不動産投資の物件を売却するために知っておきたい一般媒介と専任媒介の違い

不動産の売却を不動産会社に依頼するときには、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。このことは法律で義務付けられており、さらに媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
 
ここでは3つの媒介契約の違いについてまとめます。

媒介契約とは？

不動産の売却は個人で行うのは難しく、仲介業者と呼ばれる不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。このとき、依頼者の保護と取引の安全な遂行、流通の円滑化を図るために、不動産会社と売主の間で締結するのが媒介契約です。

媒介契約の書面化は宅地建物取引業法によって定められている行為です。
媒介契約書の内容は「宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款」に標準的な契約条項が記載されています。

また、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、依頼主（売主）がそのいずれかを選択できます。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の契約数の違い

一般媒介契約では、依頼主は同時に2社以上の不動産会社と契約することができます。依頼主にとって、このことは一般媒介契約を結ぶメリットと言えるでしょう。

複数の会社と契約することで、各社は他社より早く成約して仲介手数料を得ようとします。不動産会社間に競争原理が働くことで、早く買手が見つかることが期待できるわけです。

一方、仲介の依頼先が増えることで窓口が分散することと、この契約では不動産会社は依頼主に状況を報告する義務がないことはデメリットとなります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合は、いずれも契約は1社のみと決まっています。こちらは1社と密にやり取りをしながら、じっくり買主を探すことができます。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の買主との取引の違い

依頼主が自分で買手を見つけるというケースもないわけではありません。この場合、一般媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社の仲介なしで不動産を売却することができます。
依頼主（売主）と買手が、直接取引して不動産を売ることができるということです。

専属専任媒介契約の場合のみは、依頼主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社が仲介して取引を行うことが契約書に定められています。

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の契約期間の違い

その他、3つの契約には契約有効期間の違いがあります。専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約期間は3カ月以内と決まっています。

これに対し、一般媒介契約は法令上、契約期間の定めはなく、無制限となっています。

さらに、上で触れたように一般媒介契約では不動産会社から依頼主への状況の報告義務がありません。

しかし、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告義務があります。

また、専任媒介契約と専属専任媒介契約はレインズへの登録義務があり、一般媒介契約の場合はレインズへの登録は任意となっています。

レインズとは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピュータネットワークシステムのことで、全国の不動産会社が加入して不動産物件情報を交換しています。

不動産投資物件を売却する際は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約のいずれかを選ぶことになります。その違いをしっかりと把握して、自分に合ったものを選択するようにしましょう。