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不動産売却活動時に必要なレントロールとは
出口戦略
2021/06/01 2021/06/11

不動産売却活動時に必要なレントロールとは

株式会社ラルズネット編集部

収益物件全般売却基礎知識手続き・流れ

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不動産売却活動時に必要なレントロールとは

収益物件である不動産売却を行う際に不動産会社や買い主から要請され提出することになるレントロールというものがあります。

このレントロールとは一体どのようなものなのか、またどういう点がチェックされるのかを解説します。

そもそもレントロールとは?

レントロール(ret-roll)とは、収益物件の賃料を示した貸借条件一覧表のことを指します。

物件の賃貸管理状況を一覧にしたものなので、これを見て不動産会社や買い主がその物件が投資に適した物件なのかどうか、購入後の賃料をどう設定するのかを判断する材料となるものです。

では、レントロールにはどのようなことが記載されているのでしょうか。

レントロールにも様々な形がありますが、一般的には各部屋番号ごとの契約賃料・共益費・預かり敷金の金額・契約年月日が1枚にまとめられています。

それに加えて契約者が個人なのか法人なのかや、氏名、性別、シングルかファミリーかなど入居者の属性が判断できるものが記載されることもあります。

購入する側はこれらを見て判断をしていくのです。

レントロールでチェックされるポイントはどこ?

収益物件売却時にレントロールを使って買い主はどこをチェックし、リスク判断などを行っているのでしょうか。

家賃にばらつきがないか

レントロールでは、部屋ごとの賃料を一覧で確認できるので、家賃にばらつきがないかひと目で判断できます。

例えば、部屋の広さや階数が同じなのに賃料にばらつきがある場合、最近の入居者の賃料がどんな傾向にあるのか確認したり、ある部屋が安すぎる場合は売主の家族や友人などに安く貸しているのか、一般に事故物件などと呼ばれてしまうような心理的瑕疵物件となる部屋ではないかを確認したりして、今後の募集時の賃料を判断していきます。

空き室想定賃料(募集賃料)の妥当性

満室想定の表面利回りを上げたいがゆえに現実的な家賃よりも高めに空き室想定賃料を設定していないか、周辺の物件や、現在入居している部屋の家賃を考慮して判断されるポイントです。

契約期間が固まっていないか

契約の時期、つまり入居日はばらつきがあるのが一般的ですが、一括借り上げや学生向け物件の場合は契約期間が固まっていることがあります。

どういった背景で契約期間が固まっており、一斉に退去するリスクはあるのかなどが大きなチェックポイントとなるでしょう。

加えて考えられるポイントとしては、入居期間が長い入居者が退居した場合は、短期に比べるとどうしても部屋に汚れがたまっていることもあるので、原状回復に余計に費用がかかるとみられることもあります。

入居率

今後の利回りを予測する上で、入居率は気になる部分です。

入居率が低いということはそれだけ実際に入ってくるお金が少ないということになりますし、満室想定の利回りが本当に妥当かどうかを判断する上でも重要です。

入居者の属性

一般的には、法人か女性の入居率が高い方が安定した貸付けを期待できて良いと言われています。

銀行によっては法人の入居率によってローンの適用が出来るかどうかを判断している場合もあります。

女性の入居率の高さは治安の良さや安心感などを生み、高い成約率を期待できるとされています。

また、入居期間の平均がシングルで4年、ファミリーだと6年ともいわれており、退居者がでるリスクがどの期間にあるのかなども属性をもとに判断されることになります。

家賃以外の収支・オーナーが支払う項目が無いか

家賃以外の収入や支出がないか確認します。建物内に自動販売機を設置していたり、屋上に看板を設置していたりする場合にはそれらの収入も判断ポイントです。

支出に関しても清掃費用や共有部分の光熱費などがないかチェックします。

利回り

満室時の表面利回りと現況の表面利回りの差についてもよくチェックされます。

満室時の表面利回りと現況の表面利回りの差があまりないのであればそれは満室や満室に近い状態であることを示していますし、そうではない場合には空室が多いということを意味しているからです。

実際、空室が多い場合には家賃の値下げなどをしなければならないケースが出てきますが、そういった場合には予想利回りは下がることになります。

売却予定がなくてもレントロールを作成しよう

収益物件売却時に必要となるレントロールは、買い主に向け売却する物件の詳細なデータを提供するという意味で非常に重要なデータとなります。

レントロールの内容によって買い主は購入するメリットやデメリットなどを判断していきますので、売却をスムーズに行うためにも詳細に提供するのがベストです。

たとえ売却の予定がなかったとしても、レントロールを作成することで今の入居率がどのくらいなのか、年間での収支がどの程度になりそうかなど、アパート経営をする上で有益な情報を得ることが出来ます。

入居者の入れ替わりなどに合わせて常に作成、更新していくことでより効率的な経営が出来るので、積極的に作成するようにしましょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット編集部

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