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売却が難しい? 築古アパートの出口戦略について
出口戦略
2018/05/22 2018/06/14

売却が難しい? 築古アパートの出口戦略について

株式会社ラルズネット 編集部

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売却が難しい? 築古アパートの出口戦略について

築年数の古いアパートを相続や売買などで手に入れた方にとって、その物件をどのように売却すべきか悩む方も多いのではないでしょうか。
そこで、築古アパートを売却するタイミングやコツなど、出口戦略について説明していきます。

築古アパートはなぜ売却が難しい?

所有不動産の出口戦略を考え得た時に、新築物件に比べて築古アパートは売却が難しい傾向があります。

その理由の一つとして、築古アパートでは買い手がローンを組めない可能性が高まることが挙げられます。不動産購入時にローンを組む場合、多くの銀行は担保として対象の不動産に抵当権を設定します。
 
ところが築古アパートは耐用年数の残存期間が少なく、不動産の評価額が下がってしまっています。そのため銀行側は貸し付け金額に見合う担保が確保できないと考え、ローンを断る場合があるのです。
そのため、購入の申し込みがあっても、買い手がローンの審査に落ちてしまい、結局は購入に至らないという事が起こり得ます。

また、日本では新築や築浅の物件が好まれる傾向があることも、築古アパートの売却が難しくなる原因となるでしょう。
賃貸アパートの場合は購入後のアパートの稼働率も無視出来ません。
築古物件は新築や築浅物件に比べて賃貸での入居者を探すのが困難になる傾向がありますし、リニューアルするにも築古であればあるほど大きなコストがかかってしまう傾向があります。
そして買い手が投資物件としての利用を辞め、自身の居住用にする場合も既存建物の解体費用などがかかってしまうことがネックになってしまう可能性があるのです。

そのため、既存建物付きでの売却が難しければ、更地にして売るという手段もあり、検討してみるのも良いでしょう。
更地にする場合、土地の価格に大きな変動がなければ売却は困難ではありません。そして更地であれば買い手が自由にアパートもしくは自宅として設計が出来ますし、ローンについても新築物件として検討することが出来るようになるのです。

いつが売り時?築古アパート売却のタイミング

建物にはそれぞれ耐用年数というものが法律で定められており、この耐用年数の残存期間が長ければ長いほどその物件は売りやすくなると言われています。
もちろん耐用年数の残存期間は毎年減っていきますので、将来売りたいと思った時には既に耐用年数がかなり減ってしまっている場合もありますし、タイミング良く買い手が現れるとも限りません。

そのため相場など好条件のタイミングが来た時や買いたいと言う方が現れた時には、残りの耐用年数に関わらず売却することも検討してみましょう。
そしてその売却益で買い替えをするのもおすすめです。

また、既に売却したいと考えている場合、焦りは禁物です。
不動産の売りやすさは耐用年数の残存期間の他に不動産相場にも大きく影響される傾向があります。不動産を買いたいと考える人が少ない期間は不動産価格も下がる可能性が高くなります。
そのため、タイミングを間違えると売ることは出来ても低い価格での売却になってしまうかもしれません。
 
売却益最大化のためには好条件で売れるタイミングを見極めながら、気長に待つことも大切なのです。

更地にして売却した方がよいケースとは?

一つの目安として、築年数が30年程度を経過している物件の場合は建物を解体し、更地での売却を検討した方が良いでしょう。
既存建物付きで売却するという選択肢ももちろんありますが、築年数が古過ぎる場合は建物の評価額が下がり、それに伴って売値がとても低くなってしまう可能性があります。

また、その土地が駅から遠い場合や郊外などの場合には、将来長い期間に渡って賃貸経営を続けることが可能か不安に思うかもしれません。

その場合も更地にして売却することで、買い手は賃貸経営ではなく自身の居住用にするなど、土地の汎用性が広がるのもメリットです。
 
次に築年数が20年以内の場合は、物件自体はまだまだ耐用年数も残っており利用価値がありますし、不動産の評価額も大きく下がる可能性が低いため、解体せずに既存建物付きで売却しましょう。
 
ここで述べた建物の築年数や、更地で売却すべきかどうかの判断はあくまで目安です。実際には専門家に相談しながらどのように売却するかを検討するのが良いでしょう。

築古アパートが得意な不動産仲介会社に相談しましょう

築古アパートの売却する際には、不動産の売買が得意なことはもちろん、売買物件の中でも築古アパートや更地の売却の経験が豊富な不動産仲介会社を選ぶことが肝心です。
 
身の回りに不動産の売買を経験した方がいればその方から紹介してもらうのも一つの方法ですし、それ以外にもホームページや店頭での売買物件や築古物件の取り扱い件数が多い会社を選ぶのも良いでしょう。
 
築古アパートを解体して更地での売却を考えている場合、現在の入居者の立ち退きなど、大きな労力や知恵が必要になる場面が出てくるかもしれません。その際に築古物件に関して経験豊富な不動産仲介会社に依頼することで、あらゆる手続きがスムーズに進む可能性が高まります。

また、築古アパートを解体すべきかを自身で判断出来ない場合は、不動産仲介会社のスタッフにプロの目線で実際に物件を見てもらい、更地にすべきかどうかを相談するのもおすすめです。
 
不動産仲介会社を上手に利用し、より良い条件での築古アパート売却を成功させましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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