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学習コラム「教えて!連合隊」賃貸管理不動産投資でサブリース契約をした時に起こりうるトラブルとは
不動産投資でサブリース契約をした時に起こりうるトラブルとは
賃貸管理
2019/04/16 2019/04/16

不動産投資でサブリース契約をした時に起こりうるトラブルとは

株式会社ラルズネット 編集部

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不動産投資でサブリース契約をした時に起こりうるトラブルとは

不動産投資ではサブリース契約を活用する人がよく見られるようになりましたが、トラブルが発生しているケースも少なくありません。

サブリース契約の概要を理解した上で、どのようなメリットやデメリットがあるのかを確認しておきましょう。

そもそもサブリースとは何か

そもそもサブリースとは何か

不動産投資でサブリース契約を使う際にはまず概要を理解しておく必要があります。

サブリースとは日本語では転貸借あるいは又貸しという意味です。

不動産投資の際に物件管理をする方法の一つとして活用されていて、オーナーがサブリース会社に物件を賃貸し、サブリース会社がその物件を第三者に賃貸するという形で運用されます。

サブリース契約は物件を賃貸すると同時に、その物件を第三者に貸して利益を得る権利を与える内容になっています。

入居者とオーナーが直接契約を結ぶことはないので、入居者に関わる業務を一切任せてしまえる仕組みになっている点が注目されて利用者が増えてきました。

しかし、運用を始めてからトラブルが発生する事例も多く、国土交通省から注意喚起が行われるようになっているのが現状です。

サブリース契約をするメリットとは

サブリース契約に伴って起こるトラブルを考える前に知っておきたいのがサブリース契約をするメリットです。

サブリース会社に賃貸経営を自由に行ってもらえる形になるため、賃貸管理業務を直接行う必要がなくなります。

入居者募集や退去後のリフォーム、クレーム対応や家賃徴収などが一切必要なくなり、経営負担が大幅に軽減されるでしょう。

また、家賃保証が行われるのがサブリース契約をするメリットと言えます。

契約内容によって賃料には違いがありますが、大抵の場合には毎月一定の賃料をサブリース会社から支払ってもらえるため、安定した収入が得られます。

空室の有無によらずに一定の賃料を払ってもらえるので不動産投資に欠かせない長期的な資金計画を立てやすいのが特徴です。

空室が増えてきたときにも対策をサブリース会社に任せられることから、不動産経営に必要な労力がほとんどなくなります。

業務負担を極力減らして不動産投資による資産形成をしたい人に向いていると言えるでしょう。

サブリース契約で起こり得るトラブル

サブリース契約でよく起こるトラブルとして賃料の減額が挙げられます。契約時点の賃料が永続的に維持されるわけではなく、定期的に見直しされる仕組みになっているからです。

当初の賃料で資金計画を立てていたために不動産投資ローンの返済ができなくなるトラブルはしばしば発生しています。

また、空室が増えるとサブリース会社は赤字になってしまうため、損切りをする形であっても中途解約を申し込まれてしまうこともあります。

違約金の支払いは受けられるものの、既に経営破綻に近い状態で手元に物件が戻ってくると対処が難しくなりがちです。

サブリース会社が倒産してしまうケースもあり、経営業務を行う必要が突然生じてしまって対応できずに苦しむという問題も起こりえます。

サブリース会社による賃貸経営に問題を感じて契約解約をしようとしたときには解約までに6ヶ月もかかり、違約金も発生しますが、その事実を知らずに契約してしまっていてトラブルになっていることも稀ではありません。

契約書の内容を正しく理解していなかったことが原因で起こるトラブルは多いので、サブリース契約をするときには注意が必要です。

トラブル回避のために欠かせないサブリース会社の見極め方

トラブル回避のために欠かせないサブリース会社の見極め方

優良なサブリース会社を選んで契約すればトラブルは起こりにくくなります。

サブリース会社の良し悪しを見極める方法として典型的でありながらも効果的なのが、サブリース業務を本業として行っている会社を選ぶことです。

サブリース契約を行うだけで賃貸管理業務は全て外注している会社も少なくありません。

現場の実態をよく理解している会社に任せると、適切な入居者管理や建物管理、空室対策を行ってもらえると期待できます。

安心して契約できる業者が満たす最低限の基準として、サブリース契約の相談を持ちかけるときには必ず確認しておきましょう。

サブリース契約のトラブル被害にあったときの対策

サブリース契約に関わるトラブルが発生してしまったときには国土交通省や公益財団法人が提供している相談窓口に行って相談してみましょう。

よくあるトラブルについては解決事例を知っているので、適切な対処方法について提案してもらえます。

また、トラブルを回避する手段として賃貸住宅管理業者登録制度のシンボルマークがあるかどうかを確認しておくことも大切です。

賃貸住宅管理業の適正化を目指して作られた任意の登録制度で、サブリース契約などをする際に遵守すべきルールを設けています。

賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者なら大きなトラブルの被害に遭う心配はあまりないでしょう。

サブリース契約は慎重に

サブリース契約は家賃保証が行われるので安定した収入を得られるメリットがありますが、トラブルも多発しているのは事実です。

メリットを生かすためには優良な業者を選んで契約を交わすことが重要になります。

上手に活用すれば効率良く不動産投資による資産形成を行えるので、良し悪しをよく考えた上で活用を検討しましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部