課税譲渡所得って？投資用と居住用で違う不動産売却時の税金対策とは

不動産の売却で得た利益に対しては税金が課せられるため、必ず確定申告をする必要があります。

利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合でも確定申告を忘れてはいけません。控除の特例などを利用できる可能性があるからです。

この記事では、不動産売却時に発生する税金や、確定申告などについて解説していきます。不動産の売却を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

そもそも譲渡所得とは何なのか

投資用不動産などの売却について調べていると、必ず「譲渡所得」という言葉が出てきます。

譲渡所得とは、簡単にいえば「不動産の売却によって得た利益」ということです。不動産の売却を行う場合は、譲渡所得の内容について正確に把握しておくことが大切です。

課税の対象になる資産

不動産に関連する譲渡所得の対象となる資産には、土地や建物、借地権などがあります。ほかにも、取引慣行のある借家権などが含まれます。

また、金地金、宝石、ゴルフ会員権など、不動産以外の多くの資産が対象となっています。

なお、「譲渡」は売買のみを指しているわけではなく、所有している資産を移転させる行為のすべてを指していることに注意が必要です。

不動産を交換した場合や、競売・公売なども譲渡にあたるので、これらが行われた場合にも必ず金額を確認することが必要になります。

課税所得金額の算出方法

課税譲渡所得金額は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という数式で求めることができます。

課税の対象にならない資産

貸付金や売掛金などのいわゆる「金銭債権」については課税譲渡所得の対象ではありません。

不動産売却時の譲渡所得課税方法を知っておこう

譲渡所得は、ほかの所得とは分離して課税される「分離課税」の方法がとられるという特徴があります。

また、対象となる不動産の所有期間や用途によって税率が異なってきます。不動産の売却をおこなう際は、この点について注意しておくことが大切です。

所有期間による違い

譲渡所得は、対象となる不動産の所有期間が5年以下の場合を「短期」、5年以上の場合を「長期」と呼んで区別します。

基準となるのは譲渡した年の1月1日現在で、それぞれの譲渡所得は「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」と呼ばれます。

譲渡益に対しての税率の違い

税率は上記の所有期間で異なってくるので、不動産の売却を検討している場合は売るタイミングも考慮することが大切です。

「短期譲渡所得」の税率は39.63％（所得税30.63％、住民税 9％）、「長期譲渡所得」の税率は20.315％（所得税15.315％、住民税 5％）とかなりの違いがあります。

なお、所有期間の違いに加えて「居住用」「非居住用」という区分もありますが、基本の税率については同じです。（2022年3月現在）

譲渡所得の確定申告の内容は

譲渡所得の確定申告を行う際は、さまざまな準備をする必要があります。また、特別控除や軽減税率などの制度も用意されているため、それらの知識を整理しておくことも大切です。

必要書類の準備

まずは「取得時の資料」「譲渡時の資料」を手元に用意する必要があります。

売買契約書や固定資産税清算書などで、コピーでかまいません。仲介手数料などの取得費用や譲渡費用を示す領収書も必要です。

法務局では譲渡した不動産の「全部事項証明書」を取り、最後は税務署へ行って「確定申告書」「譲渡所得の内訳書」を作成します。

特別控除などを利用する際には別途書類を用意する必要があります。

投資用・居住用で違う使える特例

不動産売却によって利益が出た際の税金を抑える対策には、居住用と投資用では違う点に気をつける必要があります。

居住用の場合に利用できる特例とは

居住用の場合使用できる特例の1つ目が、3,000万円の特別控除特例です。所有期間に関係なく、譲渡所得から3,000万円が控除されるという特例が用意されています。

居住用向けの2つ目が、所有期間が10年以上の軽減税率特例です。所有期間が10年以上の場合は、「長期譲渡所得」の税率よりもさらに税率が軽減されます。

課税譲渡所得6,000万円以下の部分は、税率が14.21％（所得税10.21％、住民税4％）です。

課税譲渡所得が6,000万円を超える部分については税率20.315％（所得税15.315％、住民税5％）となっています。（2018年10月現在）

投資用の場合に利用できる特例とは

一般的に、買換え特例と呼ばれる「特定事業用資産の買換え特例」という制度が用意されています。非課税にできるわけではありませんが、譲渡所得にかかる税金の最大80%程度まで、繰り延べすることができます。

売却した不動産よりも高い不動産に買い換えた場合には、次回の売却まで譲渡所得への課税が繰り延べられるという特例ですが、適用されるにはさまざまな要件がありますので、詳しくは国税庁や不動産会社に確認が必要です。

また、特例以外の税金対策としては「取得費の見直し」があげられます。譲渡所得の計算の中で出てきた取得費をどうやって計算するかというのが大事なポイントになります。

取得費の計算には「実際の取得費」と「概算の取得費」の2つのうち、有利な方を選ぶことができます。もちろん根拠が乏しい概算が許されるわけではありませんので、税理士など専門家に相談するのが良いでしょう。

譲渡損失が出た場合の確定申告を確認

投資用不動産の売却で損失が出た場合でも、それ以外の利益と相殺するといった活用方法があります。

損益通算による対策

投資用不動産の売却で損失（譲渡損失）が発生した場合、同じ年の他に売却した不動産があり、利益（譲渡益）が出ていた場合には損益通算をすることが可能です。

投資用物件の損益通算で注意するポイントとしては、収益物件以外による給与所得などの所得とは損益通算できない点があげられます。

制度を理解し、賢く利用しよう

このように、不動産の売却の際には、税金を安くできるさまざまな制度が用意されています。

利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合でも利用できる特例もあるため、制度をしっかりと理解した上で投資用物件の売却を行うことが大切です。

また、投資用物件の場合には居住用物件とは扱いが異なる部分が多くあります。そういった違いも理解したうえで、賢く制度を利用しましょう。