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学習コラム「教えて!連合隊」物件購入不動産投資の1法人1物件スキームとは?
不動産投資の1法人1物件スキームとは?

不動産投資における1法人1物件スキームをご存知ですか。 1法人1物件スキームで物件購入するためには、知識があると安心です。そこで、1法人1物件スキームの条件やメリット、リスクなどについてご説明します。

1法人1物件スキームとは

不動産投資の1法人1物件スキームとは?

1法人1物件スキームとは、不動産を購入する時に個人ではなく法人で行うことです。物件を法人で購入することで、融資枠の増加や消費税還付が受けられるのを目的にしています。

1つの法人がいくつも物件を所有していると、手続きは複雑になるでしょう。そこで、1つの法人が物件を1つだけ所有し、メリットを活用して不動産投資に活かすのです。

具体的な手順として、まず物件を所有するために法人を設立します。融資をしている銀行は多いので、それぞれの物件ごとに融資を受ける銀行を変えていくのです。

複数の法人を設立した場合、法人ごとに融資してもらう銀行が異なります。銀行から融資を受ける時の連帯保証人は、法人の設立者です。設立者が不動産オーナーとして、複数の銀行から融資を受けることになります。

1法人1物件スキームの条件

1法人1物件スキームで物件を購入する条件として「個人年収や保有資産」「物件選別」「個人の借り入れ」が重要になります。

1法人1物件スキームでは、融資を受ける予定の法人にまだ実績がありません。そこで、不動産オーナーとなる個人がどのぐらいの資産を持っているかで判断されるのです。

個人の資産とは、預貯金を含む現金や有価証券、抵当権がない不動産になります。

例えば、年収が1000万円以上で3000万以上の資産を持っていると、融資も受けやすくなるでしょう。

物件選別も、購入条件として大切です。融資する予定の物件は安定した家賃収入を得られるのかなどが重要視されます。良好なキャッシュフローがあり、融資額とバランスが取れる物件を選別していると融資してもらいやすくなります。

キャッシュフローが良好だといい運用に繋がるので、次回の融資も受けやすくなります。よって、物件は時間をかけて選別し適切なものを選ぶようにしましょう。

また、個人の借り入れ状況も明確にします。融資は新設された法人に行うとしていますが、実際は法人代表に行うものです。個人で融資を受けている場合は、審査に通りにくくなる可能性があります。1法人1物件スキームを利用する際には、個人の借り入れが返し終わってから、新たな法人を設立するといいのです。

1法人1物件スキームのメリットを知ろう

1法人1物件スキームのメリットを知ろう

1法人1物件スキームのメリットは「融資枠が多く取れる」「早く事業拡大ができる」「収益の増加」「消費税還付が受けられる」です。

個人で不動産投資をする場合、いくつもの銀行から融資を受けることはできません。個人の融資では信用情報に記載され、多重債務などを確認しているのです。

法人でも信用情報の記載はありますが、融資を受けている法人が物件ごとに違うので信用情報は重複しません。

そのため、実質的には融資の上限がなくなり、融資枠が多くなります。融資枠が多くなれば、早い事業拡大が期待でき、複数の物件を運用できることで、収益増加も見込めるのです。

そして、1法人1物件スキームの目的として消費税還付は重要視されるでしょう。消費税の還付を受けるには「消費税の課税事業者である・物件の引き渡しをする時には課税売上の計上」という条件があります。

非課税の収益しかない場合は、消費税還付を受けることができません。消費税還付を受けるためには、計算をして消費税の課税事業者であることの届け出をしないといけないのです。

消費税還付が受けられると、納めた税金との差額を返金してもらえます。法人にとって返金されるお金があるのはメリットでしょう。

1法人1物件スキームにはリスクもある

1法人1物件スキームには「一括返済を求められることもある」「個人所得は増やせない」などのリスクもあります。

法律に触れなくても、グレーゾーンの手法であることを理解しないといけないのです。

一括返済を求められる場合とは、多重債務が知られてしまった時になります。その場合、金融機関の状況や諸事情で一括返済することもあるのです。

1法人1物件スキームの利用をしている場合、上限まで融資を受けている時は一括返済できる資金を用意できません。

よって、物件の売却や他物件の売却などをして、資金集めをしなくてはならないというリスクがあるのです。

個人所得が増やせないこともリスクになるでしょう。物件の所有と運用は法人になるので、家賃で得た収入は法人所得になります。法人所得からは役員報酬として受け取ることはできるでしょう。

しかし、返済額などもあるので、個人所得まで回せないこともあるのです。

1法人1物件で不動産投資をする場合は、条件やメリット・リスクなども知っておきましょう。有益な不動産投資として活用できますが、知識がないと失敗してしまう可能性もあるので注意が必要です。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部