収益物件売却時にかかる税金「譲渡所得税」とは？

収益物件を売却するときには、税金の問題を避けて通ることはできません。
土地や建物を売ったときの売却益から求められる譲渡所得は、他の所得と分離して課税され、「譲渡所得税」と呼ばれます。
 
譲渡所得税とはどのようなものか、売る前に知っておくべきポイントをご紹介します。

収益物件売却時にかかる税金を把握する必要性

不動産を売却して得られる所得を「譲渡所得」と呼びます。売却によって売却益が出た＝譲渡所得がプラスになった場合には、所得税と住民税がかかります。

また、税金以外にも、収益物件売却時には不動産会社に支払う仲介手数料、登記費用などの費用がかかります。
売却のための測量や、入居者に部屋を明け渡してもらうための立退料などが必要だった場合は、当然、その費用も捻出しなくてはなりません。

そのため、「収益物件を売った結果、思ったほど手元にお金が残らなかった」ということにならないよう、まずは税金についてしっかりと把握しておくことが重要です。

収益物件売却時にかかる譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは譲渡所得にかかる所得税のことです。
 
不動産の譲渡所得にかかる税金は、給与所得や事業所得などの他の所得とは合算せず、「分離課税」で計算することになっています。

譲渡所得は以下の計算式で求めます。

譲渡収入金額は土地や建物を譲渡して得られる金銭の額です。これには固定資産税・都市計画税の精算金も含まれます。

取得費はいわゆる帳簿価額のことです。購入時の取得価額から所有時に計上した減価償却費を差し引いて算出します（実額法）。
または、譲渡収入金額×5％で計算（概算法）した結果のほうが大きい金額であればそちらを使います。

譲渡費用は売却のために直接かかった費用です。
仲介手数料、登記や登録に要する費用、売買契約書の印紙代、測量費、立退料などが含まれます。

次に、課税譲渡所得は以下の計算式で求めます。

特別控除には例えば、土地収用法やその他の法律で収用権が認められている公共事業のために土地建物を売る＝「収用等により土地建物を譲渡した場合」（控除額5,000万円）といったものがあります。

さらに、ここから以下の計算式で税額が算出できます。

譲渡所得税は物件の保有期間で変わる

なお、譲渡所得税は、土地・建物の保有期間によって税率が異なります。
譲渡した年の1月1日現在において、保有期間が5年を超える土地・建物等は「長期譲渡所得」、5年以下の土地・建物等は「短期譲渡所得」となります。

簡単に言えば、短期譲渡のほうが、長期譲渡の場合よりも多くの税金を支払わなければならないということです。

また、平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として「各年分の基準所得税額」の2.1％が加算されます。

譲渡所得税について、概要がおわかりいただけたでしょうか。収益物件を売却する際は、必ず事前に税金がいくらかかるかシミュレーションすることをおすすめします。