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デッドクロスとは? 不動産投資をする上で知っておきたいデッドクロス回避法
物件購入
2018/07/17 2020/04/17

デッドクロスとは? 不動産投資をする上で知っておきたいデッドクロス回避法

株式会社ラルズネット 編集部

収益物件全般アパート一棟区分所有リスク基礎知識

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デッドクロスとは? 不動産投資をする上で知っておきたいデッドクロス回避法

デッドクロスという言葉をご存知ですか。不動産投資をする上では大切で、回避方法を知っていないと黒字倒産する可能性もあるのです。

そこで、デッドクロスの具体的な回避方法をご紹介しますので参考にしてください。

デッドクロスとは?

デッドクロスとは? 不動産投資をする上で知っておきたいデッドクロス回避法

デッドクロスとは「ローンの元金返済額が、減価償却費を上回ってしまう状態」のことです。

減価償却額とは、不動産を購入した時に一括して経費計上するわけではなく、利用できる期間で振り分けて年毎に経費計上することをいいます。

購入した時に資産として計上し、利用する期間で規則的に配分するのです。ローン返済額は返していくうちに少なくなるので、減価償却額の方が高くなってしまうことがあります。

帳簿上での利益は黒字でも手元資金がなくなってしまう状態がデッドクロスなのです。黒字に課税される所得税を支払っていると、不動産経営での収支がマイナスとなってしまいます。

デッドクロスが続くと、手元資金不足が常態化して倒産などの可能性があるでしょう。デッドクロスにはいくつかの回避方法があり、それを行っていないと最悪の場合は黒字倒産になってしまいます。

デッドクロスの発生原因

デッドクロスの発生原因には「減価償却に関わる現金支出の無い帳簿上の経費」「ローン返済に関わる経費計上ができない元本返金」があります。

デッドクロスのメカニズムを理解するためには、帳簿上の利益と手元にある現金が同じではないという事実を認識しないといけないのです。これらの不一致に関わるのが減価償却額とローン返済額となります。

減価償却額とは、現金の支出は伴わない帳簿上の経費なので、それを計上した分経費は増えます。

しかし、毎月のローン返済は現金の支出をしますが、経費としては利息分しか計上できません。元金返済分に関しては、経費にならないのです。

ローン返済が進めば進むほどに、元金返済ができるので利息は減っていきます。経費になる利息も少なくなる分、経費に計上できない現金支出が増えるのです。

この仕組みによって、減価償却額が元金返済額を上回ってしまい、デッドクロスの状態になってしまいます。

デッドクロスの回避方法とは

デッドクロスには、さまざまな回避方法があります。

事前に出来ることが多いので、投資をする前に確認して実践するといいでしょう。デッドクロスは現金不足が問題になるので、事前の回避と陥った時の対策が必要なのです。

物件を購入する時に自己資金を入れる

購入時に自己資金を入れておけば、支払うローン自体を減らせます。返済するローン元金が少なければ利息も少なくなるので、資金不足を避けられるのです。

納税資金を積み上げる

黒字の所得税に対する資金を貯めておきます。しっかりと貯めておけば払えないというリスクを回避できるでしょう。

新規物件の購入で減価償却を増やす

もし、中古物件を購入した場合、築年数があるので減価償却できる期間は短くなってしまいます。よって、デッドクロスになる期間を早めてしまうのです。新規物件を購入すれば、長期間の減価償却ができるのでデッドクロスの回避には有効でしょう。

売却や借り換え

ローンの利率の見直しをして、利息を減らせる場合は借り換えも手段です。また、減価償却期間が終わってしまった場合、減価償却額が計上できない物件を売却します。その後、新規で物件購入すれば減価償却費は計上できるでしょう。

借入期間の延長

借入期間を延長して現金支出を減らしてもらいます。毎月のローン返済額を減らせるので、負担の軽減に繋がるでしょう。

繰り上げ返済

繰り上げ返済をして利息分を減らせれば、全体で支払う金額を減らせます。

シミュレーションをする

綿密なシミュレーションで、デッドクロスになりそうな時期を把握できます。

不動産投資の前には、シミュレーションが大切

デッドクロスを回避するためには、綿密なシミュレーションが大切です。

減価償却額とローン返済額について、事前にシミュレーションをして把握しておけば、将来額の予想がつきます。

減価償却額は購入費用を使用する期間に分けて計上するので、利用期間の費用を事前に把握できるのです。ローン返済額も、元金返済と利息の償還表を参考にすれば分かるでしょう。

その際に、予測が必要な項目もあります。

例えば、不動産経営で管理をしていくための維持費や、将来の家賃額です。家賃はずっと変わらずに設定できるとは限りません。築年数が経つにつれて、家賃を引き下げる可能性があることも頭に入れておくといいでしょう。

それらも含めてシミュレーションできるので、事前に確認するのが大切なのです。また、シミュレーションをしておけばデッドクロスが発生しやすい時期の予測もできます。シミュレーションの結果を認識し、不動産投資をする前に無理のない資金計画を立てるといいでしょう。

デッドクロスを回避して、有益な不動産投資を

デッドクロスを事前に回避すれば、黒字倒産を防ぐことができます。不動産投資を失敗しないためには、デッドクロスの仕組みを知っておいた方が良いのです。多くの回避方法があるので、これを参考に実践してみるといいでしょう。

この記事を書いた人:株式会社ラルズネット 編集部