消費税増税で不動産投資への影響はある？

2019年10月に予定されている消費税増税。現在の8％から10％へと引き上げられることで、アパート経営などの不動産投資にはどのような影響があるのでしょうか。
 
不動産投資を考える上で、消費税増税に向けて知っておくべきポイントを解説します。

消費税増税はいつから？

消費税は当初、2015年10月に10％への引き上げが予定されていましたが、2017年4月に延期され、さらに2019年10月まで延期されました。
 
2017年12月現在、2019年10月の消費税10％は既定路線となっており、再延長される可能性もないとは言えませんが、いずれ10％になることは想定しておかなければなりません。

消費税増税におけるアパート経営への影響

消費税増税はアパート経営にどのような影響を及ぼすのでしょうか。

アパートの管理維持費、共用部分の電気代などのランニングコスト、部屋のリフォーム・リノベーションを含む修繕費、設備投資費などは消費税の課税対象です。建築や大規模修繕、建て替えなどもすべて課税されます。

ただし、土地は非課税です。土地付きの一棟アパートを購入したとすれば、建物部分には消費税が課税され、土地には消費税はかからないことになります。

このことにより、消費税引き上げが正式決定すると、増税前の駆け込み需要による建築ラッシュ、修繕ラッシュが起こることが予想されます。
 
しかし建設業者や人手、建築資材は限られているため、建築費が値上がりする可能性も考えなければなりません。また、建築されたアパートの品質が低下する恐れもあります。

過去の事例を見ると、2014年の4月1日に消費税が8％に引き上げられた際には、建物の建築など契約日から引き渡しまで時間がかかるものについては、いわゆる「経過措置」が取られました。前年の9月末までに建築工事の契約をしていれば、建築物の引き渡しが2014年4月1日以降でも消費税は5％のままとされたわけです。
 
同様の経過措置がとられた場合、2019年10月の半年前、2019年3月末までの契約には経過措置が適用されることになります。

消費税増税により家賃収入は上がる？

では、消費税が増税されると家賃収入は上がるのでしょうか、それとも上がらないのでしょうか。

まず、居住用の家賃には消費税は課税されません（事務所・駐車場は課税対象です）。付随する管理費、共益費、さらに敷金、礼金も非課税です。家賃収入自体はこれまでと変わることはありません。

一方、ランニングコストやリフォーム費には消費税がかかります。アパート経営など行う際は、支出だけが増えることになります。その分を補おうとするなら家賃の値上げを検討することになりますが、これもあまり現実的ではありません。

消費税がアップして物価が上がれば、世間一般の人々の家計は圧迫されます。居住者にとっては家計に占める家賃が負担となり、むしろいまよりも安い賃貸物件に引っ越そうとする傾向が強まるかもしれません。
 
つまり、消費税増税は実質的に家賃収入が減る方向に影響すると捉えておくべきです。アパート経営などでは徹底したコスト管理を行って、いかに支出を抑えるかが課題となるはずです。

消費税増税はこのように、アパート経営などの不動産投資にさまざまな影響を与えると予想されます。
 
とくに東京では2020年東京オリンピック・パラリンピックの準備の時期と重なり、建設業界の人手不足が懸念されています。
 
アパートの建設、修繕はいまのうちから計画を立て、なるべく早いタイミングで投資をして増税に備えることが求められるでしょう。