し引いたものです。
 
納める税金を少なくするには、アパート経営においてどのような経費がかかるのか、そのうちのどれが必要経費と認められ、どれが認められないのかを把握し、管理することが重要です。

アパート経営にかかる必要経費とは？

アパート経営において必要経費として計上できる経費には、以下のようなものがあります。

減価償却費

最も額の大きな必要経費は、建物や附属設備の減価償却費です。これらの取得費用、購入費用は定められた期間で費用を分割し、減価償却費として毎年一定額を計上します。

租税公課

租税は不動産の取得や事業に関わる税金です。土地・建物の固定資産税・都市計画税、登録免許税・不動産取得税、印紙税、事業税、自動車税などが該当します。公課は賦課金や罰金などです。

損害保険料

火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など、所有するアパートが加入している損害保険料です。

修繕費

建物や付属設備、機械装置、器具備品などの修繕費のうち、通常の維持管理や修理のために支出されるものは必要経費になります。
具体的には入居者が退去した後の原状回復のための内装工事費、エアコン・給湯器などの設備交換費用などが該当します。

交通費

物件の確認などで現地に行くために使用した電車代、ガソリン代、駐車場代などを交通費として計上できます。

管理費

管理会社に賃貸管理を委託した場合の管理委託費のことです。また、家賃の5％程度を支払うことになる賃貸管理代行手数料も計上できます。

通信費

管理会社や入居者との連絡に使った電話代、郵便代、インターネット通信費などです。

接待交際費

不動産会社、管理会社、税理士などとの打ち合わせのための飲食費などが該当します。

消耗品費

物件撮影のために使用したデジカメ、チラシ作成のために使用したPC、プリンター、印刷用紙などを計上可能です。

計上できない経費とは？

必要経費として計上できない費用についても知っておきましょう。次のような費用が該当します。

土地や建物を売るためにかかった費用

今まで所有していた古いアパートを取り壊して新しくアパートを建てたとします。その場合の測量費、取壊し費、立退料などは、基本的に必要経費とすることができます。

一方、古いアパートを取り壊して譲渡（売却）したときは測量費、取壊し費、立退料などは必要経費とすることはできません。この場合は譲渡所得を計算する際に差し引く譲渡費用となります。

私生活に関する費用

食費や光熱費、電話代などのうち、私生活で使用した費用は必要経費として認められません。携帯電話の通信費、マイカーによるガソリン代などはとくに注意が必要です。

経費として計上する際に注意することとは？

私生活、つまりプライペートで使用する費用と、アパート経営に使用する経費とは線引きが難しいものもあります。
 
これらはどのような用途に使用したのかがわかるよう、証拠を保管しておきます。領収書はもちろん、飲食代なら打ち合わせや接待をした相手の担当者名、人数などを明らかにして、現金出納帳の摘要欄などに記入しておきましょう。

アパート経営において必要経費をしっかりと管理することは、所得額を圧縮して節税効果を得ることにつながります。
 
また、たとえ国税庁からの税務調査が入っても慌てることなく対応できます。ただし、必要経費はここに挙げた以上に細かい条件や内容もあります。
 
特別控除などのメリットもある青色申告への切り替えなども含めて検討するなら、税理士などの専門家に相談するのも一つの方法です。