新築アパート経営と中古アパート経営の違いについて

新築アパートと中古アパートでは、不動産投資の対象として考えたときにどちらがより優れているのでしょうか。

ここでは新築アパート経営と中古アパート経営、双方のメリットとデメリットを知ることで、その違いについて考えてみましょう。

新築アパート経営で不動産投資をするメリット・デメリット

まずは新築アパート経営からです。
不動産投資の対象としてのメリット・デメリットは次のとおりです。

メリット

新築アパートは一般的に建物を含めた担保力が高く、金融機関からの融資が受けやすい傾向があります。
そのため、金利や借入れ条件が中古アパートに比べて有利なことがメリットです。
ローンが組みやすければそれだけスムーズに不動産投資を始められます。

建物や部屋のデザイン、設備などを最新のものにできるのも新築アパートの有利な点です。
当面、修理や修繕も必要ありません。
また建物の価値に応じて減価償却費が高額になるため、節税効果も高いと言えます。

デメリット

中古アパートに比べると初期費用が高い点はデメリットです。
また、新築は入居者が獲得しやすいイメージがあるかもしれませんが、これは必ずしもそうとは限りません。

初期費用を回収するためには家賃を高く設定する必要があり、そのことがネックになることもあります。
また、新築は立地などの諸条件による需要が読みづらく、なかなか空室が埋まらないケースも見られます。

さらに新築アパートは工事が建築業界の繁忙期などに重なることで完成が遅れることがあります。
たとえ数日の遅れであっても、計画どおりにいかないことが減収に直結するため、このこともデメリットに挙げられます。

中古アパート経営で不動産投資をするメリット・デメリット

では中古アパート経営はどうでしょうか。
こちらのメリット・デメリットも確認してみます。

メリット

中古アパートは初期費用を抑えられると同時に安定した家賃収入を得やすいことから、利回りが高い物件が多いのがメリットです。

そもそもの物件数が多いため、入居率などの計算が立ちやすく、条件に合致した中古アパートをじっくり探すことができます。
また購入後、すぐに家賃収入が得られることも見逃せないポイントです。

一方、新築と違い設備が古い、デザインが古いといったケースがありますが、リノベーションによってアレンジを加えればカバーできます。
ベースがある分、むしろ効率よく付加価値のある物件にすることも可能です。

デメリット

仮に中古アパートを購入した後、物件に何らかの欠陥が見つかった場合には、売主との間で「瑕疵担保責任」を巡って対立することになるというリスクがあります。

また、築年数や経年劣化の度合いによっては大規模修繕がすぐ必要になるケースもあり、その場合は多額の費用がかかることになります。

加えて、建物の耐用年数が短いと、融資を受けづらいこともデメリットに挙げられます。
あまりに古い物件であれば空室リスクも高くなります。

新築アパート経営・中古アパート経営で悩んだら？

最終的にどちらを選ぶべきかは、投資家がどんな目的や目標を持っているか、その中で特にどの点を優先するのかによって変わってきます。

サラリーマンとして給与所得があって副業としてアパート経営をしたいのか、自己資金はどれくらいあるのか、相続税対策を念頭に置いているのか、長期的なビジョンを優先するのか、短期的な投資回収を狙うのか……などの条件も考慮に入れるべきでしょう。

新築か中古かで悩んだときの堅実な選択は、専門家に相談することです。
的確なアドバイスを受けることができれば、デメリットによる良くない影響をできるだけ回避し、メリットを最大限に活かすことができるでしょう。
同時に、オーナーとしての不動産投資における目的・目標も明確になるはずです。

新築アパート経営と中古アパート経営、双方のメリットとデメリットについてアドバイスを受けるなら、どちらか一方に肩入れするのではなく、公平で客観的な視点を持つ専門家または不動産会社を見つけることが大切です。

まずは信頼できる不動産会社選びから始めることをおすすめします。