賃貸併用住宅で不動産投資をするメリット・デメリット

不動産投資の中でも人気がある賃貸併用住宅、これは自分が住む部屋と人に貸す部屋が共存している物件のことを言います。

例えば、アパートの1階部分を賃貸スペースとして貸し出し、２階にオーナーが住むといった自宅と賃貸が合体したマイホームなどが当たります。今回、そんな賃貸併用住宅のメリット・デメリットや購入の仕方などを紹介していきます。

賃貸併用住宅のメリットとは

賃貸併用住宅には大きく3つのメリットがあります。

家賃収入を得られる

家賃収入が得られるのは、賃貸併用住宅の一番のメリットとも言えます。

マイホームを購入した場合、ローンを組んで完済するまでひたすら返済を続けていくことになりますが、賃貸併用住宅の場合は異なります。

例えば、都心に８千万円でマイホームを建てた場合と賃貸併用住宅として建てた場合を比べてみましょう。

ローンが月２１万円程度の場合、マイホームはひたすらその金額を払い続けていきます。一方、賃貸併用住宅ですが、１部屋７万円の３部屋を賃貸で貸し出した場合、月の収入は２１万円になり、住宅ローン分を相殺することができます。
 
住宅ローンの負担を大幅に減らすことができるため、手が届かないような一戸建ての購入や、憧れの街で住居費が※タダですむといったことが起こるのです。

※タダ：住宅ローンの負担をどのくらい減らせるかは、詳細なシミュレーションを行うことで確認ができるので、必ず事前に確認した上で計画を立てていきましょう。

住宅ローンを組める

賃貸併用住宅ではなく新築のアパートを建てる場合、事業ローンやアパートローンを利用することになり、その金利は２％以上になることがあります。

一方、住宅ローンの場合、金利は大体変動金利で、※0.775％からですので、（※2018年時点で。なお、詳細は金融機関へお問合わせください。）この差は非常に大きいと言えるでしょう。
 
賃貸併用住宅は住宅というくくりになりますので、住宅ローンを受けることができ、さらに長期低金利の住宅ローンを組むこともできます。その場合、自宅スペースが51％以上であり、賃貸スペースは49％以下という条件がついています。

節税対策ができる

賃貸併用住宅を購入することで、主に相続税、所得税、固定資産税の節税が可能になります。

まず初めに相続税ですが、賃貸住宅を所有する場合、マイホームを所有するよりも減税することができます。というのも、賃貸併用住宅は、小規模住宅地評価額の特例を受けることができるからです。

この特例は、土地の評価額を減額することができる法律で、土地の評価額が下がれば下がるほど収める税金の額も減ってくるので、結果的に相続税を減額することができるのです。

次に所得税ですが、家賃収入から減価償却費や固定資産税、ローンの利息から管理費といった諸費用を差し引いてマイナスになると、給与所得からその分を控除することができます。そして、結果的に所得税を減税することができるのです。

3つ目に固定資産税ですが、相続税と同様に小規模住宅地評価額の特例を受けることができ、一戸当たり200平方メートルまでは評価額を6分の一に減額でき、200平方メートルを超える場合でも3分の一に減額することができます。

賃貸併用住宅のデメリットとは

賃貸併用住宅にはメリットばかりではなくデメリットもあります。

住宅ローンの借入金額が多くなる

賃貸併用住宅の大きなデメリットとして、住宅ローンの借入金額が多くなることが挙げられます。

マイホームを購入するのとは異なり、賃貸併用住宅は自宅にプラスしてアパートを建てるため、その分建築費用も高くなってしまいます。借り手が見つかれば家賃収入でローンをまかなえるかもしれませんが、もし中々借り手が見つからず空室が続いた場合、金銭的なリスクも高くなっていくでしょう。

賃貸管理・入居者トラブル

通常のアパートを経営する場合と異なり、賃貸併用住宅となると自分もそこに住んでいるため、賃貸管理や入居者に関するトラブルに巻き込まれる可能性も高くなります。

自宅でありながら他人も一緒に住んでおり、さらに家賃を払ってもらっている分、何かと気を使いストレスを抱え込んでしまうこともあるでしょう。トラブルを少しでも回避するためには、管理会社に管理を委託することが大切です。

売却が難しくなる

賃貸併用住宅の場合、普通のマイホームやアパートと異なり売却が難しくなるのが一般的です。購入希望者が少ない分、賃貸併用住宅は安値で取引されてしまう場合が多く、結果的に利益が出せずマイナスになってしまう可能性がでてきます。

転勤などがあった場合住めなくなってしまう

賃貸併用住宅は自分が住むことが前提で住宅ローンを組むことができますので、転勤で遠方に引っ越すことになった場合、金融機関によっては契約違反と判断される場合がでてきます。

住宅ローンが組めなくなることで自宅を売却せざるを得ない状況にもなりかねませんので、気をつけましょう。

賃貸併用住宅の購入の流れについて

賃貸併用住宅の購入の流れですが、まず初めに購入できそうな土地を探すことから始まります。

土地が見つかれば、次に住宅のデザイン、内装から使用する建材、建物のグレードまで建築プランを立てていきます。

収益をしっかり確保するためにも、限られた予算内で計画を立てることが大切です。次に住宅ローンの申し込みを行いますが、一般的な一戸建やマンションを購入する場合と異なり、賃貸併用住宅は一定の自己資金を準備する必要があります。

金融機関によって差はありますが、大体総額の1割プラス諸費用を用意しておく必要があります。賃貸併用住宅が完成した後も、家賃の管理から建物の修繕、清掃など大家としてしなければいけないことはたくさんありますので、まずは信頼できる管理会社に委託することが大切です。

賃貸併用住宅の種類について

賃貸併用住宅を建築するにあたり、どのような間取りにするかは大切です。2階建ての賃貸併用住宅を横割りにする場合、1階部分または2階部分をオーナーの居住スペースにし、2階または1階部分を賃貸スペースに充てます。

１階に自分の居住スペースを設ければ庭が使えますし、階段を使う必要がないので外出や帰宅も楽になることでしょう。反対に２階を居住スペースにした場合は展望がよかったり、屋上を活用することもできます。

縦割りの場合、オーナーの自宅を1階と２階をまたいだ間取りに設計します。オーナーは上からの騒音を気にすることもなく、下に音が響くことも気にする必要がないというメリットがあります。

特に小さいお子さんがいる家族にとっては縦割りの賃貸併用住宅がお勧めかもしれません。

もちろん、縦割り横割りにもデメリットはありますので、家族構成やライフスタイルに合わせて間取りを決めることが大切です。

賃貸併用住宅は魅力的な不動産投資

賃貸併用住宅は、自分のマイホーム＋賃貸という物件のため、家賃収入でローンの返済が楽になったり節税対策になったりと、様々なメリットがあります。

反面、デメリットもありますので、賃貸併用住宅を購入したことで後悔しないためにも、収益のことだけではなく自分のライフスタイルもしっかり考えながら検討していきましょう。