所有物件が事故物件になってしまった場合の売却ポイント

不動産オーナーにとって、所有物件が事故物件になってしまうことほど困ることはないでしょう。収益の減少が予想されるため、できるだけ早く売却したいというオーナーも多いのではないでしょうか。

そこで今回、所有物件が事故物件となった場合の売却方法や注意点など、役立つ情報を解説していきます。

そもそも事故物件を売却できるのか

「事故物件になると敬遠されるから、どうせ売却できないだろう」と考えるオーナーも多いでしょうが、結論から言えば事故物件であってももちろん売却自体は可能です。

仮に事故物件になったとしても、物件として使用できなくなったわけではありませんし、法律で売却が禁じられているわけでもありません。

世の中にはさまざまな人や企業があり、事故物件を気味悪がる人もいれば逆にほとんど気にしない人もいるのです。

たとえば駅や商業施設が近く利便性が高かったり、設備や住居環境が整っていたりすれば、投資や居住目的で購入希望者が見つかる可能性も十分にあります。立地や環境があまり良くなかったとしても、とにかく安く購入したいという人が現れることもあるでしょう。

どんな購入希望者が現れるかは売り出してみないと分かりませんが、売却することは可能なので諦める必要はないのです。

ただし、一般的な物件と比べると注意しなければならないポイントも多いので、メリットやデメリットをしっかり理解してから売却することが重要です。

事故物件はどのように売却する?

事故物件とは言っても不動産売買であることには変わりないため、基本的には一般の物件を売却する際と同じような流れを踏みます。「仲介」もしくは「買取」による売却の2種類の方法があり、オーナーは自由に売却方法を選ぶことができます。

仲介は、物件の売却を1社または複数の不動産会社に依頼して購入希望者を見つけてもらう方法です。

物件の宣伝や購入希望者との交渉、手続きなどほとんどの実務を不動産会社が請け負うため、オーナーは必要な書類などを準備するだけで構いません。仲介手数料は必要になりますが、実務を全て任せられるというのは大きなメリットです。

一方の買取は、不動産会社自身が購入希望者となる方法です。

不動産会社はその地域の不動産に関するニーズにも詳しいため、利益が見込めると判断すれば事故物件でもあえて購入することがあります。

購入希望者を探す時間と手間がかからないので、仲介より早く売却することもできます。

中には事故物件専門で買取を行う不動産会社もあるので、直接買取を希望する場合は探してみると良いでしょう。

大まかにどちらの方法を選ぶか決めたら、まずは査定を行います。

できるだけ多くの不動産会社に査定をしてもらうことで、売り出し価格の相場が分かります。

他にも不動産会社の対応などをチェックし、契約する会社を決めましょう。

その後は査定価格をもとに売り出し価格などを交渉し、仲介の場合は購入希望者を見つけるために営業活動を行ってもらいます。

買取の場合は、価格交渉後にすぐ売買契約を交わすことになるでしょう。購入が決定したら、売買契約書を作成してオーナーと購入者が署名します。売却代金は契約の締結時に何割か支払い、残りは物件の明け渡し後などに支払うのが一般的です。

物件の明け渡しと登記関係の手続きが済み、売却代金の授受も済めば晴れて売却は成立となります。

世の中には非常に多くの不動産物件があり、その中からあえて事故物件を選ぶという人は多くないでしょう。

このため、スムーズに売却するには事故物件の売却に関するノウハウや実績があり、安心して任せられる不動産会社を選ぶことが重要なポイントです。

知名度や手数料の安さなどで不動産会社を選ぶのも良いのですが、事故物件である以上はやはり専門性の高い不動産会社を選んだ方が賢明です。

事故物件の売却価格相場

一般的に、不動産物件の売却価格は立地や築年数、物件の状態や周辺の価格相場などを総合的に判断して決めます。

ところが、事故物件ではこのような価格決定がそのまま適用されるわけではありません。

どんなに新しくて設備の良い物件でも、事故物件というだけで資産価値はある程度下がってしまいます。事故物件を購入したがる人は多くないため、どうしても価格面でメリットを打ち出す必要があるのです。

これは仕方のない部分でもあり、一般的な相場より約20%から30%は割引になることが多いです。本来なら1,000万円で売り出せるところ、事故物件だと700万円から800万円で売り出すということになります。

ただ、せっかく売却するなら少しでも高く売りたいと考えるオーナーが多いでしょう。この場合、そのまま売却するのではなく徹底的にリフォームすると効果的です。

事故物件だからこそ、その痕跡を感じさせないように手を加えることが大切なのです。

専門のクリーニング業者に依頼して消臭処理するのはもちろん、壁紙やフローリング、畳やクローゼットに水回りなど交換できる部分はできる限りリフォームしましょう。

まるで新築のように内装を綺麗にすると事故物件であることを感じさせないため、早く高く売却できる可能性が高まります。

事故物件の売却時はかならず告知が必要

事故物件の場合、その特殊性から購入者に対して必ず事故物件であることを告知する義務があります。

仮にその事実を隠して売却すると、購入者が物理的もしくは精神的なダメージを理由に損害賠償請求してくる可能性もあるのです。

解体して更地にしたり、事故の発生から何十年も経っていたりすれば問題ないだろうと考えがちですが、このようなケースでも裁判で責任追及されるリスクがあるので注意しなければなりません。

購入者への告知は法律で義務付けられたものであり、必ず行わなければなりません。具体的な告知方法は不動産会社にもよりますが、契約書や重要事項説明書に事故物件であることを明記したうえで、しっかり購入者へ話すのが一般的です。

口頭で説明しただけでは言った・言わないの水掛け論になるリスクがあるので、契約書という正式な書類にその旨を明記し、購入者に署名してもらいましょう。

こうすることで、きちんと購入者に説明し、なおかつ購入者もそれを納得したうえで売買契約を交わしたという客観的な証拠となります。

後日トラブルになるのを防ぐことができるので、必ず正式な書面で残すようにしてください。

事故物件の売却は実績のある不動産会社に相談しよう

事故物件になると資産運用は無理だと諦めてしまうオーナーも多いですが、利便性などの条件が良ければ購入希望者が見つかる可能性は十分にあります。

ただし、事故物件である以上売却相場は低くなりがちですし、購入希望者に事故の事実を告知しなければなりません。

何も知らずに売却すると大きな損やトラブルになる可能性もあるので、必ず事故物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談することが大切です。