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不動産投資が節税対策になるのは本当?
ファイナンス
2018/01/23 2018/06/08

不動産投資が節税対策になるのは本当?

株式会社ラルズネット 編集部

収益物件全般税金・節税

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不動産投資が節税対策になるのは本当?

不動産投資で節税対策を……というフレーズを目にしたことがある人も多いでしょう。果たして、不動産投資で節税ができるというのは本当なのでしょうか。
 
今回は不動産投資における節税対策の実際について説明します。

不動産投資は節税対策になる?

不動産投資は本当に節税対策になるのでしょうか。答えはイエスでありノーでもあります。

所得税で言えば、不動産投資をして確定申告をすれば、主に初年度とその後の数年は節税効果を見込めます。

建物の減価償却を経費に組み込むことで不動産所得が帳簿上で赤字になれば、税金の還付を受けることができるからです。

そして、不動産投資の規模が大きくなってきたときには、法人化したほうが節税対策になる場合もあります。課税所得金額が増えれば増えるほど、税率が個人よりも下がる場合があるからです。

ただ、不動産投資には節税効果が得られる側面がありますが、どんな場合でも必ず節税になるわけではなく、節税だけを不動産投資の目的としてしまうと矛盾が生じてしまう場合があるということは心しておくべきです。

不動産投資で節税できる税金とは?

不動産投資で節税効果が期待できるのは、上記した所得税だけではありません。住民税は所得税の情報を元に課税額が算出される税金です。所得税が下がれば住民税も少なくなります。

会社の場合は不動産投資を法人税の節税に利用できます。基本的な理屈は個人の所得税の場合と同じです。建物の減価償却費などを損金とし、現在の収益を将来に繰り延べる(先送りする)ことで、節税効果を得ることができます。

相続税の節税はやや仕組みが異なります。遺産を相続する際、資産を現金で持っていれば額面どおりのお金に対する相続税を支払わなければいけません。

しかしこれを土地に変えると「相続税路線価」を基準として相続税が課せられるので、現金で持っている場合よりも資産の評価額が下がり、相続税が安くなります。
 
資産の実際の価値は変わるわけではないので、現金を不動産に変えて相続するだけで節税効果が生まれるのです。

不動産投資での節税方法

実際に不動産投資を節税に利用するには次のような方法を実践することになるでしょう。

青色申告をする

個人であれば確定申告を白色申告ではなく青色申告にします。青色申告では帳簿をつけるだけで青色申告特別控除が受けられます。

交通費や水道光熱費などの経費を計上する

不動産賃貸業を営んでいる場合、確定申告では固定資産税・都市計画税などの租税公課、損害保険料、修繕費、借入金利息、管理費、建物の減価償却費などを必要経費として計上できます。
 
また、交通費や水道光熱費なども経費にできます。ただし、「物件を見に行くための交通費」など、不動産賃貸業に関わる経費であることが条件です。

減価償却する

必要経費の中でも節税に最も大きく影響するのが減価償却費です。不動産投資では建物や附属設備の購入費用を減価償却費として計上できます。
 
減価償却費は耐用年数に応じて定められた期間で費用を分割し、定額法もしくは定率法によって毎年計上します。この減価償却費は、金額を大きく、期間を短くするほど節税に活かすことができます。

法人化する

通常、年間数千万円以上の家賃収入があるなど不動産投資の規模が大きくなると、法人化したほうが効率的に節税できます。
これは法人のほうが収支のコントロールがしやすいことや、近年、法人税が引き下げられる傾向にあることと関係があります。
 
家族を役員にして報酬を支払うことで、トータルの税金を抑えることも可能です。

節税対策になるのはどのような物件?

まず挙げられる物件は木造の耐用年数22年を超えた中古アパートです。耐用年数を超えているのでこの建物は4年で償却できます。建物が400万円なら、毎年100万円を減価償却費として計上可能です。
 
減価償却は短期間で行うほうが節税効果は高くなるので、家賃収入を得ながら節税することができます。

サラリーマンの場合は、比較的リスクが低いワンルームタイプの物件に投資するのも有効と言われます。給与所得と不動産所得を合算して確定申告することで、節税効果を得られます。

不動産投資を実際に節税に役立たせるには、ここに挙げた以外にもさまざまな工夫が必要です。
 
節税対策に興味があるなら、信頼できる不動産会社など専門家に相談しながら取り組むことをおすすめします。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部

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