不動産投資の決算書はどんなところを見られている？

不動産投資を行う上でさまざまな目的のために決算書の作成が必要となります。

金融機関からの融資、税務署への納税申告、自らの財務状況把握など、決算書が必要となる場面は多々ありますが、この決算書の種類毎の概要と、個人や法人で必要となるポイント等をご紹介します。

不動産投資における決算書

個人や法人が、一定期間の損益や資金（キャッシュフロー）状況、決算日時点の保有資産及び負債の状態等を明らかにする書類のことを決算書と言います。

以下、3つの主要な決算書を説明します。

損益計算書（P/L）

一定期間の収益と費用を表した計算書です。

具体的には、一定期間（多くの場合１年間）の賃料収入等の収益から減価償却費や支払管理費等の費用を差し引いたもので、１年間の不動産事業の成績を表しています。

これがプラスであれば黒字、マイナスであれば赤字と言われるのはよく聞くと思います。

キャッシュフロー計算書（C/F）

一定期間の資金の収入と支出を表したものです。

このキャッシュフロー計算書は上の損益計算書と似ていますが異なる概念で作成されます。

損益計算書では基本的に、収益が実現したか、費用が発生したか、という基準に基づいて作成されます。

それに対して、このキャッシュフロー計算書では、実際のお金の流れを重視します。

例えば、本来既に受け取っているべき家賃が滞納されたため決算日時点でまだ受け取っていなかった場合、損益計算書上は収益に計上しますが、キャッシュフロー計算書上は収入に計上しません。

また、減価償却（建物の取得金額を耐用年数で按分して費用化する処理）でも、損益計算書上は費用に計上されますが、キャッシュフロー計算書上は、実際に資金の流れがあったわけではないため支出に計上されません。

このキャッシュフロー計算書が何に役立つかといいますと、この計算書で導き出された金額が最終的に現預金の残高と一致するということです。

つまり、実際にキャッシュがどれだけ足りているのか、資金ショートの危険性がないのかを把握することができます。

不動産投資において可能性は低いことですが、損益計算書上は黒字でもキャッシュフロー計算書の内容が芳しくないため倒産してしまうという会社もあります。

そういった意味で、損益とは別の計算書で現預金を管理する意味があるのです。

貸借対照表（B/S）

決算日時点で保有している資産及び負債の状態を表したものです。

個人で貸借対照表を作成するということはあまり考えにくいですが、資産管理会社等の法人で不動産投資を行う場合には貸借対照表の作成が必要になります。

保有している資産と負債を一覧で表せるので、財産の状況を一目で確認できます。

資産から負債を引いた額がプラスであれば純資産がプラスであり正味財産があると言えますが、マイナスであれば「債務超過」すなわちすぐに全ての事業を清算したとしても借金しか残らない状況を表しています。

個人と法人で違う決算書の意味

前の項目で説明しました決算書ですが、不動産投資を個人事業主として行う場合と、法人として行う場合とでは決算書の意味合いは異なってきます。

個人と法人では、必要な決算書は異なります。

法人では損益計算書、貸借対照表ともに作成する必要がありますが、個人事業主として確定申告を行う場合に白色申告であろうと青色申告であろうと、貸借対照表を作成する必要がありません。

申告上、損益計算書を作成し不動産投資における損益を計算することになります。

キャッシュフロー計算書については、個人、法人いずれの場合でも作成が義務付けられた書類ではありません。

こちらは参考のために作成する場合もあると考えておくべきでしょう。

しかしキャッシュフロー計算書を侮るべきではありません。

どの程度、手許現金があるか、またその計算書から、将来の手許現金がどの程度であるか予測できるということは、将来の投資余力や繰り上げ返済等の資金計画を立てる上で非常に重要です。

不動産投資では収益も費用も比較的予想が立てやすく、キャッシュフローの将来予測の精度も通常の事業に比べて高いと言えます。

例えば、数年先の投資余力の金額がある程度わかっていればその金額にあわせて将来の新規投資の案件を探すことも可能です。

損益だけでなく、キャッシュフローにも注意を払うことが不動産投資で成功する秘訣と言えます。

決算書で見られるポイント

金融機関からの融資審査で見られるポイントは以下の通りです。

• ・自己資本比率の多さ
• ・当期利益と減価償却費の合計額の大きさ
• ・安定的な利益を得ているか
• ・債務超過ではないか

上記で分かることは大きく分けて「返済力の有無」と「事業継続性」です。その実績を伝えるため、決算書にはわかりやすく明記しておくことが重要となります。

融資を受けるために決算書は大切

決算書は、事業の成績や財産の状況を一目で確認できる書類です。自らの状況把握にも有益な情報であることから、わかりやすく漏れなく記載することが大切と言えるでしょう。