不動産投資ローンと住宅ローンの違い

マイホームを購入する際の資金繰りとしてなじみ深い住宅ローンですが、同じ不動産に用いられるローンに不動産投資ローンというものがあります。

不動産投資ローンはビジネス向けのローンです。ここでは不動産投資ローンの概要から審査基準、金利などを紹介します。

不動産投資ローンの目的はビジネス

不動産投資ローンと住宅ローンでは目的が異なります。住宅ローンの目的は住むためのマイホームを購入することにありますが、不動産投資ローンの目的は購入した不動産を貸し出し、家賃収入から利益を得ることにあります。

購入した物件が満室になればローンを返済しても利益が残り、反対に空室ばかりになればローンの返済も難しくなります。ビジネスの意味が非常に強いと言えます。

また、自己資金のみで不動産を購入し賃貸で運用しようとした場合、資金面の問題で通常購入できる物件はマンションやアパートの1室から2室程度であることが多いですが、不動産投資ローンを利用することでより規模が大きい物件も購入することができます。

規模が大きい物件を購入するメリットはリスクの分散にあります。運用する物件が1室のみの場合、入居者がいれば入居率は100％となりますが、入居者がいなければ入居率は0％となります。

一方、運用する物件が20室あるマンションの場合、空室が2世帯あったとしても、入居率は90％となります。不動産投資ローンの目的の1つには、購入する物件の規模を大きくすることで、空室のリスクを低減することがあります。

不動産投資ローンの審査基準には物件の収益力がかかわる

どちらのローンも家を購入する際に不足している資金を補うものですが、住宅ローンの返済には購入者の毎月の給料が充てられます。

一方、不動産投資ローンは返済に物件から得られる家賃収入が充てられます。

給料は比較的変動が少なく安定した収入ですが、家賃収入は給料よりも変動する可能性が大きく、審査基準も異なります。

住宅ローンの審査基準は「個人の信用力」です。本人以外の連帯保証人なども審査の対象となります。

給料以外にも勤務先の情報や勤続年数など審査される条件は複数ありますが、毎月の給料がローンを返済することができる程度の金額であり、過去にローンの返済が遅延するなどのローン事故がなければ、融資を受けることは難しくありません。

一方、不動産ローンの審査では個人の信用力に加え「不動産の収益力・担保力」が重視されます。

融資を受ける人の給料が高く、社会的信用のある人であっても、物件の収益が見込めなければ審査を通過することは難しくなります。

物件が安定した収益を見込める物件であればローン滞納のリスクが小さいため、融資を受けやすくなります。

また、物件の立地条件が良いなど資産価値のある不動産であると判断されれば、担保力があるとして融資を受けやすくなります。

さらに、不動産ローンでは「レントロール資料」が最重視されます。レントロール資料とは現在の入居状況や家賃収入に加え、各部屋の家賃や敷金礼金、契約開始日など入居者の賃貸条件がすべて記載された資料です。

融資を受けるために一時的に家賃を下げ入居率を高めるといったことを防ぎ、融資に妥当な物件であるかを金融機関が正しく判断するために用いられます。

不動産投資ローンの金利は住宅ローンと比べると高い

住宅ローンは個人の給料に変動が少なく返済が滞る心配があまりないことから、融資する側のリスクも小さいため、金利は比較的低めに設定されています。

一方、不動産投資ローンは変動性が大きいため、住宅ローンと比べると金利は高くなる傾向にあります。

不動産投資ローンの金利には、一定期間金利が変わらない固定金利制と、半年ごとに金利の見直しがされる変動金利制があります。

固定金利制は1年・3年・5年とそれぞれ金利が変わらない期間を選択することができ、長期間金利が変わらないものほど金利は高く設定されます。

変動金利制は金利が変動することが多いため、一般的には固定金利制よりもやや金利は高く設定されています。

銀行によって扱う金利の制度や金利の数値は異なるため、融資を受ける際には必ず確認するようにしましょう。

また、不動産投資ローンはリスクが大きい性質から融資を行う銀行の条件も幅があります。

住宅ローンはどの銀行でも融資の条件にはそれほど大きな差はありませんが、不動産投資ローンは、融資を受ける人が高収入かつ安定した収益を見込める規模の大きい物件のみに融資する銀行や、規模の小さい物件にも積極的に融資を行う銀行など、銀行によって融資の条件は大きく異なります。

目的に応じて銀行を比較するようにしましょう。

リスクを踏まえて正しく投資を

不動産投資ローンは融資を受けることでリスクの分散ができる優れた投資方法ですが、空室のリスクは常につきまといますし、金利の上昇によって返済が困難になることも考えられます。

不動産投資ローンに重要なのは事前の情報収集としっかりとした返済計画です。融資を受ける際に金融機関に収益性を説明する時や実際に運用する時に困ることがないよう、物件や金融機関の情報収集は欠かさず、実現可能な返済計画を組むようにしましょう。